央行信贷微调 房地产恐两极分化
2012-02-10   作者:陈美  来源:金融投资报
 
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    许久没有活跃的地产股昨日成为领涨两市的龙头板块,盘面上多只地产股也竞相涨停,云南城投、绿景控股、创兴资源等均是在早盘就被资金封上涨停板。
  地产股异军突起的背后是央行表态加大普通商品房信贷支持,这意味着房地产调控政策微妙调整信号隐现,进而让市场和地产商看到希望。不过也有分析师人士指出,就整个房地产市场调控而言,政策的整体环境并未放松,且较之其他个人贷款,住房按揭贷款收益率并无优势。因此,投资者仍需谨慎把握地产股的走势。

  信贷微调顺应市场大背景

  在政策全面调控的背景下,春节之后房市的成交量是十分冷清。记者了解到,1月整个房市的销售面积同比大幅下跌,全国出现普跌局面。其中,一线城市(北上广深杭)和二线城市同比降幅分别为66%和67%。同时,龙头公司的销售环比也开始降低,“保招万金”4家合计销售为154亿,相对前一月177亿的销售额,环比下跌13%。
  面对如此冷清的房产市场,长城证券分析师胡杨表示:“之前地产调控政策是采取"一刀切"的方式,即不论是首套房的刚需购房者,还是二三套房的投资者,都上浮房贷基准利率,这无疑让能够买得起房子的消费群体大幅减少。而在地产调控的大背景之下,很多购房者都采取了观望态度,导致全国房市成交量不断下挫。”
  一位首套房的购房者王小姐也表示:“之前,家人看好了一套房子,首付都在预期范围内,但是每月的基准房贷让我们工薪一族承受不起。”据王小姐介绍:“如果一套80万元的房子,贷款50万元,以目前基准利率上浮10%计算,每个月差不多要还3500元左右,这相当于一个人的工资了,购房的压力的确很大。”
  2月7日,央行表示2012年将对首套房的家庭列入重点关注领域,并予以支持。据悉,央行将“继续落实差别化住房信贷政策,满足首次购房家庭的贷款需求。”对此,业内人士普遍认为,之前“一刀切”的方式显然推高了购房成本,即使房价下跌,高额的房贷利率也并没有对真正有购房需求的消费者形成利好。因此,央行现在的做法有助于信贷政策向首次购房人群倾斜,利于民生和整个市场大背景。

  上市地产商业绩分化加大

  而回到A股市场上,尽管昨日地产板块在央行对首次购房者予以支持的背景下走高,不过,行业分析师均表示,这或许只是短期现象。因为整个地产股的业绩已经出现分化,这意味着个股的股价也会随之波动。
  申银万国房地产分析师殷姿表示,2011年房地产行业销售额为5.91万亿,增长12.7%,但同期重点跟踪的24家房地产公司的增长率均为8.7%。这意味着淡市下地产公司的整体销售增速明显放缓,公司业绩分化显著。
  申银万国提供的数据显示,2011年4大龙头公司“招保万金”合计销售2473亿元,增长13.8%。另外,销售增速超过20%的公司共计6家为:福星股份、中南建设、招商地产、华夏幸福、华侨城、金科。不过,销售增速出现大幅负增长的公司也有5家,分别是滨江集团、冠城大通、中天城投、嘉凯城、金融街。
  整体来看,殷姿认为地产商的销售增长的分化差异较大,其中全国布局的公司基本处于中间水平,而区域较为集中且产品偏高端的公司销售普遍表现较差。
  在此背景下,涂力磊预计,2012年一季度地产行业增速继续回落,因为土地购置数据并不乐观,一季度增速有可能负增长。如此,土地市场的不景气将使房地产投资和新开工的回落保持到二季度。上周末,万科披露2012年1月份销售业绩,销售面积119万平方米,销售金额122亿。相比2011年同期分别下降28.1%、39.3%。统计数据显示,这是万科五年来,首次在开年时出现销售面积和销售金额的负增长。
  然而,目前2011年A股市场PE在13.53倍,房地产板块PE在13.83倍,估值处于底部。但从2011年年报预计情况看,A股龙头地产企业年报业绩基本稳定,无明显利空,二、三线公司存在业绩下调现象。因此,在政策难言放松也难言加码的时间内,流动性放大信号(M1和存款准备金)或将成为改变行业当前预期的关键。
  不过,殷姿却认为,近期央行金融工作会议提出要支持首套房置业需求,且地方政府也通过调整普通住宅标准等方式明紧暗松,信贷宽松带来的销售环比改善值得期待。而对于昨日涨停的个股,胡杨则认为,仅仅是资金的炒作,因为这类个股的绝对股价不高,且跌幅巨大。因此,投资者还是也业绩为重,选择龙头公司。

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