经历了3周低迷的上海楼市，在7月最后一周迎来一波翘尾行情。
佑威及楼市专评网8月1日联合提供的数据显示，上周（7月25日-7月31日）上海市商品住宅成交面积为23.44万平方米，环比（较前周）上涨35.84%；商品住宅成交均价为21272元/平方米，环比下跌6.20%。商品住宅新增供应面积为16.87万平方米，环比下跌18.67%。
据佑威报告，兔年春节以来，上海商品住宅市场周成交量只有3周突破过20万平方米。上周23.44万平方米的成交量，为兔年春节以来第二高。
德佑地产研究主任陆骑麟分析，上周商品住宅市场成交量的回升与近期符合中低价位楼盘大量入市有关，相应的成交均价也有所拉低。陆骑麟说，如果后期中小户型和中低价位楼盘供应增加，商品住宅市场成交量可能进一步提升，但楼市整体回暖还有待于房价的回调。
高端项目受阻“沪四条”
此外，陆骑麟提到，在二三线城市限购被提上议事日程，及上海加强楼市调控“沪四条”出台的背景下，“一些开发商对于本次调控的长期性和广泛性有了充分认识”，因而采取了降价跑量的策略。“一旦这种策略为更多开发商所采用，配合刚性需求的入市，将明显拉动成交量的上升。”
据搜房网分析师汤正魏介绍，上周开盘的公寓项目和前几周类似，均以90平方米左右小户型为主。在当前市场中，小户型房源的销售成绩远好于其他户型产品。小户型依然会是未来几周市场重点关注的对象。
陆骑麟说，“沪四条”对于非沪籍户口补缴税款购房的禁令如能严厉执行，将进一步强化限购效果，考虑到目前上海中高端楼盘购买者中非沪籍人士占据了相当比例，这一禁令将对中高端市场产生很大的抑制作用。
据德佑地产8月1日发布的数据，上周上海单价5万元以上的高端豪宅成交了33套，环比减少17套，但依然处于近几个月的相对高位，并出现两套价格过亿元豪宅成交。
德佑数据显示，整个7月，上海中高端市场的成交有所上升。其中，中端楼盘（单价3万-5万元）成交面积达到了9.5万平方米，环比上涨0.2%；高端楼盘（单价5万元以上）成交面积达到了4.0万平方米，环比上涨23.2%。
另据21世纪不动产昨日发布的统计数据，宝山、嘉定、松江、奉贤和浦东五区在7月的成交面积均在7万平方米以上，合计占上海全市成交比例的72.9%。
7月成交面积同比大幅反弹
上周商品住宅市场的成交量翘尾，也是整个7月上海楼市表现的一个注脚。
据德佑地产8月1日发布的数据，7月上海市商品住宅成交面积为77万平方米，环比（较6月）下跌2.5%，同比（较去年同期）上涨79.1%；商品住宅成交均价22051元/平方米，环比上涨2.56%，与去年同期相比上涨14.18%。
中房信分析师薛建雄认为，受天气炎热和开发商为冲半年业绩在6月底前集中推盘等因素影响，7月向来是楼市的传统淡季。但7月商品住宅成交量的降幅小于往年同期。
德佑地产副总经理罗亚东进一步解释说，去年7月正好是“新国十条”的消化期，当时市场迅速跌入冰点，而今年调控的发力点则是在1月份的“新国八条”，在此后的政策消化期内市场反应较为平缓。
罗亚东还称，去年7月，由于调控出台时间并不长，开发商大多处在观望状态，推盘量不足，而调控持续至今，不但没有放松迹象，还有扩大从紧的趋势，开发商的心态已转变为“现在不卖，更待何时”。随着推盘量的提高，成交量、成交均价有望继续提升。
上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健也认为，7月上海楼市成交整体比较活跃。通过一年多的调控，整个市场刚需房源有了一个小小的集中爆发，小户型的供应高峰带动交易量。
库存压力渐显
值得一提的是，库存量仍处高位。
据中国指数研究院8月1日发布的数据，截至7月31日，上海可售住宅套数为53189套，环比减少1.21%；可售住宅面积781.04万平方米，环比增加0.01%。
中原地产咨询研究部总监宋会雍介绍说，随着库存积压和资金紧张，最近几周很多开发商都主动去做量价的平衡，“因为他们觉得目前的市场格局已难以承受了”。最近销售较好的几个楼盘，都采取了直接降价或较大优惠的促销方式。
21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪分析，调控从严背景下，开发商理应快速推盘、回笼资金，但目前开发商仅在经历长期的客户积累、拥有较大的去化把握下推盘，节奏在放缓。“7月上海新建商品住宅的整体去化水平接近九成，但潜在供应的延缓上市也将为后市去化积聚更大压力。”
据搜房网截至7月29日的统计，8月上海预计开盘的住宅项目有36个，较7月实际开盘数量提高了28%。8月的上海楼市预计依然会延续7月整体稳定的局面，但不排除8月底出现开盘高峰期的可能性。
杨健认为，8月上海楼市成交还将以刚需为主，价格优惠有可能会进一步加大，“如果没有新的调控政策出台的话，我觉得8月可能会比7月更活跃些。因为调控已经基本到位，交投双方心理也基本稳定。”
罗亚东则预计，同样气候炎热的8月，楼市还将处于僵持状态，重大变化会出现在9月以后。罗亚东解释说，“7、8月以后，上海楼市将会进入去库存化时代，开发商会继续加大推盘力度，上市的楼盘量会越来越多。尤其是进入9月，随着天气好转，蛰伏的购买力将会增加，开发商推盘和降价诚意度将越来越大。”
据罗亚东判断，随着交易量的平稳回暖，价格也会合理回落，预计下半年的均价会比调控前的高位下跌10%～15%。
二三线城市限购力度或决定调控效果
薛建雄的观点则相对保守。他认为在中低价房源大量上市和刚需的带动下，当前的楼市还没有得到真正意义上的降温。价格成为后期楼市走向的关键因素，报价低开或者降价是目前释放市场购买力的有效途径。但这两种途径是开发商的资金压力足够大时，才会被迫采用的方法。
据薛建雄介绍，开发商的资金链问题被关注已有半年之久，但市场却迟迟没有出现大面积的降价行为；相反，在今年上半年销售金额的排行榜上，排名前15位的开发企业，除绿城外，销售业绩同比均出现不同程度的上涨。
薛建雄坦言，大中型开发商的资金状况并没有外界想象的那样严重，这是市场上没有出现大面积降价的原因之一。部分开发商销售业绩不降反升，得益于开发企业进入城市范围的广泛，在部分城市受到限购、限贷政策的打压时，可以从其他城市获得资金回笼。“从上半年部分标杆企业的销售结构来看，大型开发企业近八成的回款支撑是来自于二线城市。”
薛建雄表示，如果下半年二三线城市遭遇大面积限购的话，对开发企业的打击将是沉重的。届时，在销售压力下，开发商会加大新房供应，或将通过降价以求以价换量。