销售面积大幅缩水、新房库存增速加快、降价新盘史上最多、二手房成交量跌幅最大……经历了深度调控，2011年楼市交出了一份份“最”账单。作为调控政策执行力度最大的城市，北京房价下调的项目和幅度也领先于全国。
展望2012年楼市，业内认为，市场拐点已经明显出现，预计未来6至12个月，房价还有可能出现10%至20%的下调。
·2011回顾
新房
销售面积 9年来最低
新建商品住宅关系国计民生，在房地产市场占主导地位，是楼市调控的重要组成部分。北京市统计局公布的数据显示，2011年1月至11月，北京新建商品住宅销售面积772.1万平方米，预计全年销售量约860万平方米，创近9年来销售面积最低。
新建商品住宅成交下降的主要原因是2011年“两限”，即限购、限贷政策导致购房需求不足。与此同时，信贷政策收紧，央行年内6次上调存款准备金率和3次上调贷款利率，取消房贷优惠利率，进一步加剧购房者观望情绪，购房者举棋不定，拉长了成交周期。
价格涨幅 6年来最小
数据显示，2011年全年，北京市新建商品住宅成交价格为21314元/平方米，同比上涨8.2%，为2005年以来价格涨幅最低。
2011年住宅的购买主体是首次置业和首次改善需求者，北京市城市发展新区和生态涵养区的低价楼盘成为刚性需求置业的重要区域，新建商品住宅成交65%以上位于五环外，结构性成交拉低了均价。
2011年的北京楼市，降价、团购价、特价房、买赠、五折、起价房等成为关键词，而新建住宅放量持续加速冲高，降价预期增强，楼盘不断降价，以价换量。据市房地产交易管理网显示，11月北京新建商品住宅均价已跌破2万，理性回归。
库存激增 29天涨万套
北京住宅市场低迷，给房企造成巨大的资金压力。为了尽快回笼资金，2011年下半年，北京新建商品住宅放盘提速。据市住建委2011年12月7日发布的数据显示，北京新建住宅库存达到了130049套，创出近971天的新高。
距离上次突破12万套，仅有29天。
库存上涨速度加快，一是迫于有效购买力被消化，新建商品住宅放量增加；二是全年预售项目平均去化率同比下降近10%
；三是“十二五”期间，北京建设100万套保障性住房，分流商品住房需求，这进一步加大新建住宅库存压力。
降价项目 创史上最多
目前，北京在售新建住宅项目730个，其中98.8%的在售新盘价格停止上涨，明显降价的至少有116个项目。2011年，成为迄今为止楼市降价项目最多、范围最广的一年。
值得关注的是，降价现象正由个别项目蔓延到整个区域，由郊区向市区扩散。2011年4月，在远洋一方降价4000元/平方米的带动下，通州的东方华业玫瑰、珠江国际公馆等项目纷纷宣布给予优惠，房价逐步进入实降阶段。截至目前，以通州、大兴、顺义、房山、朝阳为代表的住宅项目降价最为明显。
二手房：成交量跌幅最大
北京自1999年10月开放二手房市场以来，成交量逐年攀升。截至2011年年底，在二手房市场发展的12年中，仅有三年成交量下跌。
其中，仅2008年楼市成交量回调是全球金融危机的宏观环境所致，即客观“被”调整的成分更多一些。而2010年和2011年的下调更多的是政府主动调控楼市的结果，属于主观调控的过程。
为了抑制因成交过快上涨，热钱不断涌进导致的房价急速大幅上涨，2011年的调控可谓空前严厉，使得2011年二手住宅成交量萎缩明显，预计全年成交量(过户套数)约为10万套，同比上年17万套下降了41%。创下自二手房市场开放以来成交量下降幅度最大纪录。
从二手住宅价格变化趋势的比较可以看出，二手房价格在2008年以前一直呈现或多或少地上涨。但是，自2008年金融危机以来，二手房价格出现了明显的波动，价格有涨有跌，波动起伏较大。
在2008年下半年，受奥运会和金融危机的双重影响，房价下探时间延续了7个月。然而，2011年房价的下探时间竟延续了9个月，降价的势头更甚。
降幅方面，2008年二手房价创下了7.9%的历史跌幅纪录。而2011年楼市受到政策严控，房价呈现急速下跌趋势，降幅也高达近6%，仅次于2008年，政策调控效果尽显。