长三角地产市场库存压顶、资金趋紧的现象仅仅是个开始，它还将引发更多问题：房地产企利润底线在哪里？是否会出现大面积降价？证券时报记者在走访沪宁杭三地房地产企业后发现，现已进入限制性住宅市场的深度博弈阶段，房企做好了利润率下调的准备。下半年沪宁杭打折促销几成定局，但这些本地房企大多表示打折幅度将控制在10%左右。
与暴利时代说再见
“暴利时代已经一去难复返了！”
南京中北总经理潘明感叹，那房地产行业最美好的“黄金十年”。“怎么解释黄金十年？那就是你企业想亏钱都得有本事！”
所谓暴利，如今已成绚丽泡影。在广宇集团董秘华欣看来，从历史经验分析，所谓的暴利不暴利与企业背景相关。暴利来源之一即违规，但这有巨大的法律风险；第二个来源就是从国企转变而来的企业，他们掌握大量廉价土地，享受到土地升值的超额利润。然而，国企转变而来的产企越来越少，监管部门也都加强了土地使用审核环节的审查。
“现在毛利真的已经很低了。”杭州本地一家上市房企董秘告诉记者，目前房地产行业的毛利率基本上在20%至30%，个别房地产项目的毛利率会在40%到50%左右。但基本上平均下来房地产行业的毛利是在30%左右。中报显示，上前述这家企业今年上半年结转收入的项目，主要为2008年金融危机时以回笼资金为目的进行销售的项目，项目毛利率较低。
通常情况下，20%左右的毛利率下房企完全可以生存下来。在上海一家本地房企董秘看来，“即便在目前30%到40%的毛利率再调低点，也都是可以承受的。但关键是要看企业接受不接受。”今年上半年这家公司的营业利润率较上年同期下降了大约0.4个百分点。
“暴利时代是过去了，但是不得不承认房地产行业还是行业内比较挣钱的行业。”
南京中北总经理潘明说了句大实话，30%的毛利率是有的，但是眼下多数房地产企业都守着利润不肯降价。数据显示，今年上半年南京上市房地产企业中大部分利润下滑严重，南京高科(600064,股吧)净利润4.25亿元，同比下降55%；栖霞建设上半年净利润1.36亿元，同比下降35.73%；凤凰股份(600716,股吧)中期亏损1942.18万元。
证券时报统计数据显示，房地产业自2002年中期至2006年中期，毛利率维持在20%至30%，2007年中期提升至33.7%，随后的三年内，毛利率徘徊在37%左右，2011年中期升至41.73%，成为各大行业中毛利率水平最高的行业。
沐浴着黄浦江风，上海某大型上市房企董秘心旷神怡之下，跟记者说了句掏心窝的话，“虽然以历史成本法评估，房地产行业的毛利率在30%左右，但是假如我们以公允价值法来评估房地产企业的毛利率，可能10%还不到。这两个数据大概能说明这些年来，房地产企业赚的不是开发精品房赚的钱，而是早期买地升值的钱。”
虽说赚土地升值的收益无可究诘，可是在“抑制高地价”的大气候下，房企如何守住利润率成为难题。潘明坦言：“黄金十年之后，行业已经走到了发展瓶颈。”大多数房地产企业都做好了毛利率下降的准备，大家都明白以后是要真刀真枪地比品牌比销售了。
下半年房企只愿让利10%
沉醉在黄金十年的甜蜜回忆，房企来不及黯然神伤，眼巴巴看着限制性住宅市场的新时代突然到来。房企不希望这么早就低头，他们有自己的一套办法。
“没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。”广宇集团董秘华欣这样认为。广宇集团半年报中说到，贷款利率的不断上升吞噬着企业的利润空间，调控短期难以松动，而限购城市商品住宅交易的情况，在很大程度上将由房地产企业的主动降价来打破僵局。这一说法反映出当前房企当下一个普遍的认识：去库存、回笼资金，限制性住宅市场的打折季已经来了。
而较量或许从促销策略的选择开始。“现在房企销售采取的多是饥饿销售策略。”上海新工联集团旗下房企相关负责人这样认为。杭州本土上市房企董秘表示，“没办法，成本在那里。下半年打折是会有的，但是千万不能抱太大希望，最多也就10%。”南京当地房企总经理则表示，“今年南京的楼盘打折肯定是会有的，5%或者10%左右。不管别人怎么样，反正我们跑量可能性不大。”目前该公司对河西在售房源价格进行了调整，单价最高下降500元/平方米。
上海某大型房企董秘预计，上海市场此轮调整后房价预计会有所下调，幅度或在10%到15%，公司也做了这样的准备。消息显示，该公司最近在杭州的一处房源以均价8500元直接入市，与该楼盘前一天相比降幅约两成。
为什么今年房企业能撑这么久？南京中北总经理潘明认为，2009年调控突然转向大家记忆犹新，这一事件影响深远，因而此次调控至今，不少房企仍在继续等待，冀望等到政策转向。
现实地看，房企不愿大幅降价还有成本问题。潘明表示：“要想房价降下去是有难度的，因为我们当年成本在那儿。市场好一点，价格可以随着市场供需情况来定，而现在定价在考虑供需的情况下，要考虑保本，更多的是成本问题。”
杭州本地一家房企董秘表示，比如在杭州，好点的地块要占到二分之一以上的成本，偏远略差的地块也三分之一以上。土地成本已经这么高，再考虑财务成本上浮等，其实降价很难。他进一步指出，大家并没有看到目前各家房企新开盘价格实际是普遍下浮的，已把部分利润让了出来。他的观点有一定的代表性，“我们可以少赚，但要亏掉，就是大家所不愿见的。”中报显示，该公司上半年的利润同期下滑超过四成。
“现在只是需求跟不上、去化率不高、资金回笼慢，未来要看银行贷款到位和回款情况，如果两边都不行，那只能靠自有资金的消耗，而限制卖房从终端限制资金回笼，那就会逼迫开发商降价。最后还是要看资金。”上海某上市房企董秘指出。中报显示，该公司上半年在南京住宅项目的销售远低于预期，去化率仅为20%。
记者走访三地后发现，这些上市房地产企业对后市大多形成两种预期：要么延续2009年后行情，库存压顶、调控不松、政策叠加，形成“冷战型”平衡的格局，消费者、售房者相互观望、僵持；要么在宏观经济增长放缓、通胀持续的背景下，房地产开发和消费市场低迷，交易量与交易价格转阴。杭州某上市房企董事长表示，“现在有个把房企去年的土地款都还没有缴清。如果哪天撑不住了，那就会"啪"地死了!”
“我们保守估计最起码还要调控两年时间，到2013年。”采访中，前来拜访浙江广厦董事长彭涛的中国指数研究院华东区副总经理古伊如是判断。彭涛听了却摇头：“再调控三年是必然的！”
“打个赌吧！”
