不管是一线城市的楼市还是二三线城市，在今年的“十一”黄金周均陷入一片愁云惨雾中，成交惨淡成为最主要的关键词，深圳楼市的新房成交量甚至不足去年“十一”黄金周的“零头”。在持续的调控下，一线城市的楼市从僵持到深度博弈，再到买卖双方深度试探彼此的诚意——购房者的刚需诚意和开发商的降价诚意。虽拐点未现，但楼市银十却也难再续。
　　与一线城市房地产市场成交惨淡基本一致，二三线城市在国庆黄金周期间楼市成交量多数均出现萎缩，较去年同期存在不同程度下降。
　　根据中国指数研究院对“十一”期间20个城市的监测，绝大部分城市的交易数据均同比2010年同期下滑，总成交量同比下降44%，其中部分城市下滑程度严重。
　　这20个城市除了包括北京、上海、深圳之外，主要是南京、成都、福州、苏州等二三线城市。其中，有16城市楼市成交量同比下跌，8个城市成交量跌幅在50%以上，其中宁波跌幅达到78.04%。
　　二三线城市总体成交萎缩的同时，亦表现出市场冷热不均。上述数据监控显示，黄金周期间交易同比上涨的城市包括成都、武汉、东莞、惠州，其中涨幅最大的东莞达到了76.27%，成都和武汉的涨幅都在20%以下。
　　根据世联地产研究，2011年三季度购房者信心指数为54.2，较2季度下降0.5，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较上季度有所下降。其中中西部三线城市购房者信心明显下滑，但仍高于中东部一二线城市。
　　西安房地产信息网统计显示，在“十一”黄金周期间，西安楼市商品房共成交616套，其中普通住宅共成交417套，环比下滑41%，同比下滑68%。
　　广东多个二三线城市楼市成交亦不乐观。根据泛澳地产监测，佛山楼市在黄金周期间成交冷清，7日共网签458套，同比2010年国庆销售量下降超过八成，均价却上升一成以上，达到9574元/平方米。
　　根据海南省住宅与房地产信息网数据，9月30日至10月7日期间，海南商品住宅总交易量约为433套。
　　从各地媒体和业界反馈来看，房价依然坚挺是二三线城市楼市在黄金周成交萎靡的重要原因。根据世联地产研究，中西部三线城市购房者认为房价不可接受的比例高达80.4%，仅次于一线城市。
　　世联地产认为，上述情况主要是因为省会城市政策执行严格，促使需求向周边不发达城市转移，而这些不发达城市的政策环境较为宽松，导致其房价继续上涨而引发民众的不满。
　　相比之下，南京、东莞、西安、长沙和济南的购房者信心指数水平高于全国平均水平。世联地产调查还发现，青岛、西安、东莞和南京的购房者信心均有不同程度的上升，未来成交量回升的可能性较大。
　　但多数业内观点认为，受限购及限贷政策的影响，第四季度的楼市很难出现好转，黄金周的惨淡表现恰恰预示着这样的走势。
　　值得关注的是，购房者预期房价下跌的比例出现上升，这意味着房地产买方市场正在发生一些微妙的变化。
　　从世联地产有代理项目的城市来看，降价后的楼盘普遍销售状况良好，销售量有所提高，特价房的推出吸引更多客户抢购，成交情况明显好于正常的房源，进一步验证了购房者目前的心态。

