楼市降价的负面效应正在发酵。
近日，位于北京通州的华业东方玫瑰推出特价房源，房价降幅15%以上，这引发了老业主强烈不满。8月17日，为了平息这一风波，华业东方玫瑰成为此轮调控以来北京楼市首个公开向前期业主承诺可无条件退换房的楼盘。
记者了解到，尽管华业地产方面已经提出了一份解决方案供业主选择，但至今双方并未就相关补偿事宜达成一致。
值得注意的是，正值楼市“金九银十”来临之际，北京楼市已经开始酝酿或明或暗的降价潮，此时华业东方玫瑰的纠纷事件正在成为此轮降价后遗症的样本。降还是不降，已成为开发商不得不面对的两难选择。
老业主狙击“领降盘”
8月初，位于通州的华业东方玫瑰二期A9号楼在推出了90套特价房，均价为每平方米15500元，部分较低楼层单价为每平方米14500元。
而就在今年4月，A4号楼开盘伊始的销售定价高达18000~19000元/平方米，即使与最终的销售均价17000元/平方米的价格相比，降幅也高达15%以上。此消息一出，立刻引发了前期销售的A4号楼多位老业主的极度不满。
“第一感受是震惊，然后是愤怒。”在一份“华业东方玫瑰A4楼业主”的公开信中，华业东方玫瑰的老业主表示，就在几周前还有业主以每平方米19300元的价格买了一套88平方米的房子，而这批推出的特价房以更好的户型竟以每平方米14500元起价，让该业主40多万元房款在一夜之间蒸发。
除了公开信的谴责，随后两周内部分老业主多次出现在项目售楼处聚集抗议，要求补偿差价或退房，经过几轮纷争，此事也逐步发酵成为降价维权的标志性事件。
8月17日，华业地产终于针对此事公布了一份名为《诺亚方舟计划》的补偿方案，该方案中提出，可以按照合同价的5%返还A4号楼购房业主购房款，但并非现金返还而是提出了三种冲抵方式：冲抵物业费或车位租赁费；冲抵车位购置款，并在建委报价基础上享受8折优惠；冲抵再购或新推荐成交购房款。不接受返还方案的，还可以选择无约束换房，根据需要换至A9号楼，或者无理由、无条件退房。
对此，华业地产董事会秘书赵双燕表示，此前推出的特价房源完全属于一种正常的市场行为，这一补偿方案则是作为开发商在面临市场冰封、价格波动的情况下，兼顾新、老业主利益而推出的。
8月19日，华业地产方面表示此项方案正式实施，并已经与部分前期老业主洽谈具体补偿细节。不过，一些华业东方玫瑰4号楼业主们仍然通过公开信和现身业主论坛的方式表达不满，不乏“补偿力度不够”、“退房换房不现实”、“不返现金没诚意”的声音。
显然，这份引发外界关注的公开补偿方案，仍然没能缓和老业主与开发商的矛盾。
不降难 降价更难
“能够从买房人的利益角度出发去思考问题的行为是值得肯定，但是并不值得鼓励。”在评价这场从老业主抗议维权到开发商被动补偿的博弈时，北京市房地产协会副秘书长陈志认为，商品房买卖作为市场交易范畴，购房者应该学会自行承担价格的上下波动。陈志表示，目前在一些受到严格限购措施调控的城市，房价未来下行波动的可能性很大，尤其是北京通州为首的供需倒挂区域，到底房价何时降至底部都还不好预计，而由于受到业主压力就补偿和同意退房的方式，不符合契约精神，对于市场将带来不好的示范。
纵观通州区域，在限购政策之下，新盘库存量大、供需倒挂、成交低迷，已经成为北京，乃至全国限购区域的典型代表。中原地产的统计数据显示，今年3至7月份，通州地区商品房新增供应3356套，而总销售量仅为520套，只占到总数的15%。
今年7月，通州珠江拉维小镇推出30套特价房，其中毛坯房均价为每平方米14500元，精装修房均价为每平方米16000~18000元，比此前最高每平方米26000元的销售报价下调近万元。通州M5朗峰、月亮河公园等项目也在相继举办一系列降价优惠活动。
记者在北京市房地产交易管理网看到，东方玫瑰家园于2011年4月24日获得预售许可证，批准预售部位为A4#、A5#、A6#、A7#、A9#住宅楼的大部分单元，获准预售的总面积为12.18万平方米。刨除涉及已售出的4号楼和推出60多套特价房的9号楼，至少还有七成以上的房源尚未放出。
华业东方玫瑰此前的销售记录显示，5月份，项目成交367套，6月、7月分别成交76套、23套，3个月销售466套。而8月初推出的引发纷争的90套特价房源，仅在半个月内就有60余套预订成交。按照华业地产年初未通知东方玫瑰项目定下的20万平方米销售目标计算，即使下半年余下3栋楼全部售出也仅能完成六成的销售任务。
显然，即使明知降价后要承受前期业主的强力反弹，华业东方玫瑰也必须要为后期销售找到出路。
与华业东方玫瑰推出特价房后的进退维谷相似，北京楼市众多明折暗降的楼盘中，已经出现多起老业主不满纠纷。同样位于通州的某知名项目在降至19000元/平方米后，也有向前期业主折返部分物业费的情况。在北京实行限购政策后有过降价行为的远洋一方、首开常青藤等项目，也均有前期老业主维权纷争的情况，降价优惠与老业主维权闹事几乎画上了等号。
为了给后期销售铺路，也曾出现在降价后主动承诺给前期老业主补偿的项目，去年11月份，通州京贸国际城将开盘时的每平方米26000万元下调至每平方米19800万元，承诺对购房金额高于每平方米2万元的部分进行足额返还。不过该项目开盘时报出的价格此前每月的成交套数都是个位数，此举大有借势炒作之嫌。
“最好的方式是把损失降到最低，既能安抚老业主，同时又不影响后期销售。”对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，目前楼市价格正在面临大面积降价的窗口期，如何以最小的代价寻求降价换取的销售契机与负面影响的平衡点，将成为年内诸多开发商所要面临的抉择。