目前,在政策调控下,房地产的销售金额已经露出了疲态。
行业龙头万科A昨日公布的8月数据显示,8月实现销售金额104.8亿,同比下滑12.6%。尽管今年1-8月,万科累计实现销售面积和销售金额仍然同比分别增长50.4%和47.8%,但单月销售金额的下滑已经引起业内的注意。
万科董秘谭华杰表示,8月份万科销售金额同比下降,主要是因为去年和今年的推盘节奏存在差异。同时,万科二三线城市的面积占比约达八成,使整体销售均价较去年同期有所降低。
那么,万科8月销售金额的下滑,是否意味着政策对房价的打压已见成效,未来地产行业是否面临业绩拐点?
以量换价大搞促销
《金融投资报》记者了解到,万科的成都楼盘在8月就已经出现降价现象。在七夕节时,万科·海悦汇城总价60多万元的房子就直接降到43万元。而且,海悦汇城还推出了各项诸如送厨房、送阳台以及按揭优惠的活动。如此,万科·海悦汇城对外每平方8700元的销售价格,在一系列优惠活动后,价格便降低在6300元至6500元之间。
“其实,现在房价表面上还维持着之前的价格,但实际上地产商已通过各种优惠活动变相降价了。”一位长期关注房价的市场人士告诉记者,“现在地产商即便是降价,也不能确保销售火爆,但不降价就意味着可能滞销。因为现在处于消费观望期,购房者的热情已经大大下降了。”
来自成都搜房网的数据证明了这一点。在“金九”的首周,成都12个楼盘加大了房源的推出,但在认购率方面,开盘当天认购率过半的楼盘占比约33.3%,总体来说认购情况并不理想。对此,搜房网认为,在严密且持续的调控政策下,购房者观望情绪加重,刚性需求尽管占据大部分市场,但开发商以较小优惠以量换价效果并不明显。
长城证券分析师胡杨在接受记者采访时认为,在政策趋严的背景下,地产商通过以量换价的促销方式日后肯定是一种常态。“但是由于"金九银十"是销售旺季,且开发商也加紧备战,纷纷加大供应量,力促市场回暖,因此房价想要真正的降低或不能马上实现,一旦开发商的积极降价促销解决了存量和观望问题,那么地产商或与政策面再次陷入博弈状态。”
楼市进入洗牌阶段
实际上,限贷、限购政策已使一线城市的竞争加剧。数据显示,8月份包括上海、北京、广州等在内的十大城市平均价格15773元/平方米,与7月份相比下降0.41%,为去年9月以来首次下降。与此同时,8月25日浙江台州领衔发布首个二三线城市限购令。
在这样的背景下,搜房网数据监控中心针对全国46个城市的一份购房者调查报告显示,有超过半数的购房者认为今年的“金九银十”将不会如期而至,而认为“金九银十”仍会是销售旺季的购房者占比不足1/4。可以想见,如果开发商不拿出足够的优惠措施“以量换价”,今年的“金九银十”或将不复当年。
对于房价未来的趋势,中信证券房地产分析师陈聪的观点十分明确,他认为,即便是“金九银十”,但受制于同期高基数,因此未来几个月行业销售金额同比下降是大概率事件。虽然这种销售额同比下降不利于市场调高万科等龙头公司2012年以后的盈利预测,但有利于舆论压力进一步缓和与政策正常化。
中原地产研究中心认为,尽管龙头企业仍有利润上涨,但难掩部分中小房企已经进入亏损的现状。调控继续收紧,将促使部分中小房企在“金九银十”开始促销求量。另外,由于销售困难,特别是一些城市限购带来的库存积压,使企业资金流趋向凝固,负债库存激增,双双上涨39%,这将影响下半年市场。预计楼市在限购扩散到三线城市的背景下,可能开始明显调整。而在传统的秋交会前后,价格调整的空间和范围可能会更大、更广,这无疑使楼市加速进入洗牌阶段。
长期来看,胡杨表示:“由于房价关系到民生,且管理层态度坚决,因此高企的房价应该会跟CPI一样,一直受到管理层的调控,因此降价在未来应该是大趋势,只不过等待的时间具有不确定性。而在这一过程中,中小地产商被挤压出去,也是一个必然的过程。”