“本轮房价下跌或春节前结束”
2011-11-22   作者:  来源:东方早报
 
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    降价楼盘成交拉动之下,上周上海楼市成交量稍稍反弹。
  11月21日,佑威及楼市专评网联合提供的数据显示,上周(11月14日-11月20日)上海市新建商品住宅成交面积为11.17万平方米,环比(较前周)上涨12.34%;成交均价为20975元/平方米,环比上涨0.95%;新增供应面积则环比下跌4.50%,至21.65万平方米。
  中房信分析师薛建雄昨日说,随着越来越多的开发商加入降价队伍和一些新盘的低价入市,11月最后两周,沪上新房成交量可能保持稳步回升态势。上海楼市正缓慢走出8月以来的成交谷底,量变必将引来质变,房价下跌的底部也将很快形成。

  降价盘集中成交

  降价楼盘依然是上周的成交热点。
  上海中原地产昨日发布的统计数据显示,上周上海的新房成交面积榜前十名,几乎均给出了一定的降价幅度。其中,位于浦东周康板块的“御景熙岸公寓”,以174套成交房源,位列全市成交榜首,该楼盘网上报价22000元/平方米,但目前成交价仅为17385元/平方米。
  昨日下午,御景熙岸售楼处一位工作人员称,该楼盘将于11月26日推出最后一批精装修公寓房源,均价与此前相同,仍为1.75万元/平方米。
  中原昨日发布的统计报告还提到,位于松江新桥板块的“新弘国际城”,上周以成交153套公寓房源位列成交榜次席。
  据中原地产统计,新弘国际均价由原先的19000元/平方米降至15500-16000元/平方米,实际成交均价为1.49万元/平方米。截至上周末,该项目已推1019套房源中,整体套数去化率(销售及预定房源占比)达72.62%。
  佑威数据显示,上周的成交面积榜前十名中,除了御景熙岸和新弘国际城,新城公馆、万科尚景苑、大宁瑞仕花园等也都有不同幅度的促销。
  21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称,新增供应的加大和更多项目加入降价行列刺激了上周成交量的上扬。上周成交量在0.5万平方米以上的5个批次项目,较其10月份同类物业均价有8%~26%不等的降幅,其中不乏近期加入降价的“新面孔”。

  周成交水平仍处低位

  不过,佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚昨日说,上海商品住宅周成交量依然处于低位,而且成交面积排名前十的项目绝大多数为单价在2万元以下的刚需盘。
  黄志坚进一步说,截至11月20日,11月沪上商品住宅成交面积仅28.46万平方米,较10月同期提升11.03%,比去年同期则大跌45.34%,比2008年11月同期业内“惊呼救市”时的成交量还要低。预计11月全月的成交量不会超过50万平方米,这样的成交量水平会进一步加剧开发商现金流的紧张状况。
  黄河滔则强调,上周未促销项目成交平平,是制约后市交易量回升的不利因素。上周上海新房成交量的回升,可理解为局部热销、整体平淡。
  黄志坚还提到,楼市调控政策短期内尚看不到转向的迹象,同期新增供应量和成交量的“剪刀差”又使得库存可售量不断加大,多数开发商会进入艰难期。
  黄河滔也认为,进入11月份以来,沪上开发商的推盘节奏有所加快,三周的合计供应面积为57.4万平方米,而10月份整月的推盘量也仅为60.3万平方米。
  黄河滔预计,11月的总体供应量将有不小的环比增长,可视为部分有意在年底前“抢收”的项目正在抓紧最后的时机入市。
  网上房地产显示,截至昨日发稿,沪上一手房库存约为934万平方米,仍处近期高位。

  “房价跌势春节前结束”

  新房库存高企,成交量仍处低位,房价依然承压。
  据德佑地产研究主任陆骑麟介绍,虽然上周上海楼市新增供应量有所下滑,但仍相当于周成交量的两倍。进入11月后,楼市供过于求的情况丝毫没有得到改观。面对这种情况,一些大型房企已率先降价,这可能推动降价潮的扩散。
  薛建雄则提到,一些新近降价的楼盘,房价降幅并没有超过之前中海、龙湖等开发商开出的20%~30%的降价水平。随着万科加入降价行列,会有更多较为稳健的开发商开始降价。
  “市中心一些豪宅的价格可能会因报价过高,出现超过30%的下跌;但这不会影响到整个楼市的价格体系。”薛建雄说。
  薛建雄预计,在2012年元旦来临前,上海楼市中高价盘的报价会逐步回调,新盘则将以新的市场定价入市,之后的成交量将会恢复到正常水平。
  “本轮房价下跌的步伐,也将在春节之前结束。”薛建雄说,由于楼市调控政策不会像2009年初那样出现根本性改变,未来一年内房价将会呈现温和走势。

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