时移势迁—限购半年，北京楼市就此“变脸”。
7月，新盘当月消化率仅为7.1%，下半月推出的11个项目中有8个“零成交”。
而最近半年：北京楼市签约数量不足10万套，创三年来新低；外地户籍购房不足万户，占市场比例不足10%，创数年最低；投资需求基本为零，购买第二套房的比例不足10%；在价格方面，房价环比限购前，微跌0.8%，不少楼盘已进入微降“通道”。
成交下降46%
2010年4月开始的本轮楼市调控潮，政策力度在2011年春节后达到了顶峰。叠加信贷收紧的升级版限购，让爆发式上涨的北京楼市倾刻进入冰河期，成交量持续低迷，库存因此不断攀升，开发商也只能被迫放缓推盘节奏。
据北京中原地产研究报告显示，2月17日-8月16日，北京楼市期房住宅、现房住宅、二手房住宅的成交套数分别为35530、6183、50242套，较限购前的半年时间分别下降36.6%、25.6%、53.3%，整体而言，下降46.5%。北京中原地产研究员张大伟向时代周报记者分析，北京执行最严厉版限购之后，成交量萎缩，楼市陷入明显的调整。
成交量下滑的背后，是因签约率太不景气了。据北京市房地产交易管理网数据显示，截至7月底，北京年内供应的纯商品房期房住宅96个项目，签约率仅为46.7%。据北京中原地产统计数据，7月新盘当月消化率仅为7.1%，下半月推出的11个项目中有8个“零成交”。
对此，张大伟向时代周报记者表示，当月签约率可以明显反应市场的热度。但有时受开盘上下半月数据占比影响。下半月开盘的项目即使已经认购，但网签反应到网签平台可能就要等到下个月了。在8个“零成交”项目中，华润置地旗下的“公元九里”便是其中之一。7月20日，“公元九里”取得预售，共推出221套房源，当时不少网络媒体称其“开盘现场火爆”，然而截至8月1日，该楼盘在北京市房地产交易管理网的网签数据依然为零。对此，北京华润置地相关负责人向时代周报记者表示，购房者确定了购买意向后，并不能立即网签，还需经过5个工作日的资格审查，因此在网签数据上显得不太好看。但截至8月16日，离取得预售证接近一个月，其网签套数也仅为39套，不足其推盘量的20%。
“在限制套数、及限制外购背景下，大部分潜在客户被政策抑制，火爆上涨的北京楼市停滞下来。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存(博客,微博)认为限购直接导致成交率下降。以外地客源为例，据北京中原地产数据，2月17日—8月16日，外地户籍在京购房数量为9000套左右，占比9.8%，而在2010年8月17日-2011年2月16日，外地户籍在京购房8.3万套，占比48.5%，接近市场成交量的一半。此外，受制于房贷政策缩紧，第二套房需求也被强烈抑制，数据显示，居民的第二套房需求占比不足10%。
成交率下降之余，是库存的明显上升。据北京中原地产统计数据显示，截至8月4日，北京住宅库存为106161套，较限购前的92900套，增加了14.3%。按照供应均价计算，截至8月4日，商品房总库存为8300亿元，而其中的住宅库存也已经达到了3300亿元。
四环以外的项目成为库存的主要贡献者。据伟业我爱我家(博客,微博)数据显示，截至7月28日，其中四环、五环之间库存增长了40.8%，五环、六环之间库存增长了15.1%，六环外库存增长了18.1%。
通州楼市出现萎靡之态
限购政策“痛击”了北京楼市，通州区更成为“痛中之痛”。
早在去年下半年，通州楼市已出现“萎靡”之态。据北京中原地产研究报告，去年下半年，通州楼市的项目大部分签约量都不足3成。今年上半年因为销售萎缩，部分项目延缓了供应，但消化率依然不容乐观。前7个月，通州区新供应项目签约率仅为15%。
就个盘表现而言，通州无一楼盘上榜北京楼市2月17日-8月16日销售额前20名。华业东方玫瑰在4月24日推出1478套房源，截至7月底，销量接近500套，仅为三分之一左右。而北京ONE都是去年推出的房源，推出730套房源，截至目前仅消化了181套。
