伴随着北京楼市迎来新一轮井喷，时隔半年北京新房存量再破10万整关口。在高存量、低成交的压力之下，北京楼市各种明折暗降的项目不断涌现。
　　业内人士预计，持续4个月的限购调控之下，北京市场的供需比例已经出现结构性调整，部分区域已出现供过于求的买方市场，下半年北京楼市或将进入实降时代。

    存量再破10万整

　　6月15日北京市场的预售新盘入市量掀起一轮小高潮，仅15日当天就有6个商品房项目通过预售许可审核，加上此前两天刚刚审核的两个项目，6月待入市项目达到8个，共3000套房源，算上6月份已经预售的12个项目，北京6月供应楼盘项目量将创今年以来新高。
　　一面是预售新盘量逐步回升，一面则是整体签约率的低迷。
　　北京中原地产市场研究部统计，截至6月14日，北京今年供应的商品期房住宅项目合计为60个，提供期房住宅总量为19316套，而这些项目的实际签约量仅为8989套，整体签约率为46.5%。
　　上半年入市的60个新盘项目中，有28个项目的签约率低于30%，这些项目的均价普遍在3.5万元/平方米以上。而签约率超过80%的17个项目中，有10个项目均价低于2万元/平方米。均价在2万~3万元/平方米的项目中签约率超过80%的仅有4个，而超过3万元每平方米的项目中仅3个项目签约率超过80%。
　　刚刚过去的楼市传统销售旺季，北京楼市已经出现普遍滞销。来自另一家第三方监测机构亚豪机构的统计显示，5月，北京楼市29个开盘项目的平均销售率仅为31.1%，创年内新低。实际签约面积则仅占供应面积的8.4%，仅5月商品房库存积压增加了3000套。
　　中原地产三级市场总监张大伟表示，尽管今年前5个月新申领预售许可证的楼盘较去年同期下降50%以上，但北京楼市存量仍增加了1万多套，这也意味着很多新批入市的可售房源刚刚入市就成为了库存。
　　北京房地产市场交易管理网显示，截至6月1日北京市新房住宅存量已达到10.1万套。

　　明折暗降楼盘涌现

　　在市场库存持续增加的压力之下，北京楼市各种降价楼盘也在不断涌现。
　　搜房网数据中心统计，5月再增12个降价住宅项目，其中海淀区的正源尚峰尚水均价降幅达3000元/平方米，下降比率为12.5%；此外还有5个项目下降额度达2000元/平方米以上。
　　更多的项目是则是选择低开和全款折扣的方式。位于房山的芭蕾雨悦都，开盘一期比上期靠近地铁站以及奥特莱斯项目，但折扣为全款9.2折、50%首付9.4折、贷款9.6折，比上一期各项折扣分别提高了2个百分点。
　　除了明折实降的项目，借各种促销活动优惠暗降的楼盘更是花样频出。长阳光合作用、蓝光云鼎、月亮河等都有团购信息传出。位于西四环的中堂项目，还通过“精装修改毛坯”的手法，打出每平方米直降6000元的噱头。

　　买方市场已现

　　“出现价格松动的根本原因是供需比例已经发生了变化”，思源经纪公司董事长兼总经理陶红兵表示，在北京市遭遇严格的绝对购房数量限购4个月以来，客群基数大量减少，虽然短期内北京市场出现整体性价格战的可能性不大，但可以预计下半年将有更多以价换量的项目出现。
　　链家地产市场研究部统计，与1月份相比，5月份全市新增客源量下降了大约21%，部分区域客源量减少幅度超过50%。报告显示，在2010年调控之初，北京楼市的供需比能够达到1∶4或1∶5。经过多次调控后，市场中观望情绪浓厚，客源量明显减少。当前，整体市场供需比在1∶3左右。个别区域首次出现供需倒挂，即供给大于需求。这是继2005年以来，6年来再次出现多个区域买方市场现象。
　　值得注意的是，在40%供需比缩小的区域中，部分区域已出现了买方市场，大兴、东四环等区域5月份新增房源量与新增客源量的比值均为1.1∶1。
　　链家地产首席分析师张月认为，二季度出台政策更加深入细化，调控效果加强，消费者的购买意愿低落，虽然开发商在价格方面有所让步，但未能达到多数消费者期望的降价空间，因此签约率不升反降。目前开发商对于价格调整尚留有较大余地，若未来一段时间内市场成交不发生明显好转，开发商或会在价格上大幅度让步，以提高新盘的销售业绩。