　　降价潮蔓延 北京小房企或将过冬

　　“金九”惨淡收场，楼市“银十”或难再续。楼市深度僵持中，北京楼市降价潮开始蔓延，而小房企或许率先举“白旗”过冬。

　　库存现新高，降价蔓延

　　根据北京市房地产交易管理网的数据， 10月1日~7日北京共成交期房商品住宅833套，成交现房商品住宅75套。两者累加，“十一”黄金周期间，北京共成交商品住宅908套。与去年同期相比，成交量减少14.7%；环比9月同期（9月1日~7日）也回落了14.3%。
　　成交量继续萎缩的同时，市场供应却并没有减少。北京市房地产交易管理网的信息显示，国庆节期间，北京就有10个项目取得预售许可证开盘入市，共提供住宅2181套。但截至目前，尚未有显示签约的项目。
　　在此影响之下，截至10月7日，北京市商品住宅库存量达到114417套，为近27个月以来最高。
　　在供应集中的近郊新城为代表下，众多项目采取“明降”、“暗折”等手法吸引购房者，使得北京房价出现了结构性下降。在成交价格方面，亚豪机构的统计数据显示，“十一”期间（10月1日~7日）北京市商品住宅的整体成交均价为16861元/平方米，同比去年黄金周下滑5.7%，环比9月同期，更是降27.5%。
　　“从数据变化来看，目前的价格已经击穿了去年 十一 期间的房价水平，得益于低价、降价项目的集中交易。”亚豪机构副总经理高姗分析，在调控深化、供应激增的市场状况下，购房者关心的只有价格，如果调控继续，不仅“金九银十”的成交量全面失守，这些不位于主城区的近郊区，房价将会出现大面积松动。
　　市场中传来的消息显示，北京楼市的价格松动已出现蔓延扩散的苗头。
　　根据北京中原的统计数据，截至10月9日，从9月开始的“金九银十”中，合计有销售记录的项目为191个，其中均价相比8月份下调的有14个项目，持平的为173个项目，依然有4个项目价格上涨。更为重要的是，在41个销售超过30套的住宅项目中，均价相比之前有明显下调的项目达到了11个，占据整体比例的26.8%。41个项目合计签约套数达到了3272套，占全市整体住宅成交6294套的52%，超过一半。

　　小房企面临“过冬”危机

　　链家地产首席分析师张月认为，在限购作用下，市场仍以刚需为主导，低于120平方米的户型是主要需求产品，而近期大户型供应增多，产品供应和需求的错位导致近期新房去化率持续走低，库存量不断攀上新高。“这种现象对于资金较为充裕，善于做持久战的大型房企来说不存在较高压力，而对于上半年销售业绩较差，资金周转出现困难的中小房企而言，却是极为严峻的市场环境。”
　　成交量的持续低迷和短期内难以消化的负面预期已经对房地产行业造成不小的冲击。
　　今年北京小房企旗下项目的销售状况不容乐观。“链家地产”的统计显示，截至2011年10月，小房企在京项目一共有20个，总供应房源套数为6583套，其中已签约1262套，签约率仅为19.2%。而去年同期小房企在京项目签约率则超过了50%。
　　张月认为，小房企主要依靠销售项目回笼资金，而在今年银行房地产开发贷款收紧、小房企无力承接保障房，而项目销售大幅下降的情况下，小房企资金压力明显增加，其连续性的周转能力也受到更大的考验。“开发商在与购房者之间的博弈上逐渐丧失优势的同时，库存高涨、资金周转困难、各种建筑成本和融资成本上升所形成的多重压力，会使得大部分房企特别是本土中小房企 年关难过 。”
　　张大伟也表示，临近年底，开发商资金链普遍趋紧，部分中小房地产企业资金链呈现恶化走势，甚至有些房企负债率超过100％。“对于开发商而言，借助 金九银十 缓解整个资金链困境将对于企业全年的运营状况起到重大作用。在接下来的10月中下旬，各房企有望将进一步通过大规模推盘、降价来刺激需求市场。”

　　降价未达预期 广深楼市成交惨淡

　　在刚刚过去的“十一”黄金周，广深楼市成交惨淡，广州楼市成交量同比下降了约60%，而深圳楼市成交量还不及去年同期的“零头”。业内人士指出，房价下探没有达到购房者的预期，成为影响成交的主要因素。

　　广州：购房者不为降价所动

　　买卖双方的持续观望让国庆期间的楼市交易显得格外清淡。数据显示，1~7号广州市一手住宅网签量为680套，较去年同期的1800多套下降约六成，同时，签约均价同比下跌近15%。
　　尽管国庆期间依然不乏购房者涌进楼市，但更多人则以“再等等”的心态静待市场的进一步演变。
　　“价格还是太贵，而且目前不清楚后续是否进一步降价，所以暂时不考虑出手。”在看完广州大学城的星汇文华之后，林小姐作出了再度延后买房计划的决定。
　　星汇文化的开发商越秀地产只打算首批推出两三百套房以试探市场，而最早公布的预计价格为25000~27000元/平方米。不过在9月30日开盘时，真实定价只在22000~23000元/平方米，比预计价格每平方米下降了3000元左右。
　　开发商试探性的降价能够吸引部分购房者入市，但依然有很多人不愿意此刻买房。
　　总体而言，经纬地产研究部对国庆黄金周的楼市表现总结为：开发商推货不积极，买家出手同样保守。

