督促经济适用房（下称经适房）回归其原本保障职能的呼吁已在付诸实践。近日，北京市宣布将出台经适房封闭运行机制，或成为全国首个明确禁止新上市经适房公开出售的城市。
在12月23日召开的北京市住房保障工作总结大会上，北京公布了明年将开工建设、收购各类保障性住房16万套，竣工各类保障房7万套的住房保障目标，同时宣布近期将出台新政策建立经适房封闭运行机制，新政出台后新购经适房将不得上市交易，如交易将由政府回购完成。
据悉，明年北京要建立健全保障房分配和后期监管机制，将改进和完善限价商品房定价机制。此外，北京将根据实际情况，对限价房定价机制进行调整，减少以限价房来投资牟利的空间，但上调的幅度不会太大。
老房老办法 新房新办法
针对经适房再上市问题，已是北京第二次出台相关强制性政策。新政一旦出台，新上市的经适房将彻底关闭公开再上市窗口。
记者从北京市住建委相关负责人处了解到，尽管尚未确定经适房封闭运行机制政策出台的具体时间表，但已经确定，即将出台的经济适用住房回购政策将按照“老房老办法，新房新办法”的原则执行。
据悉，新政策执行之前签订合同的经适房将继续实行目前的再上市政策，满5年后才可上市出售，差价收益的70%要上缴政府部门。从新政策执行之日起签订购房合同的经适房，将不允许房主自己再上市销售。如果上市则将由政府回购，具体的回购方式、回购价格将在新政出台时公布细则明确。
事实上，随着近年来北京市市场房价飙升，有关禁止经适房再上市牟利的呼声也越来越高。
2008年4月，北京市出台了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，对已购经适房上市出售出台限制性规定。该政策以2008年4月8日为分水岭，采用不同的政策。即经适房未满5年都不得上市交易，满5年后补交价款可上市，但2008年4月8日之后的经适房在出售时需补交金额，补偿金额为购房时价格和出售时同地段、房屋状况相似商品房价差的70%；之前的则按成交价的10%补交土地收益等价款。
对此，多位北京中介行业资深人士告诉记者，尽管政府从2008年起就已经对经适房再上市出台一定的补偿差额规定，但由于北京市二手房交易中一直沿用2006年出台的最低过户指导价，包括经适房在内的二手房申报价低于成交价的“阴阳合同”问题长期存在，大量经适房通过再上市牟利已是业内长期公开的潜规则。
北京市住建委相关负责人表示，祭出新政后将尽快建立经适房封闭运行机制，完善政府回购制度，其目的就是杜绝经适房的牟利行为。
“经转商”风潮掀起
“在去年12月10日北京市上调二手房最低计税价前，考虑到税费将提高，就已经有大量的"经转商"提前进行，甚至很多是在家庭内部间自转。”北京中原市场研究部的总监张大伟告诉记者，每次二手房税费调整或者政策传闻都会有一轮“经转商”风潮，由于北京市上调二手房最低计税价直接影响到经适房业主的“经转商”税费和补偿差额，这轮“经转商”风潮尤为猛烈，是2008年政策出台后最大一轮“经改商”风潮，以至于2011年12月初朝阳、昌平等经济适用房集中的区域出现罕见的千人排队办理“经转商”情况。
据北京中原市场研究部调查显示，“经转商”主要的热点过户区县集中在经济适用房集中的昌平和交易量比较活跃的朝阳等区县。就2011年12月1日~8日的北京市7235套的二手房成交为例，其中有20%~30%是“经转商”，而且部分是经适房业主家庭内部转让。
记者了解到，尽管离北京市正式出台经适房封闭运行机制还有一段时间，且出台后仍然“老房老办法”允许满5年经适房再上市，但由于已按照浮动基准价实行二手房最低计税价，经适房再上市的税费差价空间已被大大缩小。
一位经手过多起“经转商”业务的中介代理告诉记者，此前之所以存在大量低于同区域商品房均价的经适房销售，主要是经适房可以通过申报远低于实际交易价的“阴阳合同”获得大量差额，但是现在最低计税价格上调以后，基准二手房评估价至少翻番，“经转商”按照差价收益的70%上缴政府，相对于其他二手房品种的税费变化，经适房受到的冲击最大，再上市销售的差额空间也大幅缩水，一部分没有赶上上调二手房最低计税价前“经转商”的可出售经适房，日后再出手价格优势也不再明显，相当一部分业主已经转售为租。
对此，北京中原也分析认为对于部分赶上这轮“经转商”风潮，由内部亲属转变为商品房的经适房业主来说，选择再进入二手房市场销售就要交纳两次税费，而且在5年内再度销售还要交纳营业税，并不一定划算。
链家地产首席分析师张月认为，导致政府出台经适房不得上市交易新规定的主要原因，一个是准入准出机制的欠缺，当前经济适用房满5年后立刻转商的现象大量存在，在历次税费调整的前夕，都会有大量的经适房集中过户转为商品房，体现出保障人群中也存在大量的投资心态。
“新政策的出台说明未来住房保障将从以售为主逐渐转变为以租为主。不过，2011
年北京市经适房的供应已经缩减，经适房项目仅有3个。”张月说。
