据中原地产研究报告显示，上周（2011年11月14日-11月20日）北京住宅网签量2605套，同比下降13.57%，环比下降0.15%，其中新建商品住宅网签成交量1005套，二手房住宅网签成交量1600套，住宅总成交面积27.59万平米，环比上涨2.59%。上周北京商品住宅成交量同比、环比再次下降，成交面积上涨。
上周北京住宅市场整体成交情况：首先，套均面积增加，成交户型以刚需大户型为主；其次，一、二手住宅市场不断走低，彼此制约，影响较大。
北京新建商品住宅价格战启幕 “8折”、“成本价”揽客
本期（2011.11.14-11.20）北京共新开3个楼盘，推盘量为6.92万㎡，其中除华润置地·润西山为旧盘加推外，其余两个为纯新盘入市。本期新增项目均为位于六环以外的普通住宅，主打65-170㎡一至四居为主。个别项目通过申报较高的拟售价，而推出较大折扣来揽客。
昌平区：上周新增入市一个纯新盘项目北京风景，位于昌平区南邵镇，为六层带电梯普通住宅。本期推出252套房源，户型以85-170㎡二到四居为主。预计下周末开盘，拟定售价为21083元/㎡左右，价格稍高于周边其他普通住宅项目，目前根据不同楼栋可享受8-88折优惠，实际成交价预计在15000-18500元/平米。
密云区：本期新增入市项目为涧桥山，涧桥山位于六环以外，本期为纯新盘入市，共推出355套普通住宅房源，户型以65-69㎡一居72-90㎡两居为主。该项目拟定售价为11700元/㎡，与周边其他新建商品住宅售价基本一致，而周边二手房均价在10000元/平米左右。
门头沟区：本期新增入市项目为华润置地·润西山，华润置地·润西山继上周推出48套别墅之后，上周再推87套高层板楼普通住宅，主力户型为100㎡二居和130-146三居，拟定售价为24674元/㎡左右，与同区域其他新建商品住宅相比其价格并不具备优势。
新建住宅周成交——项目走“成本价”路线 将致深度降价
上周新建商品住宅网签成交量1005套，环比下跌2.52%，同比下降5.94%。其中，期房网签量784套，环比上涨2.35%，现房网签221套，环比下跌16.6%；住宅成交面积共计12.47万平方米，环比上涨2.24%，套均面积124平米/套。上周新建商品住宅成交依然低迷，并且主要集中在部分低价楼盘，成交均价为20522元/平米。
在经历特价、降价、赠送的优惠方式后，部分楼盘如东亚·逸品阁、龙湖时代天街开始走“成本价”路线，
对此北京中原市场研究部认为，一方面，多家房企已经步入冬天状态，“现金为王”，“积极卖房”；另外一方面，这将会带动楼市进一步地深度降价，或导致价格战启幕。
根据北京中原市场研究部监测，上周住宅成交TOP榜中，除太阳公元以外，其他9席位于五环外项目，通州、大兴、房山等降价、特价项目的绝对成交量不多，但相对低迷的市场而言成交量突出。另外，排行榜中的项目成交均价为18399元/平米，较前一周新建商品住宅成交均价的20522元/平米低10%以上。
北京二手住宅受需求和新房降价影响严重
上周二手住宅网签成交量1600套，环比上涨1.39%，同比下降15.92%，住宅网签成交面积15.12万平方米，环比上涨2.88%。根据北京中原市场研究部统计，上周中高档二手住宅（统计对象为一般商品房、公寓和别墅）环比下降0.16%。北京二手商品住宅成交价继续走低，成交量低位波动。北京中原市场研究部认为，目前二手住宅主要受两方面影响严重。一方面，需求真实购买力不足；另外，新建住宅降价项目和方式日益增多，对二手房降价预期造成严重影响。
政策面消息：
1、北京中心城区安置房解除“五年内禁售”限制：11月16日，北京住建委网站发布《北京市住房和城乡建设委员会关于首都功能核心区人口疏解对接安置房有关问题的通知》提出，未来东城和西城疏解人口的定向安置房为经适房产权，但不受“五年内禁售”的限制，上市交易只需由购买人按成交额的3%补交土地出让金。
【中原点评】：首先，目前北京中心城区人口疏解压力较大、成本过高，北京市政府推动居民搬迁，解决中心城区压力；其次，“十二五”期间，北京中心城区外迁人口拟达到20万人，通州、朝阳定向安置房已开建，将疏散10万老城区人口，另外大兴、昌平疏解5万-10万人。
2、北京下月起对房租、房价、地价实施监测：《北京市价格监测办法》11月14日颁布，下月1日起正式实施，《办法》明确要监测“房屋买卖、租赁和土地出让”价格，但“临时价格干预”条款被删除。
【中原点评】：该办法是北京首次明确价格监测制度，旨在发挥价格监测在宏观经济调控决策中的作用。
3、央行：继续实施稳健货币政策适时适度预调微调。11月16日，央行发布《2011年第三季度中国货币政策执行报告》指出，适时适度进行预调微调,巩固经济平稳较快发展的良好势头,保持物价总水平基本稳定,加强系统性风险防范。
【中原点评】：首先，微调的空间重要的一方面存在于货币供应量可能会放松。体现到银行信贷方面，对紧缺资金的部门会有所放宽，比如保障房建设等。其次，如果房地产市场出现非理性下跌时，不排除政策为保经济稳定和社会安定而有针对性地调整。
