数据显示，7月上海市场（包括周边地区）预开盘23个公寓项目，10个别墅项目，较6月开盘数量缩水过六成。这已是连续第二月开盘量环比出现大幅下滑。
同时，优惠楼盘数量则在不断增加，据统计，上海市2011年7月打折优惠楼盘共计136个（含别墅），环比涨幅高达17%。
现象：开盘量连续两月下滑
上海搜房网数据监控中心统计数据显示，截至6月20日，7月上海市场预计将有23个公寓项目开盘，比6月份的67个，下滑65.7%，是继
6月开盘量环比下滑39%后，连续第二个月开盘量出现环比大幅下跌。比2010年7月份最终24个的开盘量减少4.2%。
分析：存量达836万平方米
上海华燕置业发展有限公司市场研究部副总监张晴怡告诉记者，“6月的成交量本来就不高，7月原本也是个传统的楼市淡季，供应量对于成交量的影响有限，目前市场不会因为供应量的增加而导致成交量的上行。”
上海中原研究咨询部总监宋会雍也表示，“虽然开盘量持续走低，但目前的存量还是相当充足的，依然足够满足市场需求。”
佑威及楼市专评网数据显示，截至5月29日，上海全市商品住宅的可售面积达到836万平方米。对此，佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚告诉记者，“以5月商品住宅约83万平方米的成交水平衡量，去化目前的可售量需要超过10个月的时间。所以，新增供应的短期变化对于成交量的影响甚微。”
上海德佑地产研究主任陆骑麟认为，“在大量房源积压的情况下，未来供应量的大小对楼市影响并不是很大，关键是有效供应是否充足，前几周楼市出现大幅回暖，就与保利叶城这样性价比较高的项目有很大关系，但是这种有效的供应目前难以长时间延续，大部分项目的价格还是与购房者的预期有一定差距，因而难以拉动成交量的上涨。”
现象：中高端供应占四成
5、6月份，随着一部分高端物业的相继开盘，部分高端房源成交出现上升态势。而在7月开盘的项目中，又有4个总价千万级以上豪宅项目准备入市。高端市场的供应热潮似乎始终未减。
搜房网数据监控中心统计数据显示，7月推出的中高端房源（即含有别墅的项目）占新盘供应约四成。
上海搜房网数据监控中心分析师雷琪指出，“从5月及6月前三周的成交情况来看，近来除了刚需置业占据主导之外，高端房源的市场表现也呈现出上升态势，不少内环高端项目以及别墅项目入市后均取得不错销量，这也是促使7月中高端项目积极入市的主要动力之一。”
分析：供应或难拉动成交
陆骑麟认为，“千万级以上的豪宅项目，往往本身具有品质上独特优势或者稀缺性，它们的成交在一定程度上是脱离楼市整体行情的。虽然限购对高端房源交易的抑制作用依然存在，但是近期并未针对豪宅市场出台进一步的调控措施，一些蓄积已久的买卖需求会出现一定的释放，不过这种需求的释放很难长时间支撑起成交量。”
“实际上，最近三周一手豪宅的成交量正呈逐步下滑的趋势，6月13日-6月19日，全市5万元以上的豪宅更是仅仅成交了14套。”陆骑麟指出，“要看政策消化期是否过去，主要还是得依据整体成交行情，最近两周的商品住宅成交量分别为12万-13万平方米，处于相对低位，政策的影响依然相当明显，所以说政策消化期已过还为时过早。”
张晴怡也认为，“个别项目的销售比较好，不能说整个高端市场已经开始复苏。整个高端市场受政策影响还是相当大的，限购令的作用对于高端市场的影响不是短期内能够消除的，现在大多数的成交还是只能靠非个人名义的购买而实现，这对于高端市场的成交量影响很大。”
黄志坚表示，“目前上海市的成交均价相比去年同期的变化也不大，这说明高端市场的成交并不好，不然对于整体市场的成交价格一定会产生拉动的效应。对于整体高端市场，虽然也有很多办法可以规避限购令，但依然存在税收等各方面的风险。所以只要限购令不除，对于高端市场影响始终都会存在，而且豪宅成交量也会因此受到很大的抑制。”
现象：改善型房源增多
今年年初，一系列楼市新政对市场形成一定的打击力度，导致一大批改善型购房者纷纷停下脚步，高举观望大旗。
然而，在7月即将开盘楼盘中，有11个楼盘将同时推出90平方米左右二房和120平方米左右三房，占总开盘量近一半。
上海搜房网数据监控中心分析师认为，上海楼市下半年改善型需求或将会逐步取代小户型婚房置业，成为上海商品房成交复苏的主要动力。
分析：刚需仍是主流
陆骑麟表示，“目前来看，对于刚需和改善性需求而言，比较大的购房障碍在于贷款政策的收紧，央行为了控制流动性，在今年已六次上调存款准备金率，使得房贷难度大增。刚性需求实际上由于遭到了贷款政策的打压，未能得到充分的释放。改善性需求面临的主要障碍在于政策的打击和依然坚挺的房价。”
“自政策出台以来，不乏一些好的房源入市，但都成交寥寥。例如，4月初就获得预售证的好世皇马苑，推出了近400套房源，其中多为80-100平方米的两房和三房房源，但至今只售出了1/10的房源。”陆骑麟认为，“这就说明即使有适合的房源入市，在市场形势不利的情况下更可能选择观望。”
黄志坚表示，“相对刚性需求，改善型客户的需求通常不急，在市场没有明确走向的时候还是会选择观望。但是刚性需求则不同，要结婚要买房是等不起的，所以虽然针对改善性客户的房源增多，但依然无法改变刚性需求作为市场成交主流的地位。”
张晴怡也认为，“针对改善性客户的房源入市量增大并不能改变市场格局，所以我认为未来一段时间还是会以小户型的置业需求为主。”
热点：最低优惠8.5折起
136个打折优惠项目中，直接以打折或价格减免的形式进行优惠的楼盘有93个，环比上月有所提升。其中，公寓方面以毕加索小镇和鼎新名流苑8.8折的优惠领衔，别墅方面则由汤臣湖庭花园的8.5折为最低。
上海搜房网数据监控中心分析师汤正魏表示，越来越多的楼盘倾向于用较为另类的优惠和多种优惠并存的方式来吸引更多购房者的眼球，例如禹洲蓝爵推出特价房的同时，对其他房源优惠1000元平方米，5天内签约在优惠500元平方米，并送5年物业费。
业内声音 陈劲松：楼市中场休息 仍将持续1-2年
6月25日，世联地产新书发布暨高层媒体见面会上，世联地产董事长陈劲松对早报记者表示，“中国房地产已经进入中场休息，这个中场需要完成对前半场的经验总结，并确定未来楼市的发展方向。”
“我们预判这个中场时间需一年半到三年的时间，所以目前楼市仍然处于中场休息阶段，整个下半年也将处于调整期。中国房地产行业在面临一个规则修改的过程。”陈劲松指出。
对于下一步政策的推测，陈劲松表示，“我们现在所有的政策都是主动出击来对市场进行调控，例如"限购、限贷、限价、提高准备金"等都是市场机制某种程度上的暂停，这个调整阶段对中国房地产是非常必要的。”
对于何时走出中场休息，陈劲松认为，“中场结束的标志，是保障性住房建设得到实质性的进展，也就是全国保障性住房实质性地推出。其次，就是中国对目前房地产的发展以及对下一步怎么走等大方向得到广泛的共识。所以未来一段时间内的政策不会发生180度改变。”