开发商促销售难改三季度楼市低迷
2011-07-13   作者:朱楠  来源:上海证券报
 
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    截至上周末,11个重点城市的存货总量已达到63.4万套,环比上涨0.9%,存货总量继续创新高。在此背景之下,开发商的销售压力与日俱增,在销售策略上可谓动足了脑筋。然而,业内人士认为,如果不能在价格上“动真格”,三季度的楼市仍将继续低迷。
    夏日的酷热并未把温度传导到房地产市场上,随着传统淡季的来临,楼市销售也陷入更深的低迷。既舍不得降价,又要在淡季里促进销售,开发商在销售策略上可谓动足了脑筋。与此同时,业内人士预计,在下半年楼市政策几无放松可能的情况下,三季度楼市将迎来更低迷的销售行情,开发商仅靠变换销售策略恐怕难以取得理想的销售效果,想要及时缓解资金压力,还得在价格上“动真格”。

  各种举措促进淡季销售

  上海浦东周康板块某小区,原本应该在最近交房的一批房源延迟交房了,最终交房日期尚未确定。记者与该项目一位准业主李先生联系后得知,他是在2009年9月份买的房,当时售价是1.2万元/平方米,交房时间是今年的6月28日。就在上月,开发商告诉购房者,这批房源将延迟交房,具体交房时间尚未确定。
  而据一位内部人士透露,“这是开发商的借口,实际上推迟交房是开发商的一种销售手段。”这位人士告诉记者,理应在6月交房的这批房源与该楼盘目前在售的房源不论房型还是位置,都有很高的同质性。当时购买这批房源的投资者比例相当高。如果这批房源现在交房,势必会有一批投资者将手上的房源在二手房市场上挂牌出售,且2009年时该项目房源售价是1.2万元/平方米,现如今已涨到1.7—1.9万元/平方米,业主哪怕就是比在售新房报价低一点,除去税费成本还有很大的利润空间。“只要交了房,二手房市场肯定对新房销售造成冲击”。
  除了推迟交房之外,为了吸引购房者,赠送面积等销售手段也被开发商们广为使用。记者在近日探访上海西区某大型楼盘售楼处时从销售人员处获悉,该盘近日将推出一批全新房源,不仅售价较之前推出的房源要低,还附送约10%的面积。
  “这是全上海最后一批附送面积的房子了。”售楼小姐向记者介绍道,“从今年7月1日期,开发商想要"偷面积"就批不下来了,只要是有墙的部分都要算在销售面积里面。”售楼小姐一边指着样板间次卧与设备平台间的一块区域,一边告诉记者,在建成验收时开发商会把这块面积用墙砌隔开,等验收通过后再拆掉装修,这样次卧就可以多出约3、4平方米。

  三季度楼市难改低迷

  据新浪乐居&克而瑞数据显示,2011年上半年上海市商品住宅成交总套数为33839套,总成交金额为876.9亿元,照此推算,商品房每套成交均价达259.13万元/套。相比2010年全年,2011年上海商品住宅每套成交均价下降了逾4万元,同时这也是2004年迄今,7年时间里第一次出现均价下跌的情况。
  今年2月至今,各路调控政策轮番压顶,上海楼市历经重重打击。今年上半年,商品住宅中各种物业类型的成交出现明显下跌,据新浪乐居&克而瑞数据显示,其中低价房的成交面积更是出现了环比68.49%的跌幅。
  低价房成交量锐减,豪宅开发商的日子也并不好过。虽然有极强的购买需求,但由于限购政策的约束,不少开发商在开盘时间、销售价格的拿捏上动足了脑筋。香港新鸿基地产苏州金鸡湖独栋别墅“湖滨四季”的项目负责人告诉记者,虽然新鸿基的项目在沪港两地都具有很高的品牌号召力,但由于限购政策的影响,很多客户有钱也没法买,给开发商的销售带来很大压力。何时开盘、预计售价等都要随着楼市政策的变化做相应调整,因此开盘信息不到最后时刻开发商都秘而不宣。
  “楼市的低迷在今年第三季度可能会继续。”中国房地产信息系统分析师薛建雄表示。也正因为如此,不仅在销售策略上动足脑筋,更多的开发商加入到降价销售的行列,以加快销售速度。例如近期在上海,中海、新城、旭辉等旗下个别项目也都给出较大折扣,就连曾创下销售奇迹的浦东星河湾也给出50万抵100万,100万抵200万等总体优惠幅度达9.2折的优惠力度。
  不过,对于开发商的降价幅度到底能有多大,也有业内人士表示降幅或许有限。仲量联行上海研究部董事周志锋认为,由于真正的潜在购房者受到政策影响无法购买,因此一些开发商认为即便降价也不会大幅提高销售量,从而导致中高端楼盘开发商的降价动力不足,价格在上半年基本保持稳定。周志峰认为,现行的紧缩政策将贯穿整个2011年,甚至延续至2012年,一手住宅销售市场开发商可能维持稳定的售价,但成交量方面很难有所突破;而二手房市场随着情况继续向有利于买方的方向发展,价格在下半年或将率先出现调整。

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