4、5、6月份，南昌新建商品房成交量上演“三级跳”，各项指标呈齐升态势。“不降反涨”的房价使市场看涨预期进一步恢复，根据“量在价先”的市场规律，成交量的回升可能带动价格继续高位上涨。分析人士认为，南昌在此轮调控中反弹较快、幅度较大，值得关注，但是，如果供求关系严重失衡等几大问题不解决，再好的调控政策都难以取得实效。此外，考虑到限购政策实施后，不在限购范围的南昌市周边县市房价涨势很快，也加重了限购区涨价预期，可以考虑所辖县市行政区都限购，避免走“先涨价再调控”的老路。
销量上演“三级跳”价格“不降反涨”
随着计划中“限购令”2月1日起的实施，为赶乘末班车，南昌市房地产市场1月掀起巨浪，市区商品住宅共计成交34.6万平方米，环比去年12月增长36%，成交套数3296套，环比增长了51%；2月，“新国八条”推出，南昌重新修订“限购令”并于3月1日起正式实施，当月全市成交量出现了明显下降，新房月成交量环比下降七成，推售面积下滑近100%。
从目前的市场表现和监测数据来看，以“限购”为主的系列调控政策对投机投资性购房需求的“挤出效应”较为明显。不过，不受“限购”影响的刚性及改善性需求对楼市具有较大的支撑力，推动了近期成交量的上升。4、5、6月份，南昌新建商品房各项指标呈齐升态势。
而南昌楼市销价一直攀升。4月份南昌市新建商品住宅成交均价从3月份的6000元涨至7095元/平方米，同比上涨38%，环比上涨16.8%，涨幅居全国前列，5月份，商品住宅成交均价又涨至7404元/平方米，6月份又涨至7800多元/平方米。
与此同时，受限购政策影响，非限购区域的南昌市周边县市近几个月价格飞涨。洪客隆营销总监杨栋说，南昌县象湖新城板块房价已经到4800元/平方米至5000元/平方米，连南昌县莲塘镇都到6000元/平方米了，地段好的限购地区房子价格还能降到哪里去？
房价下跌可能性不大 群众入市意愿明显增强
业内人士分析，楼市成交价格居高不下表明开发商与政府、购房者之间博弈的僵局仍未打破，并且，短期内，市场刚性需求回落的概率并不明显，南昌房价下跌的可能性不大。
名门世家副总经理王少华认为，今年以来在房地产市场调控的效果是非常明显的，特别是提高准备金率，对市场流动性的收紧，很多企业都感受到了来自销售回款和银行信贷的双重压力，但是这种压力不至于压垮企业，下半年，如果CPI居高不下，国家还会出政策，下半年楼市走势就不乐观；如果物价稳住了，压抑的购房需求加剧释放，下半年形势还会不错的。
调控政策作用下房价变化不大甚至小幅上涨的状况，再次强化了购房者的看涨预期，近期部分购房者入市意愿明显增强，觉得买房还是“越早越好”。
从历次调控政策出台后的市场反应来看，市场对政策的“消化期”一般几个月，之后，房价未出现降势，购房需求将在短暂收缩后继续稳步释放。如果市场推盘量加大，在“买涨不买跌”的心态下，购房者很可能因成交放大而出现抢购，助推房价上扬。
南昌市房地产协会秘书长李述泉说，建议密切监控并把握市场最新动向，确保调控政策效果的可持续性，并适时释放调控从紧信号，加大对房价控制目标的监管和调整力度，尤其要加大对稳定房价工作不力的地方负责同志巡查、约谈、问责的落实力度，以维护政府公信力。
调控政策效果打折“五大问题”亟待解决
采访中，有关分析人士表示，南昌楼市之所以反弹较快，与几大关系严重失衡有重要关系，这些问题如果继续存在，再强的调控政策效果都要遭遇“打折”。
一是供求关系长期严重失衡，刚性购房需求遭压制。南昌市房地产协会会长王天柱说，相比同类规模的城市长沙，城镇人居可支配收入低于全国平均水平、也低于长沙市的南昌市房价均价高过长沙上千元，主要原因是供需长期严重失衡，房地产投资占固定资产投资占比仅为12%左右，远低于其它省会城市20%至25%的比例。
根据房地产信息网有关数据，去年，南昌商品房销售面积300余万平方米，全年新增供应量仅200多万平方米，“入不敷出”；今年以来的新增供应量仍然不及销售量，目前可售商品房住宅房源不足100万平方米，而且其中不少是性价比低的、长期转存下来的。
二是土地供应长期严重偏少。分析人士发现，近年来，很多城市在土地供应上，遵循的是“不饱和供应”原则，土地市场始终处于饥饿状态，这一技巧可以让地价保持在适度偏高的水平上，又能保障获取一定比例的土地出让净收益。去年，全国计划供应住房用地18.47万公顷，各地政府只完成原计划供地的68%。建议加大土地在全年均衡投放的监管力度，减少房企无地可买的焦虑，使地价在合理价位，有利于房地产的健康发展。
三是户型结构严重不合理。值得关注的是，国家早就规定不能建别墅，但是目前在南昌建别墅现象仍较普遍，并且高档住宅频出。记者5月份在万科青山湖采访了解到，新开盘的全部是180至240平方米的大户型，均价18000元/平方米，销售经理告诉记者“依然畅销”。
四是南昌保障房建设积极性不高，量偏少，对市场调控作用微弱。作为省会城市的南昌，今年廉租房、经适房、公租房三类保障房的建设目标任务是11371套，远不及九江、赣州的27815套和37426套。值得注意的是，夹心层人数最多的南昌今年才有公租房建设，而且数量仅3253套，其中政府统建900套，7所高校自建2353套，十二五期仅建1万套。而九江、赣州的公租房建设仅今年就分别是17212套、21351套。
五是南昌跟随其它城市，在执行限购令时“从轻”选择，非限购区域价格“飞涨”，变相加重群众涨价预期。分析人士认为，国八条规定，限购政策在“行政区”执行，本应包括四县的行政区，但是，目前限购只在南昌市本级行政区。而实际上，新建县、南昌县与南昌市区界线早已模糊，很多供政府部门职工集体购买的“定向楼盘”在这些区域，目前，这些地区房价涨势很快。专家建议，限购要彻底，不能让非限购地区走“先涨价后调控”的老路。