“卖不动”已成为通州楼市的“主旋律”，不少开发商因此在价格上做出轻微让步。就8月而言，通州楼市打折的楼盘数量就由7月的12个增至8月的21个，其中优惠力度最大的当属融科?香雪兰溪可享受8.8折优惠。此外，M5朗峰近期也推出部分房源“2万抵10万”的优惠。
值得一提的是，通州珠江拉维小镇将“降价1万”作为其近期促销的口号，号称价格由2010年底的2.8万/平方米降至目前的1.6万/平方米。由此，市场传出通州房价或将开始领跌北京楼市的传闻。然而时代周报记者了解到，真实情况并非如此。
珠江拉维小镇售楼处工作人员向时代周报记者表示，目前推出的“特惠”楼盘，起价1.6万元/平方米，均价为1.8万元/平方米。属于2009年9月推出项目的尾盘，而当时的成交均价仅为9839元/平方米。2010年底推出的楼盘，报价虽然高达2.8万元/平方米，但其属于空中花园别墅，与前者没有可比性。相比拉维小镇的“做秀”，华业东方玫瑰则在同一批房源中实实在在地“开刀”，并引发前期业主的“集体抗议”。
针对目前通州楼市，张大伟认为，预计下半年供应补涨，库存量已经上涨到历史高点的通州很可能继续面临冲击。“买房人对目前的促销行为认可度不高，更期待实质性的降价。”
一居室成交失宠
限购后，北京楼市的一居室也因此“失宠”。据北京房地产交易管理网数据显示，7月新建房住宅合计签约为9134套，一居户型占比为1167套，占全部成交的15.8%。而这一比例在6月份还为24.3%。张大伟表示，15.8%的一居室比例创造了最近几年的最低。严厉版的调控政策，使得有资格购房者更审慎使用自己的购房资格。一居室作为过渡需求的作用被看淡。
一居室“失宠”，改善性需求的大户型也“不得民心”。时代周报记者了解到，绿城在北京的数个项目130平方米以下的房源销售情况良好，而130平方米以上的房源则出现滞销。绿城集团京津房地产事业部总经理陈志华向时代周报记者分析，限购后，很多消费者不具备“换房资格”，且房贷利率的提高，也大大削弱了消费者的购买力，大户型因总价较高则易出现滞销。
市场成交结构发生变化之外，与楼市中的另外两个指标发生变化地价降、房租涨。
据北京中原地产数据显示，截至8月10日，北京年内出让的135块土地出让金达到了600.35亿元。突破600亿，这一日期比2010年整整晚了70天。然而刨除成交火热的商业地块，住宅土地市场可以用“冷清”形容。
截至8月10日，北京住宅地块的成交数量、建筑面积成交额分别为23块、326万平方米、159亿元，与限购前半年相比，分别下降58.18%、65.21%、72.02%，与去年同期相比也分别下降了14.81%、34.61%、62.52%。陈宝存表示，几乎每一轮调控之时，土地市场必然冷清，今年北京土地市场的情形似乎都是“预料之中”的。
限购令促使部分购房需求转化为租房需求，房屋租价趁机“跳涨”。据伟业我爱我家统计数据显示，今年前7月，北京平均每月房租为3160元/套，相比去年均价2793元，涨幅13%。今年7月份的租金均价为3229元，与出台限购令的2月份相比，又上涨161元。在CBD、中关村等热点区域，租金均价甚至上涨20%以上，房源仍供不应求。
限购后，北京楼市诸多变化，对于后市，会否重现2008年的市场行情，陈宝存认为不会，“目前市场存量虽高，可远不及2008年的峰值。况且目前开发商并不缺钱，成交低迷可以放缓推盘节奏，并非要"以价换量"。”对于二手业主而言，也并没有出现恐慌的抛售情绪。链家地产首席分析师张月认为，受政策限制，当下部分没有购房资格的本地业主、外地业主，如果出售手中房屋，就无法再购。除非业主急用钱或者对未来的房价下降的预期十分强烈，一般业主还未见明显的抛售现象。
对于下半年的供应量，北京中原地产预计在7月开始到年底上市的项目将达到110个左右，提供的住宅将超过7万套。而明年上半年潜在供应量超过1000万平方米，最近一年北京市场商品房的供应量很可能超过2000万平方米，提供住宅总套数有可能超过15万套。张大伟预计3-4季度的降价楼盘会增加。
降价楼盘增多，成交量会否就此上升？陈宝存认为，目前楼市依然处于观望状态，成交量不会释放，传统楼市旺季“金九银十”将难再现。