“从土地成本角度考虑，通州90%以上项目的土地成本在5000元/平方米以下，大部分开发商能够承受比较大幅度的降价。”
北京楼市区域房价的底线正在一次又一次地受到挑战。而开发商也采取了更聪明的降价策略：低价开盘。
“我们项目的起价是13200元/平方米，且赠送10%~15%的面积，相当于在13200元/平方米单价的基础上再打8.5~9折，现在办会员卡还能享受开盘前每日抵200元。”昨天，位于北京市通州新城运河核心区的新盘“东亚·逸品阁”项目销售人员如此介绍。
而这个价格，还赶不上通州运河区域另一楼盘京贸国际城在2010年1月份首次开盘的报价：13800元/平方米，这个曾经一度高达26000元/平方米的楼盘，目前在售的5号楼最低报价仅为13400元/平方米。
亚豪机构的统计数据显示，10月份位于北京近郊的新盘中，开盘价格平均比周边项目低了20%~35%。
新项目低价开盘
北京越来越多的新开盘项目加入到“低开”的行列。
9月底刚刚入市的世嘉光织谷，位于怀柔区陈各庄，成交价格仅9580元/平方米，10月上半月（截至15日）已累计签约304套，稳居10月上半月商品住宅成交套数、面积、金额三大排行榜的首位。
此外，位于顺义张镇的新项目浅山香邑项目于10月16日开盘，开盘当天优惠后的均价仅为8500元/平方米，仅相当于区域其他在售楼盘定价的七成。其价格洼地效应带来了良好的销售成果，开盘当天到访300余人，成交率超过60%。
据亚豪机构统计，截至10月26日，10月共有30个项目开盘，其中9个为首次入市的纯新盘，有4个纯新盘是位于五环以外的住宅类项目，分别是位于顺义张镇的浅山香邑、密云的众智慧谷、大兴亦庄的易居国际，以及昌平沙河的保利罗兰香谷。
亚豪机构市场总监郭毅举例，除浅山香邑开盘价为8500元/平方米，低于周边在售项目10000~12000元/平方米的均价外，众智慧谷开盘价为6500元/平方米，周边在售项目价格为9000~10000元/平方米；易居国际以17000元/平方米的价格开盘，周边项目的价格在19000~22000元/平方米；保利罗兰香谷开盘价格为17000元/平方米，周边项目价格为17000~21000元/平方米。“可以看出，由于近郊住宅项目的激烈竞争，纯新盘低价开盘已成为普遍趋势，10月新盘平均比周边项目低了20%~35%。”
值得注意的是，以往价格坚挺的别墅项目也在10月出现了新盘低开的现象。位于昌平奥北别墅区的中海尚湖世家，以17000元/平方米的价格推出了联排和独栋产品，而周边同类型的别墅产品价格在25000~35000元/平方米，如此大的价格差距令中海尚湖世家在10月份售出了89套别墅，相当于当月北京别墅总销量的三成。
正因为低开带来了逆市旺销，北京不少新盘加快了入市的脚步。
据北京中原监测，在即将到来的11月，将有27个项目准备入市，其中16个是纯新盘入市。
“开发商能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死，在最后一个销售高峰期，必定会有大量开发商选择降价冲量。”北京中原分析师张大伟预计，降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延。“不过，五环内因为供应处于绝对稀缺，房价下调幅度应该不会太大，甚至部分城区项目价格依然可能上涨。”
降价的老盘数量在增加
北京近郊通州楼市的降价潮早在今年7月中旬就已初见端倪。
彼时，通州老项目珠江拉维小镇宣布推出特价房，南北通透的，二居、三居现房，售价只在14500元/平方米，这一价格相比该项目2010年12月的开盘预期均价28250元/平方米下调了近半。
8月份之后，降价潮开始在通州蔓延，京贸国际城、润丰领尚、天时名苑、华业东方玫瑰等项目纷纷宣布下调了售价。
据统计，今年1月份通州区域商品住宅成交套数为902套，成交均价为22318元/平方米。而“十一”黄金周以来，虽然通州楼市的成交价格一路下滑至15634元/平方米，但成交量却仅有42套。
“从土地成本角度考虑，通州90%以上项目的土地成本在5000元/平方米以下，也就是说大部分开发商能够承受比较大幅度的降价。”张大伟如此解释通州房价急跌的原因，但在他看来，北京楼市的整体状况却并不像通州这个区域市场。
根据北京中原此前的统计数据，从9月1日~10月9日，北京楼市中有销售记录的住宅项目为191个，其中均价相比8月份出现下调的项目有14个，占比仅7.3%；持平的为173个，占据约九成的份额；此外，依然有4个项目价格继续上涨。
191个项目中，有41个住宅项目销售超过30套，合计签约套数达到了3272套，占据了全市整体住宅成交6294套的52%。这其中，10月成交均价相比8月有比较明显下调的项目达到了11个，占比为26.8%。
值得注意的是，11个降价项目中，降幅超过30%的只有K2·百合湾，降价幅度达到36.3%；降幅在10%~20%的项目有3个，其余7个项目成交价下调幅度均不到10%。
“实际上，老项目很难做出降价的决定。”张大伟表示，目前北京楼市中已经出现的项目一降价就引起纠纷，使得大部分项目对降价比较谨慎，因而，按兵不动的项目仍占据北京楼市的主流。
不过，种种迹象表明，从通州开始的价格下调已经逐渐蔓延到其他区县。
从前述价格出现较明显下调的11个项目来看，除K2·百合湾、天时名苑、华业东方玫瑰、富力金禧花园4个项目位于通州外，其余降价项目集中在房山、大兴及五环外的朝阳区。
