■年终特别报道之六

　　在调控政策持续发力态势下，房地产业正在步入全面调整期，不仅楼市成交量陷入低迷，房价下行趋势愈发明显，房地产投资、新开工增速等指标也出现明显放缓。
　　预计限购政策在明年不会放松，优化住宅市场供应结构、房产税试点改革等常态化调控手段可能落到实处。
　　接受《经济参考报》记者采访的专家认为，明年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量进一步上升和房价下行。

	在合肥某楼盘销售现场，几名市民在挑选房型。新华社记者 刘军喜 摄

　　松动　房价“坚冰”渐融降价潮涌

　　在年初“国八条”、限购、限贷及限价等措施之下，“屡调屡涨”的楼市开始加速降温。尤其是进入下半年后，日趋低迷的市场使得开发商的销售速度大减，库存量逐月攀高。中原监测数据显示，截至11月份，十大标杆企业合计库存量较前6个月增加约六成。
　　持续低迷的成交量也令房价“坚冰”开始消融。10月被视为楼市分水岭，当月70个大中城市的价格平均环比指数年内首次出现负增长。进入11月，房价下行速度加快，70个大中城市中有七成新建商品住宅价格环比下降。由于面临年末业绩大考，各房企近期的降价项目日渐增多，“降价潮”已向二三线城市蔓延。
　　在杭州、深圳及上海等近来已经出现不少降价项目的城市，房价下行的“多米诺骨牌”效应已然显现。与此同时，在合肥、青岛及大连等前期尚未出现明显降价的城市，房价“坚冰”也开始消融。
　　中原集团研究中心认为，随着元旦及农历新年销售淡季的即将到来，在限购限贷政策短期内暂不可能放松的环境下，众房企的年关将会寒意萧瑟。
　　在开发商频频以较大幅度折扣让利冲量的同时，二手房价格也呈加速下行态势。据21世纪不动产对北京典型区域的房价监测显示：房价自9月起已连续3个月环比下行，且下降幅度呈逐渐加大之势，其中，11月房价平均环比下降3.9%。其次，降价的区域范围也再扩大，议价空间也再拉大。在监测的99个板块中，有81个板块约82%区域交易价格处于下行通道中，这些区域已由外围区域逐渐波及至中心城区。21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙表示，随着对周边新房降幅的认同，预计更多业主会跟进加入主动让利的队列。
　　中原报价指数周报预计，临近年底，市场参与各方均在期待年后市场走势的明朗化，导致目前楼市陷于胶着。
　　链家地产首席分析师张月认为，临近年底，新入市项目的成交难度逐渐加大。一方面，10月份以来新房市场上降价潮不断涌现，使得部分购房需求已经被消化。另一方面，明年政策走向已经明确，调控将继续执行，购房者降价预期加深。

　　回落　房地产业步入全面调整期

　　“量价齐跌”的同时，房地产业步入全面调整期。11月，全国房地产开发景气指数比10月份降低0.4个百分点，比去年同期回落3.33个百分点，创近27个月以来新低。
　　《中原地产研究年刊2011》数据显示，至2011年11月，全国房地产行业运行情况总体不如2010年同期，房地产投资、新开工增速等指标均出现明显放缓。2011年1至11月，全国商品住宅累计新开工面积为13.5亿平方米，同比增长17.6%，增幅较2010年同期大幅回落28.6个百分点。全国商品住宅开发投资完成额39856.64亿元，增长32.80%，增幅较2010年同期回落1.4个百分点。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受《经济参考报》记者采访时说，前11月，全国房地产开发投资同比增长29.9%，预计全年为29%左右，这一增幅自2010年2月触顶后，持续小幅回落。前11月，全国房地产开发企业房屋新开工面积同比增长20.5%，全年预计为19%左右。这一增幅自2010年5月触顶后持续回落，今年3月趋稳，近期再度下滑。虽然开发投资和新开工量情况明显好于商品住宅市场成交，但主要是受今年1000万套保障房建设因素的推动。
　　杨红旭预计，明年国房景气指数仍将继续下行，二季度前后可能会探明底部，这轮下行周期的时间，将显著超过上一轮。预计明年年底之前，重新升至100以上的可能性较小。
　　中国指数研究院统计显示，1至11月，一二线代表城市月均成交面积分别为64万平方米和57万平方米，同比分别下降15%、7%；三线代表城市为36万平方米，与去年同期基本持平。
　　受市场大势影响，开发商的发展速度亦有所放缓。2011年前11个月，中原重点监测的十家标杆房企累计合约销售面积约4477万平方米，较去年同期增加16%。这一增长速度较2010年全年下降了3个百分点。
　　与此同时，各地土地市场成交陷入深度低迷，流拍不断，房企拿地策略也较往年更趋谨慎。中原地产数据显示，截至11月份，35个城市流标地块合计达到117宗，环比10月份的22宗上涨了432%，流标面积达到了1580万平方米。

　　政策　常态化调控“路线图”渐明

　　中央经济工作会议明确指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
　　住房城乡建设部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会上也明确表示，明年将继续坚持房地产调控不动摇，要着力加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。加快建设个人住房信息系统建设，注重房地产市场长效机制建设，促进房价合理回归。
　　姜伟新同时指出，明年将继续推进保障性安居工程建设，强化管理工作。采取有效措施，确保资金和土地落实。严把规划设计、建材供应、施工和竣工验收关，确保工程质量。
　　目前，业内普遍预计房产税试点扩围渐行渐近。中国指数研究院《2011年市场总结与2012年趋势展望》报告认为，房产税试点范围可能扩大，为建立中长期制度奠定基础。
　　报告预计，在2012年或更长时间内，房产税试点改革范围将进一步扩大，尽管试点初期由于税率较低、覆盖范围窄，不会对市场产生显著影响，但其长期影响不容忽视。房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产业的长期健康发展。
　　另一方面，房产税改革试点范围扩大，可能降低相关城市限购的必要性，这将为限购政策的逐步退出提供条件。若经济下行趋势和房地产投资等指标增速放缓，通过房产税试点并逐步退出限购可能成为政府的一个选择。
　　中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》记者采访时表示，限购、限价、限贷等政策延续到2012年的可能性很大，除了限购的手段将来可能面临调整之外，目前楼市调控所执行的手段在很大程度上都会成为常态化的调控手段。预计在税收、土地制度、房地产金融等方面会进一步优化既有政策以适应调控常态化需求。
　　接受记者采访的专家普遍表示，在坚持房地产调控的同时，必须加快研究制定符合国情的住房体制机制和政策体系，坚持住房资源市场化配置为基础，加强和改善房地产市场调控，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价和消费能力基本适应的住房供需格局。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，中国住宅市场结构不合理，中低价商品住宅供应短缺。依靠行政手段抑制市场需求不是长效机制，在很大程度上会为政策退出后市场的报复性反弹埋下隐患，所以，只有优化房地产市场的供应结构，调整供求比例，才能促进房地产市场的长期健康发展。