随着2011年进入倒计时，内地楼市寒意刺骨，量价齐跌之下，楼盘降价开始由个别行为演变成更多开发商的集体行动。然而「买涨不买跌」的心态令市场观望气氛浓厚，楼市处于僵持胶着状态。温家宝总理11月6日在接受采访时强调，中国房地产一系列的调控措施，决不可能有丝毫动摇，政府的目标是要使楼价回归到合理的价格。市场分析，温家宝的讲话表明，政府目前正警惕过早地救助房地产市场的投机者。种种迹象显示，房地产业正成为中国经济前景中最为摇摆不定的因素，已有外媒惊呼中国楼市噩梦开始，接受本报采访的业内人士预料，开发商资金链趋紧，许多中小房地产企业将捱不过年关，房地产行业重新洗牌无可避免。而更令人关切的是，这一波楼市下跌何处是尽头？楼市大幅下探会否引发中国经济更大范围的骨牌效应？
供需博弈楼市僵持
据北京房地产交易管理网数据显示，11月上半月，北京新盘签约为零，预订量也仅为14套，而当月入市新盘达到4014套，这创造调控后签约最惨淡记录。而根据北京中原市场的统计显示，年内北京新建住宅期房供应项目135个，共取得预售许可证180次，供应房源56729套，合计727.41万平米，而其中已经网签出售23878套，平均去化率为42.1%，再创历史新低。周二，传出万科上海浦东一住宅项目价格下调15%。援引未具名的楼盘代理方工作人员的话说，项目的价格从人民币1.6万-1.7万元/平方米降至1.3万-1.4万元/平方米。而万科企业股份有限公司总裁郁亮此前在东莞表示，万科已经进入「冬天」模式，并将遵循现金为王、积极卖房、慎重买地的原则。由于其房地产界领军者的身份，万科的「冬天论」不出意料地引起舆论哗然。2008年，万科集团董事长王石也曾抛出「拐点论」，并引发一轮降价风潮。不少业内人士指出，随着房地产各项指标数据下滑，「冬天」或将持续更长时间，房地产业将迎来新一轮的衰退周期。国际货币基金组织（IMF）14日公布的报告也指出，中国面临房价下跌的风险。然而，降价促销在获得短暂人气后，市场的观望气氛仍然浓厚。市场消化速度的缓慢令到楼市库存量不断累积。以深圳为例，按照目前的销售速度，目前库存的新房消化时间约为一年。而未来一段时间内，预计新房供应量还将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。此外，土地频频流拍，房企资金链紧张，楼市负面新闻不绝于耳。不变的仍是楼市调控从紧的政策主调。业界预计，到年底前政策环境持续从紧、降价促销继续上演、成交量未发能有突破将构成市场的主旋律，在各方的博弈下，楼市将呈现胶着状态。综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向本报分析说，此前市场特别是供应层面价格一直硬挺着，导致成交量下降。市场也曾期盼政策面有所放松，但中央近日连续表态调控不动摇，尽管没有追加新的政策，却让楼市调控放松的期盼一下落空。对供方来说，剩下的就只有降价这张牌了。从需求方来看，持币观望这么长一段时间后，来自政策面的表态让他们更加坚定继续等下去的决心。宋丁表示：「市场很微妙，买卖双方在深度博弈中，楼市处在焦虑而僵持的状态，目前市场表象是，供方开始小幅降价，但就深圳而言，很多楼盘的降价还是有点忽悠的成份，或者只是策略性营销。只有实质性的降价潮出现，楼市成交量才会真正上来。」戴德梁行华南华西区高级董事总经理程家龙的看法较为乐观。他向本报记者表示，楼市的刚性需求仍在，只要开发商略微降价，就会有很多置业者购买，部分降价楼盘热销的现象就是很好的证明。
资金链紧绷加速房企整合
本报记者在采访中发现，目前困扰房地产企业的是日益凸显的资金问题。统计数据显示，截至10月26日，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，其中七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。专家预计四季度数据会更难看。成交量萎缩令到开发商资金链进一步紧张，降价促销亦将令到整个房地产业资产价值减记及利润预期下降。而随着年关逼近，年底开发商需要归还的银行短期贷款、工程款、拖欠政府的各类税费以及土地出让金都将在第四季度结清。随着上市融资以及信托等渠道陆续关闭或收紧，房地产企业的资金压力也与日俱增。业界预计降价销售或者整体转让项目回笼资金将是大势所趋。
「如果调控一直持续，今年年底会有很多房企过不了关。」置业国际董事总经理姜树荣向本报记者表示，目前房企资金链相当紧张，向民间借贷来渡过难关的不在少数。如果银根继续紧缩，民间借贷现象将更多。一旦房企资金出现问题，或会引发骨牌效应。相比上市开发商，缺乏融资渠道的中小房企更是难熬。不少调控下的中小房企更是因资金压力被迫出售旗下项目，导致年内房企股权交易额再创历史新高。预计年底会有很多包括房地产企业在内的中小企倒闭或裁员，并引发连锁反应。宋丁亦表示，如果政策面不发生逆转，行业洗牌是大势所趋。事实上，目前不少中小房企已经开始卖掉公司或者部分项目，预计今后一段时间房地产行业的并购还会继续增加。据统计，截至今年前10月，较大规模的房企股权交易累计已经达到了93宗，总交易额300.8亿元，远超2010年全年的84宗165.25亿的规模。其中仅10月的交易额就达到了44.15亿元。另据中原地产对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所的不完全统计，截至10月，今年在房地产企业产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目总数已经超过600宗，超过去年同期的一倍。
