2011年的最后一个周末，上海楼市平淡收场，推盘者并没有延续大的降价动作，成交也相应显得波澜不惊。银亿集团销售总监王士章断言，2012年元旦以后，楼市会越来越淡，因为客户在春节前回款给开发商的空间越来越小，开发商索性会等过完春节再推盘。
外围刚需盘的价格策略
昨日16时，嘉定新城合景叠翠峰售楼处内客户众多。据销售代表介绍，当天是该楼盘开盘的第一天，推出82平方米带装修2房和88平方米带装修2+1房共计120套，优惠后的均价在1.3万-1.4万元/平方米，装修标准约2000元/平方米。
张贴在售楼处的优惠细则显示，提供贷款征信证明并符合贷款条件可享总价1%的优惠，客户提供在银行办理的2万元一个月定期存款复印件可再优惠1%；付2万元认筹金（诚意金）抵6万元优惠，开盘当日签订认购书可获总价1%优惠，开盘3天内正式签约可获得总价1%优惠，一次性付款优惠5%。
“今天的客户很多，120套已经订出70多套。”销售代表称，来此看房、买房的客户有的来自嘉定周边，有的来自长宁、普陀等市区，以青年刚需客户居多。
上述销售代表说，楼盘开发商合景泰富在周边有数个项目，除该楼盘属住宅项目外，还有两个酒店式公寓项目。
网上房地产显示，该楼盘预售许可证规定的开盘时间为2011年12月24日，在售套数237套。
“该楼盘所处位置较嘉定新城地铁站周边的楼盘要偏僻些，但这次开盘的价格却比此前嘉定新城的热销装修盘还要高些，开发商虽然选择了降价，但并没有降到位，而是留了一点，一半略多的销售量当然不算差，但也不能算特别好。”某房企高管说，此前嘉定新城热销装修盘均价在1.2万-1.3万元/平方米。
中房信分析师薛建雄称，该楼盘有优惠，但价格降得不是很深，120套的推盘量其实并不算很大，但也只卖了70多套而已。
薛建雄说，近期热销的外围刚需盘，都是采取每推一次盘，价格都比上一次略低的策略，这样才能在限购、限贷政策下，不断寻找新的符合购房资格的目标客户。“这也说明，现在的市场还是处在不断下滑中，从现在到过年都将维持这一态势。”
能进能退的营销策略
搜房网此前曾预报的合景泰富旗下另一全新楼盘嘉誉湾则未能于上周末开盘。昨日下午，早报记者赶到该楼盘售楼处时，销售人员称，具体开盘时间尚未明确，粗略预计将会是本月末，具体价格及优惠方案要到正式开盘以后才能得知，预计将在4万元/平方米左右，低于此前搜房网预报的6万元/平方米。
早报记者在现场看到一些前来预约参观的客户，以中年夫妇为主。薛建雄说，楼市里存在开盘前最后一刻开发商推迟或取消开盘的情况，一般是由于预约客户数量太少而造成的。
上述房企高管称，楼盘在开盘前一般会接受认筹，认筹客户数量到了一定程度才会开盘，如果数量不足，可以采取加大优惠的办法，或者推迟、取消开盘，这是一种能进能退的营销策略。
业内人士透露，合景泰富在上海先后拿了7块地，其中有3块在嘉定，目前大多到了集中上市的时候。
含糊的销售情况
早报记者致电上周末其他几个推盘楼盘，但售楼处对推盘以来的销售情况均回答得较为含糊。
浦江华侨城售楼处称，此次加推40余套2房、3房，均价1.7万元/平方米，一次性付款9.5折，贷款9.7折，“目前各种户型的房源都还有。”
嘉业海悦售楼处称，此次系首次推盘，均价约8500元/平方米，如能在2012年1月10日前一次性付款，可享9折优惠，“开了两栋楼，已经卖掉一部分了，具体还没统计。”
沪上某上市房企高管分析，嘉业海悦所在区域公寓房价格都在1万元/平方米，8500元/平方米的价格确实较低。
怡林花园二期售楼处称，此次加推房源，优惠后的均价在1.35万元/平方米，“已经卖了多少还不清楚。”
上述房企高管认为，上述几个楼盘的推盘量都比较大，“在年底最后几天还在大力推盘的开发商，八成都是年底应付款项压力太大而造成的。”
上海盘古天地总经理宋海说，虽然现在到龙年春节只有不到一个月的时间，但是2011年12月31日之前和之后，还是有一个比较明显的分水岭，“12月31日之后，开发商对客户的付款速度、签约速度要求更快，争取在春节之后，把一部分资金回笼过来，而过了春节之后，不确定因素会加大，到时开发商会采取何种策略，还要看到时的情况。”
12月沪在售优惠楼盘数量之多创年内新高
据搜房网此前统计，上周末（12月24日-12月25日）上海市内预计有6个住宅项目开盘，总计推出房源1000余套，较此前一个周末的800余套增加了约25%。此外，另有来自嘉定、杨浦、宝山的5个楼盘可能开盘。
其中，嘉业海悦、嘉誉湾、合景叠翠峰为首次推盘。搜房网的报告称，加上上周工作日入市的两个楼盘，沪上上周入市的全新盘，预计将达5个。而进入12月以来，上海共有23个楼盘开盘24次，其中有11个楼盘为首次开盘。“全新盘入市如此密集，在今年尚属首次。”
据统计，12月上海在售的打折优惠楼盘达190个（含别墅），数量之多也创年内新高。国泰君安房地产分析师孙建平认为，2012年房价下降将是趋势性变化，将比现在更明显地从一手房向二手房传导，从城区边缘向中心传导，从一、二线城市向二、三线城市传导，从中端房向高端房传导。
国泰君安的相关研究报告预测，继上海、重庆之后，房产税试点方案可能率先在部分二线城市及一线城市推出，作为限购政策未来退出的对冲，以抑制投机性需求。另外，房产税仅对增量房征收可能性大，出台的税率将以低于1%为主。
