京城房贷乱象调查:到处都是双重标准
2011-10-31   作者:华强 孔俊彬  来源:投资者报
 
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    楼市低迷,不仅仅是开发商在想招。在临近年底信贷额度紧张、监管层不断警示房贷风险的多重因素下,各家银行也是使出浑身解数。
  日前,中国建设银行(下称建行)率先出手,提高首套房贷首付比例、上浮利率,尽管中国工商银行(下称工行)、中国农业银行(下称农行)等多家银行并未迅速跟进,但也有不少银行或明或暗地“建议”首付四成。
  《投资者报》记者在某售楼现场发现,销售人员文件夹里的各合作银行的具体规定,有厚厚的一沓。该销售人员告诉记者,“银行房贷规定变化很快,所以要实时更新。”
  记者同时注意到,其最新的三次更新日期,分别是7月5日、9月22日、10月8日。也就是说,他们的按揭合作银行在以上三个时间节点,个贷规定或多或少发生了某些变化。
  北京某银行内部人士则对《投资者报》记者表示,现在临近年底,各家银行纷纷进入盘点时期,加之信贷额度紧张,“阶段性的利率调整很正常”。
  近期,《投资者报》记者以购房者的身份,到顺义、昌平、通州、燕郊等地的多个在售楼盘调查,发现不同的银行以及同一家银行在不同地域的营业机构,其个贷的具体规定如首付、利率、期限,都是千差万别。
  总体而言,中小银行在首付比例、贷款期限上较大型银行宽松,利率上浮的比例则与行别关联不大,主要是地域差异。

  中小银行抢市场条件松

  从《投资者报》记者走访调查情况来看,北京地区各银行房贷现行情况是:就首付比例来看,一套房首付比例最低为三成,二套房首付比例最低为六成,但是银行会对贷款人进行资产和信用审核,信用有瑕疵的人员首付则要再加一成以上,购买三套房则不予贷款。
  在贷款利率方面,之前各银行一度盛行的首套房商贷利率7折优惠已不复存在,各银行至少要实行基准利率,有的银行甚至上浮5%到30%。
  由于其规模大小不同,不同银行对首套房首付比例和房贷利率标准差异较大,工行、农行、建行和中国银行(下称中行)利率较基准利率上浮5%至30%不等。相比之下,股份制商行尤其是小银行利率较低,多实行基准利率。
  在顺义区前进花园(牡丹苑)售楼处,工作人员对《投资者报》记者表示:“首套房建议您选择北京银行,首付30%,实行基准利率。同样是首付三成,建行利率则是基准利率的1.05倍。大银行贷款的人多,等待时间长,着急贷款还要上浮利率。”
  对于首套房贷款,交通银行、华夏银行、南京银行、北京银行等依然给予基准利率,然而建行、中行、工行、农行这四大行却在基准利率的基础上上浮5%至30%不等。对于燕郊地区而言,小银行的优惠更为明显。
  《投资者报》记者从燕郊某楼盘销售人员手中拿到的一份“个人住房贷款政策指引”显示,与该楼盘开发商合作的银行有8家机构,除了当地的工、农、中、建四大行的分支机构,以及当地农村信用社——马起乏信用社5家以外,还包括北京银行、南京银行以及北京的建行机构。
  从利率情况看,首套房中,交通银行、华夏银行、南京银行、北京银行、马起乏信用社实行基准利率,另外几家则实行1.1~1.2倍利率;二套房则有4家实行1.2倍利率,1家实行1.3倍利率,4家为1.1倍利率。其中,属地北京的建设银行,依然实行首套房首付三成,不过利率要在基准水平上上浮20%,二套房则要上浮30%。
  该销售人员介绍,现在大银行不愿意做个人房贷业务,因为利率低,收益较少。与个人房贷相比,银行更愿意去做经营贷款。因为中小企业贷款的利率上浮30%以上,比房贷利率高不少。相反,一些跨省经营的城商行,为了扩大业务和规模,相对而言更会愿意接受个人房贷,并在利率方面比大银行要低。
  《投资者报》记者在燕郊另一家楼盘采访时发现,跨省拓展业务的南京银行给出的利率果然最优惠。南京银行对首套房的利率下限为基准利率,在该售楼处合作的7家银行中利率最低,二套房利率为基准利率上浮10%,同样是最低标准。不仅如此,在贷款人年龄限制上,更是放宽到男女均为70周岁,而其他银行这一限制多为男65周岁、女60周岁。

