本市住宅房屋的“土地成本”已明显下降。今年上半年,本市成交的住宅地块受“集中于新城、郊区”的影响,楼面价格仅为4069元/㎡,比去年全年的平均楼面价低了44%。
明年预售阶段,开发商有望放低售价,对高房价起到抑制作用。
住宅土地楼面价仅为4069元/㎡
截至今天上午,北京市土地整理储备中心的统计数据显示,本市7月份除了8宗CBD核心区商业地块成交之外,尚未有住宅用地成交。
上半年本市仅有20宗住宅地块成交,总规划建筑面积为292万平方米,成交楼面地价为4069元/㎡。比起去年同期的9416元/㎡,下跌了56%。与去年全年平均楼面价7321元/㎡相比,下跌了44%。
住宅土地成本的下跌也直接反映出开发商“看淡”市场,不惜重金夺地的场景今年没有再上演。
与政府土地部门给出的底价相比,开发商拿地的价格涨幅并不大:平均溢价率已由去年上下半年的94%、36%,回落至今年上半年的14%。这一方面与土地部门采取综合评标的方式,不再是“价高者得”有关;另一方面也说明开发商今年“掏钱”买地是慎之又慎。
配建保障房地块接近一半
保障房供地所占比例持续增大。
分季度来看,2011年第二季度成交的14宗住宅用地中,需配建限价商品房或者公共租赁住房的达到6宗,占43%,而第一季度这一比例仅为17%。
从成交的住宅用地区域来看,四环以内土地成交几乎为零,主要成交集中在五环以外,其中六环外比重呈逐步上升趋势,二季度六环外成交面积占比已达到88.5%。
开发商报价更是“能便宜就便宜”。平谷两宗土地以底价成交,其余地块也仅略高于底价成交。另外,2011年第二季度中土地流标事件时有发生,其中有3宗招标用地流标、2宗挂牌土地已过截止期1个多月还未收到一份报价。
明年预售有望抑制房价
伟业我爱我家市场研究院分析认为,上半年北京土地市场共成交20宗住宅用地,用地面积达261公顷,而2011年度北京计划全年住宅供地面积为2550公顷,目前仅完成全年计划的10%,可见完成供地计划压力较大。
另外,土地储备贷款额度巨大,近期还款压力长期存在。因此,下半年土地放量在即。而随着更多优质地块的推出,企业的拿地热情上涨,在供需两方作用下,北京住宅用地成交或将更加旺盛。
同时,这些被开发商“低价入手”的土地经过一年左右的开发周期,大约会在明年这一时段进入预售阶段,形成供应;如果楼市依然冷清,开发商有望放低售价,进而对高房价起到抑制作用。