在被称为史上最严厉调控政策的打压下，2011年的杭州楼市，充满了各种复杂的变数。
　　成交量创下5年来新低，土地出让总额不足80亿元，可售房源量却创下两年来新高，接近历史最高位。与此同时，房价再次低下高昂的头颅，慢慢下行，不过购房者的观望情绪却前所未有地浓郁……

　　又见“万元房”扎堆

    截至6月29日下午2时，杭州市透明售房网数据显示，2011年上半年杭州主城区共成交商品房10739套，这一数据只有2009年同期的3成，少于2010年的11253套，创下5年来新低。
　　今年上半年，楼市变化最大的，除了成交量，显然还有价格。1月份，楼市还呈现出欣欣向荣之势，杭州的房价显然是高昂着头的。据统计，1月杭城商品房成交均价在2万元/平方米以上的楼盘有78个，占总成交量的近6成，成交均价在3万元/平方米以上的楼盘有28个，占总成交量的10.8%。
　　在下沙，一个叫德信中外公寓的楼盘将步子迈得更大。14800元/平方米的均价，甚至比周边楼盘要低上6000元/平方米，楼市“破8”坚冰掀开。同处下沙的和达城迅速跟进，部分房源折后价格仅13800元/平方米。
　　一个非常明显的结果是，万元房开始扎堆上市。不仅是下沙、临平、转塘、良渚、丁桥、闲林等平民化区域，三墩、九堡等近郊板块，也纷纷回到万元房时代。而单价不足万元的楼盘也频频出现。

　　多块土地流拍

　　今年1-6月份，杭州主城区仅出让土地金额77.5亿元，又是一个创5年来新低的纪录。
　　今年的土地市场上，除了远洋地产等少数几家大公司外，清一色都是中小公司。而之前拿地凶猛的绿城、滨江等公司，却在土地拍卖现场鲜见身影。这显然也很好理解，因为行情好的时候，大开发商凭借骄人的销售业绩和其他各种资源，比中小企业更有实力拿下好的地块，更容易在激烈的竞争中胜出；等到行情不好的时候，大开发商一方面也遭受资金回笼缓慢的困惑，另一方面因为手头上储备土地比较多，短时间内也没有拿地的迫切性。这个时候，手中无房可售或者无地可开发的中小企业，更容易拿到土地，甚至捡漏。
　　此外，最近萧山、余杭多块土地流拍。上半年二手房市场整体表现冷淡，五大主城区共成交二手房6721套(截至6月28日)，比去年上半年下降近两成。中介关门店也越来越普遍。某品牌中介负责人说，按照中介生存成本与目前市场盈利状况来看，现在一家门店一个月亏个几万元是很正常的。

　　下个降价区域下沙沿江板块

　　在中海紫藤苑“裸奔”、德信中外公寓较周边房价“破8”开盘之后，业界认为随着下半年供应高峰的到来，成交量如果持续低迷，一场价格战在所难免，现在已经有破8折的楼盘出现，那么接下来很可能会出现跟进楼盘，但大家对降价幅度一种比较普遍的看法是20%—30%。业内人士认为，如果降到这个幅度，很多需求会被引爆，购房者纷纷进场，市场就会形成羊群效应，成交量慢慢上来，最后影响供求关系，支撑了价格，但房价再要下跌就比较难了，至于很多“空军”猜想的五折、六折，几乎是不太可能。
　　下一个价格战爆发可能性最大的就是下沙沿江板块。这一板块集中了金隅观澜时代、保利东湾等大盘，同时由于地理上较为接近以及可比性强的原因，受金沙湖价格战的冲击最为直接。金沙湖之后这一板块价格大面积松动，也就不足为奇。