　　深圳：成交空前惨淡

　　购房者降价预期日益高涨，但开发商实质性降价行动迟迟未能出现，深圳房地产市场在“十一”黄金周期间陷入空前惨淡格局。
　　根据世联地产研究，在一线城市中，北京、广州、深圳三季度购房者信心指数较上季度均出现不同程度的下降，且均已跌破50的临界值，表明这三个城市购房者对未来的信心由偏乐观转向了偏悲观。
　　深圳市规划国土委网站最新数据显示，10月1号到7号深圳共成交新建住宅289套，平均每天的成交量只有41.2套，不及去年同期的零头。在同样不太景气的去年国庆黄金周期间，深圳新建住宅成交量达到2542套。
　　在为期7天的房地产交易会上，深圳本地的楼盘项目只有21个，占整个秋交会的两成，优惠基本局限于99折、98折等常规折扣，大幅降价并未出现。大多数市民依然在观望，整个交易会上看房的人多但出手的很少。
　　实际上，国庆黄金周市场依然是9月楼市的延续。深圳市规划国土委网站最新数据显示，9月份深圳新房已经是量价齐跌，全市商品住宅成交总套数为2009套，环比8月份下降两成，同比去年9月份更是下降65%。
　　但9月深圳新建商品住宅价格依然坚挺，一手房成交均价为20028元/平方米，环比微跌1.8%，与2010年9月份成交均价20037元/平方米相比，基本持平。
　　房价未现明显松动依然是购房者迟迟观望的主要原因。根据世联地产的研究，目前仅有20.1%的购房者认为当前房价可勉强接受，仍有77.4%的购房者认为当前房价不能接受，这表明房价与民众的承受能力相差甚远。

　　市场现深度试探 上海超30个楼盘不跌反涨？

　　2011年国庆7天，上海商品住宅成交面积4.47万平方米，均价21916元/平方米。而2010年国庆7天，上海商品住宅成交面积20.66万平方米，成交均价19555元/平方米。
　　刚刚闭幕的“假日楼市-2011上海房地产秋季展示会”吸引了总共13万参观者的驻足，却依旧难以为上海楼市打破僵局。市场分析人士纷纷指出，目前住宅市场实际成交均价并未出现显著下跌势头，不少优质楼盘的售价甚至较一年前都有明显涨幅，预计年底之前买卖双方之间的博弈僵局恐怕很难被打破。
　　“去年看中的房子，本来想等开发商降价后买入，谁知道今年价格竟然比去年还要高。”假日楼市房展会现场，一位正在询盘的何先生向《第一财经日报》记者表示，尽管市场中降价呼声很高，但不少他看中的楼盘还是在过去一年出现价格上涨。“其实就连我个人认为交通不便利的郊区项目，也没有给出太多的降价空间。”
　　正如何先生所述，一份来自德佑地产市场中心的监测数据显示：2011年1~3月和9月都成交了100个，其中项目成交均价跌幅超过5%的项目有21个，均价相对稳定在5%以内的项目有45个，均价出现上涨的项目则达到33个。涨幅居前的楼盘中，浦东新区鼎鑫名流苑年初成交均价20620元/平方米，9月已达26314元/平方米，涨幅达到28%；普陀区中环一号房源的成交均价也由年初的19930元/平方米上涨至如今的23740元/平方米，涨幅为19%。
　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔向《第一财经日报》记者表示，此前楼市降价呼声此起彼伏，促使市场大部分潜在购房需求，纷纷选择参观该展会来进一步全面了解市场。
　　上海中原研究咨询部总监宋会雍亦指出，观望背景下，购房者展示了自己仍然旺盛的置业诉求和对价格调整的强烈期待。“购房者对展会兴趣大增，主要还是想看看房价到底降了没有，但最终多数人都比较失望。”
　　无疑，假日房展会热闹过后，上海楼市再次回到拉锯原点。