上海楼市近期量价齐跌的现象在单周统计中屡屡出现,多少能反映市场走弱的明显趋势。
　　佑威及楼市专评网联合提供的数据显示,上周上海市商品住宅成交面积10.10万平方米,环比前周大跌20.52%,全市商品住宅成交均价21273元/平方米,环比前周下跌了1.38%。中国房产信息集团CRIC数据显示,单周10.10万平方米的成交量,为上海楼市自3月中旬以来近5个月的最低水平。
　　以目前的消化速度,上海楼市的新房存量,理论消化周期已经超过一年,而二手房存量更为庞大,为一手房的两倍多。有资深中介人士告诉记者,二手房酝藏着更大的危机,庞大待售存量背后,是大量楼市投资资本开始急于抛盘退出。

　　悲观预期加剧:量变到质变

　　易居中国董事局主席、中国房产信息集团董事局联席主席兼总裁周忻近日在新浪乐居主办的“2011中国房地产营销变革之路”峰会上说,“房子越来越难卖,接下来,难度会进一步增加”。
　　上周,上海市商品房成交面积为26.37万平方米,相比前周下跌1.27%,成交均价为15245元/平方米,环比前周下跌38.56%。这个看似平常的数据暗藏的是,当周上海商用类商品房成交面积已超过商品住宅,这在以往是极为罕见的状况。
　　21世纪不动产上海区域市场中心统计显示,8月前14天全市新建商品住宅累计成交套数为1986套,成交面积为22.8万平方米,环比分别下降了23.4%、24.8%;成交均价约2.14万元/平方米,比7月同期下降4.5%。
　　高端项目首当其冲。上周上海单价在5万元/平方米以上的高端住宅项目,成交套数环比下降30%,累计仅为21套。楼市该价位段新房成交已连续3周出现下滑,成交量也跌至近8周最低。
　　这些变化背后,在于持续不断的调控措施最终推动市场从量变走向质变。佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚表示,2011年政策调控的严厉度远甚于2010年,使之真正成为史上最严厉的调控年,供求关系已经逆转。

　　楼市资本谋出路

　　截至记者8月17日下午3点发稿,上海楼市交易官方网站数据显示,当前全市住宅存量房源中,一手房已经高达52822套计780.17万平方米,一手房普通住宅10131套计88.43万平方米,而二手房更高达166640套计1829.28万平方米之巨。
　　资深中介人士透露,在庞大二手房存量的背后,是已经开始逐步升温的投资客抛盘举动,大量楼市投资资本呈现退出之势。
　　据汉宇地产上海本溪分行经理夏军介绍,上海细化的限购新政,让不少投资客因为一张税单而望房兴叹。据汉宇地产市场研究部长期对分行成交资料的统计,目前上海的购房者中,有5%-10%是通过补缴税款购房的外地户籍居民,其中大多数是投资客,如今这些需求已经被遏制。
　　抛盘撤退资本、被挡在门外仍欲入市的投资资金,两股合流,住宅楼市庞大投资资本的出路成为难题,同时也是楼市甚至整体经济的一个巨大不确定性因素。
　　“在中国内地楼市以外,也有很多不动产的投资机会。”一位浙江的投资客在“万通台北2011”项目的推介现场对本报记者说。据其介绍,身边同行的不少投资者对万通台湾项目表示出很大兴趣,意欲出手。据了解,万通台北2011项目拥有阳明山永久产权不动产的特点,对国内投资者具有巨大吸引力。
　　中房信分析师杨晨青认为,今年以来以“三限”为核心的调控力度明显强于去年,而政府目前手中可打出的牌也依然较多,下半年一二线重点城市重演去年疯狂的可能性几乎没有。