仅以道德审视房地产太狭隘
近些年来，房地产行业一直处于舆论的风口浪尖。经济学家纷纷指责「中国经济被房地产『绑架』」，如今，地产商们的日子越来越不好过了。此情此景，很容易令一些热衷于对房地产商进行道德审判的人们拍手称快。但如果将房地产业放在中国经济整体背景中观察，就不难发现：仅从道德维度审视房地产业显得过于狭隘。目前针对楼市存在着两种针锋相对的声音。一是以开发商为代表的利益群体，冀望调控政策有所松动；另一种认为「楼市调控坚决不能放松，否则功亏一篑」的观点同样鲜明。在高房价引发无数民生社会问题，开发商暴利导致民怨甚大的当下，后一种观点无疑占据了道德上的制高点，因而也拥有了更加充分的民意。然而，房地产业复杂的状况，很难单纯以道德来作衡量，况且，经济发展有其自身规律。目前，决策层有关楼市调控不放松的基调不变，房地产行业的洗牌整合已成各方共识。在此过程中，投机暴利、管理不善、资金断裂的中小房企或被兼并，或破产倒闭，皆在预料之中。惟需注意的是，让「房地产市场回归理性」，是此轮调控政策的目标所在。让投机者远离楼市，让楼价回归合理区间，是调控政策应有之义，而非让整个行业哀鸿遍野，将开发商个个赶尽杀绝。毕竟，一个健康的房地产市场需要有发展良好的企业来支撑，很难想象，如果市场上缺少了一批运作优良，赚取合理利润的品牌房企来建造质量可靠的住宅供应市场，房地产市场何言回归理性？房地产业的降温与中国经济的转型，犹如一枚硬币的两面。房地产业降温的取向不容质疑，但经济硬着陆的风险同样不可小觑。中国经济需要转型，摆脱对房地产业的畸型依赖，这个过程可能带给中国经济以巨大的阵痛，甚至会引发利益格局的重大调整。虽如此，如何避免以休克疗法重创关联产业，减少伤及无辜，仍然值得有关方面仔细考量。而与短期的调控政策相比，更为重要的是建立一种促进楼市长期健康发展的机制体制，让市场自身来调节和修正，而不是让开发商随政策起舞，一会儿令这个市场热得发烫，一会儿又掉进冰窖。这应当是努力的方向。
更大规模降价潮将至？
楼市最终走向何方？这一轮严厉坚决的调控如何收场？以《华尔街日报》为代表的外媒已在讨论中国楼市崩盘的可能性，并表达了中国楼市进入噩梦期的观点。一向研究民间热钱动向的广东省社科院综合开发研究中心主任黎友焕(博客,微博)亦发出「明年将是楼市的2012」的警告。置业国际董事总经理姜树荣表示，政府年中实行的调控政策，如限贷、限购、限价等「三限」政策，已令到商品房成交量大幅下降，楼价也随之下降，并从一线城市传递到二三线城市。如果明年继续维持目前的楼市调控政策，估计很多发展商会顶不住，更大规模的降价潮将会出现。随着参与降价的楼盘越来越多，不少业内人士认为房价已经开始步入实质下调阶段。目前，一些一线城市新开楼盘的降价幅度多在15%到20%之间，数据还显示，近期京沪深等地部分楼盘的降价幅度已高达30%。高盛高华也取消了对2012年以及2013年房价反弹的判断，并预计未来12个月内地主要城市的房价将由目前水平下降15%至20%，或者由2010年的房价最高值下降约25%，并且到2013年前都不会出现反弹。黎友焕判断，在目前严厉的政策调整下，楼市必跌。明年楼市将会迎来普跌，虽然不会一下子跌30%、40%，但从2012年起可能会连续跌8年，划出中长期的下跌曲线。
楼市调整是转型良机
房地产业萎缩究竟会对中国宏观经济造成何种影响？如果房地产市场撑不住，会否导致经济大幅下滑？有分析人士指出，房地产投资大幅下滑将令中国GDP增速降低两个百分点以上，还会影响到建筑建材等相关产业以及作为房产主要信贷来源的金融系统安全。房地产业整体下滑，会否拖累中国经济整体向下？事实上，连锁反应已先从与楼市关系最紧密的地产中介开始。今年以来，深圳地产中介店铺关闭近四分之三的事实，令到楼市引发的骨牌效应初步显现。接受本报采访的专家认为，房地产业的荣枯会对建材、原材料、家俱、装修等多个产业和行业带来较大影响。置业国际董事总经理姜树荣认为，各地房价太高不行，太低也不行，一定要很温和地把关，毕竟房地产业占城市GDP的40%以上，打垮房地产业会对各地经济、生活带来很大的负面影响。宋丁则指出，中国经济目前主要面临的是求发展和调结构的问题。目前发展遇到了障碍，这不仅仅是单纯房地产产业的问题，而意味着未来总体经济指标出现问题，GDP增速会出现下降。但如果我们将此放在一个大的产业结构上来看，就会看到这是一个正常的减速过程，这种对房地产业有意为之的放松是为了腾出时间和空间进行产业调整。国民经济当然还是要正常发展，但追求高增长就没有时间去调结构，如果我们能够藉此机会改变过往那种过分倚重房地产业的扭曲发展模式，腾出更多时间和空间去发展战略装备、新兴产业以及文化产业等等，这未尝不是一个产业结构调整的良机
