始于今年年初的新一轮调控已进行半年有余，在限贷、限购、加息等政策压力下，吉林省长春市房地场市场近期出现三大新动向，一是商品房量跌价滞，供求关系逆转；二是优惠措施频出，部分楼盘价格松动；三是房企资金链吃紧，中小企业卖地求存。业内人士认为，随着新增供应持续增加，下半年开发商销售回款压力越来越大，不排除更多开发商加入“以价换量”行列。
量跌价滞，供求关系逆转
中国房产信息集团长春分公司提供的数据表明，2011年7月，长春商品住宅新增供应面积为68.89万平方米，环比上升0.5%，同比上升53.8%。这是继5月房交会后，长春市连续3个月供应大增。
据中国房产信息集团东北区总经理王喻冬介绍，目前长春房地产市场供求关系已经发生根本逆转，今年前几个月长春楼市供需求为1：1.1，但是到7月份，供求比已达1：0.7，供应量大于需求量超过30%。
伴随供应量持续增加的是销售下滑、房价滞涨。搜房网监控数据表明，今年上半年长春商品房成交同比下降24%。进入7月份之后，长春商品房成交量有所上升，但是不足以扭转成交颓势。据中国房产信息集团长春分公司统计，今年7月，全市商品住宅成交面积49.92万平方米，环比上升19.4%，同比上升4.2%；成交套数5015套，环比上升17%，同比下降3.6%。中国房产信息集团统计数据还表明，7月长春商品住宅成交均价为7020元/平方米，环比上升3.5%，同比上升21.7%。“价格虽然还在上涨，但是涨幅已经明显趋缓。如果按照去年的增速，商品房均价早已破‘七’，应该达到八九千元”，王喻冬说。
优惠措施频出，部分楼盘价格松动
与以往年底集中优惠打折不同，今年长春房地产市场的优惠潮来得更早也更猛烈。从6月份恒盛3000元低起价开始，“9折巨惠”“最低首付7.5万”等各种优惠政策不断涌现。曾被视为“铁板”一块、只涨不跌的长春房地产市场，价格开始松动。开发商或隐性降价，或者直截了当低起价、大折扣。
“2万抵10万”，深圳益田在长春的某项目被认为是目前折扣力度最大的项目，100平方米的商品房价格直降800元/平方米，加上一次性付款98折等优惠，小户型降价幅度已超过千元。据一位业内人士透露，与一期成交价格相比，有的户型折扣已达七二折，只不过没有明说而已。保利、恒大等知名开发商的项目也推出一口价、特价房等优惠。“一些开发商资金链特别紧张，已经绷不住了，但是直接降价又怕引起前期购房者不满，所以会采取一些比较隐蔽的、曲折的方式降价”，业内人士分析说。与大开发商“穿马甲”隐性降价的方式相比，一些中小开发商降价来得更直接，开盘即采取“3”字头或者“4”字头的低起价。近日长春某楼盘直接推出4299元/平方米的超低起价，1200多套房子引来近3000人认购。
房企资金链吃紧，中小企业卖地求存
长春房地产市场出现的第三个新动向是，一些中小房地产企业难以为继，开始卖地求生。而一些大型房企则趁机抄底，扩大自己的土地储备。
今年1月28日长春市新年第一次土地出让仪式上，吉林省万程房地产有限公司以近8000万元的价格摘得位于长春经济技术开发区一块18000平方米土地。不过，眼下这个地块已转由恒大长春公司开发，成为恒大“翡翠华庭”。
据业内人士介绍，一开发商拿地，另一开发商开发建设的情况今年并不少见。位于净月区新城大街与博学路交会处东南部的一宗地块，最初由长春兆基地产拍得。此后兆基地产被复地集团收购，该地块变身复地哥德堡森林、复地嘉年华广场等项目；最近关注度较高的亚泰梧桐公馆同样存在类似情况，土地所属为长春市政建设(集团)房地产开发有限公司，开发商则是长春本土最大房企亚泰地产。业内人士分析认为，在房地产信贷资金收紧和土地限期开发的双重政策压力下，开发商资金链越来越紧，特别是中小公司，根本无力开发，索性一卖了之。而大型房企则借机出手，将自己心仪的地块收入囊中。
不过，记者在长春市国土资源局了解到，国有土地并不能私下交易，拿地开发商投资额必须超过地块总投资的25%才可以转让。所以，眼下的土地转让往往以合作、收购、兼并等方式进行，大开发商收购、重组小开发商后依然以原来的公司名称进行开发，这样就不需要到国土部门办理相关手续。
对于长春房地产市场当下出现的以中小企业卖地为核心的收购重组现象，业内人士分析认为，首先是因为某些拍得土地的开发企业，其主业并不在房地产领域，只是因为近几年房地产市场发展较好，所以开始涉足这个行业。但是并不具备开发经验和开发能力，所以遇到困难后心生退意；二是今年房地产市场形势比较严峻，量跌价滞，而且调控政策没有放松迹象，一方面严查闲置用地，另一方面严控信贷，开发商特别是中小开发商资金严重不足，导致部分开发商看淡后市，所以将公司和土地一起卖掉规避风险。
对于长春房地产市场出现的三大新动向，王喻冬认为，这正是宏观调控期待的结果，有利于挤出房地产市场的泡沫，使之走上良性发展轨道。他判断，未来几个月这种以价换量态势仍将延续，购房者将迎来买房最佳时机。不过，他也同时指出，由于长春外来人口、流动人口相对较低，城市主要以刚性需求为主，市场泡沫较小，房价很难出现强势下跌。