经济导报记者近日走访济南多家新楼盘发现，虽然开发商和销售人员面对购房者依旧表示已经销售过半或更多，但是私下却坦承“金九”确实不太旺，没有达到预期销量，“银十”也不敢奢望。深感压力的开发商也欲通过所谓的“疯狂折扣”等促销手段提升销量，但楼市成交却依旧惨淡，促销手段因此显得苍白无力。
　　济南信和众联房地产经纪有限公司总经理金树乾对导报记者表示，在限购政策紧压、楼市库存量激增、开发商资金链紧张的情况下，今年的楼市明显表现出行情低迷、火爆场面难再的情形。

　　济青库存能卖15个月

　　根据中国山东网房地产数据统计，按照目前济青楼市的销售速度，暂忽略不计未来几个月新增的房屋数量，仅现有的新房存量足够全市销售15个月。截至8月底，济青两地存量住房累月增加，已达到历史高点，如何消化这部分住房已经成为众多房企的普遍难题。
　　导报记者开车沿旅游路从西向东行驶，再从经十东路向西返回，一路上大大小小的在建或在售楼盘令人目不暇接。旅游路上的杰正·岭寓目前已经有4栋商业住宅建设到了6层以上，对面的逸城山色已经拔地而起了近10栋高层住宅，导报记者估算了一下，仅在这一个区域就有大概至少600套新房源。
　　数据显示，今年1月济南市场存量住宅为3265套，存量面积为40.5万平方米；到5月初，存量住宅已达4026套，存量面积达47.4万平方米；到8月，存量住房飙升到5601套，存量面积突破63万平方米。这其中，6月到7月一个月的时间，存量房增加的套数超过1200套。
　　是什么原因导致省城存量房骤增呢？业内人士的观点全部指向了限购令。阳光100销售总监陶晓智表示，受限购令的持续深入影响，购房者观望情绪更加浓厚，真正出手的购房者随之减少，这使得楼市供大于求。
　　面对库存超量这一现象，南益地产集团山东区域营销总监杨海龙表示，库存现象还是主要针对中小型房地产开发公司和本地房企，国内名牌房企会根据调控政策统一调节，而且受口碑和品牌营销影响，位置好和投资性价比高的地产项目依旧能够吸引刚性需求。

　　促销花招不如降价直售

　　传统旺季的楼市销售量走低令开发商心情不爽，只能用促销花招引人眼球。
　　导报记者的手机上每天都能接收3到5条关于楼市促销和活动的短信。“团购买房，史无前例优惠折上折”、“买房送车位、送院子”、“抽奖送大礼”等各式促销层出不穷。
　　刚刚过去的中秋小长假期间，假期最后一天，济南住宅与房地产信息网披露的数据显示，全市住宅成交仅6套。面对这样的数字，购房者却表现得十分淡定，直言华而不实的促销不如真实降价来得实在。
　　链家地产首席分析师张月对导报记者表示，目前市场上降价才能成交的现象非常明显，个别降价区域整体成交明显好于其他未降价的区域。但就全国而言，山东市场价格整体仅小幅下降，大幅降价依然是少数现象。

　　价跌或在今年底

　　上海大学房地产学院教授陈湛匀对导报记者表示，目前房地产开发商的资金链仍然能够运转，如果资金持续受到压力，开发企业势必靠降价求量。因此，随着库存的上升，买方市场很可能到来，市场从量跌到价跌的变化将在今年底或者明年初呈现出。
　　金树乾也表示，由于“刚需”减少和观望增多等原因，房地产买方市场时代在一线城市已经提前到来。
　　陈湛匀表示，面对买方市场，暂且不议购房者需求，对于开发商来说，可以说既是机遇又是挑战。只有当房价下跌至所谓“拐点”，成交量才会有所提升，市场供求关系才能达到价值与价格的新平衡。所以，降低利润是开发商们面对买方市场的首要选择。面对即将到来的“银十”，一场大幅度的降价风潮，势必正在酝酿之中，到时候答案自见分晓。