  京城房贷“行动”一致

  在京郊当地银行申请个贷,各行要求千差万别。但在京城,银行“行动”相对一致。
  属地北京的放贷机构,中国银行、交通银行、农业银行、中信银行首套房最低首付比例为30%,利率均为基准利率;二套房首付比例为60%以上,利率为基准利率的1.1倍。
  只有北京银行、建设银行略有不同。两家银行所提供个人购房商贷,最低首付比例均与上述银行相同,但是利率却不尽相同。其中,部分中国银行首套房利率为基准利率,有的则要上浮10%以上;建设银行首套房最低利率为基准利率上调5%,最高的要上调20%。
  对于购房贷款的基本规定方面,各家银行大致相同。在贷款年限上,银行通常是要求最长贷款年限为30年,仅信用社等类似小银行限制最长借贷25年;绝大多数银行在借贷人年龄上限方面为男65周岁,女60周岁,工行和建行男女均为65周岁,南京银行要求最宽松,男女均为70周岁。贷款年限以主借贷人为主,或者以时间长的计算。
  在贷款申请需要提供的资料上,各行大同小异,包括:身份证、户口本、婚证/离婚证;未婚人员需携带单身证明;收入证明;首付款收据;购房合同;银行还贷卡号、银行借款合同承诺书、银行回执单。也不像首付、利率那样时时变化。
  10月22日,《投资者报》记者到北京顺义红杉一品售楼处咨询利率情况,销售员对记者表示,“现在各家银行都缺钱,建行提高了首套房贷款利率,其他银行也有提高贷款利率的准备,随时都可能提高利率。”

  执行“双重标准”

  与北京市内相比,燕郊地区购房,首付比例和利率则明显更高。
  以购买首套房而言,北京银行、中国银行、建设银行、交通银行、农业银行、中信银行均为首付30%,实行基准利率,仅有部分中国银行实行上浮10%,建设银行利率要上浮5%~20%。
  但今年2月份北京开始实行的限购政策,在京纳税不满五年的非京籍家庭则不能在京购房,导致不少在京工作的人员被迫在河北廊坊、涿州等靠近北京的周边地区购房。
  《投资者报》记者最新摸底的情况,周边地区与北京地区相比,首付比例和房贷利率普遍要增加一成。
  如在河北燕郊,近半数的银行要首付40%,8成以上的银行利率要上浮10%以上。二套房差距更为悬殊,北京地区二套房普遍实行最低首付6成,基准利率上调10%,而在燕郊,银行通常要求首付6成或7成,利率上浮20%,建设银行更是要上浮30%。
  以工、农、中、建四大行为例,在京内要求首付比例下限为三成,周边地区则除工商银行外,另外三家均将首付提到四成;贷款利率也均上浮10%以上。
  即使是同一家银行,在京内和京外也实行“双重标准”,对在京外购房者要求苛刻得多。
  央行和银监会的房贷政策,并未对利率上浮幅度做出硬性规定。这给各银行提供了便利。首付比例与房贷利率齐增,这对在北京周边地区购房者来说,远不及在京内购房“划算”。
  以贷款额度为100万元、贷款期限为20年的首套房贷来计算,利率从7.05%的基准利率上调10%,月供将从原来的7783.03元增加到8212.57元,20年利息支出将增加103089.63元。

  周边购房更苛刻

  另外,调查发现,京城内外不仅首付比例与房贷利率不同,就个人申请商业房贷的资格限制,不同的银行对申请房贷人的资格限制也不同,且京外购房对贷款人的要求更苛刻。
  以红杉一品为例,与该楼盘合作的银行是中国银行和北京银行,销售人员热情地推荐道:“建议您选择北京银行,中国银行对于收入证明、社保等审核手续比较麻烦。北京银行则简单许多,即使没有固定工作,也能开出证明,能拿到贷款的时间也短。”
  不仅银行间存在差异,在京内和周边地区购房也存在限制条件的差异。
  在北京周边地区购房申请房贷的资格条件,比在北京购房要严格。碍于无北京户籍所限无法在京买房,许多在北京工作的外地人将目标锁定在周边地区。但是,北京周边地区对购房者的要求更为苛刻。
  北京周边地区的银行,通常不接受非本地户籍的申请者。以河北为例,中行、工行、农行均不接受非河北籍贷款者。就连规模最小的马起乏信用社,也仅对河北户籍者开放,而且最高贷款额度仅50万元。
  不过,银行在京城周边执行这一本地户籍限制的规定时,并不是铁板一块,很多北京的银行机构为周边的开发商提供按揭。
  如北京银行、南京银行,还有四大行之一的建设银行,非河北籍人士只要能提供一年或两年以上北京社保证明,也有申请个贷的资格。当然,在首付比例、利率水平上,银行的“要价”则要苛刻得多。

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