154万套二手房的价格将被“秘密”评定，从而为每一次交易制定只有政府部门掌握的“准绳”——9日，深圳市地税局终于在市场千呼万唤之后，发布了二手房核价“新规”。从7月11日起，深圳将对存量房(即二手房)交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款政策，但“参考价格”却将深藏“闺中”无人知晓。
作为全国首创的二手房估价体系，深圳这一新规的目标显然直指二手房市场长期存在的“阴阳合同”。然而，“秘密定价”能否根治弊端？如果实施有效，这一规定又将对楼市价格带来怎样的冲击？
“秘密估价”、“一套一估”直指二手房“阴阳合同”
近年来，二手房交易过程中签订“阴阳合同”，虚报成交价格规避应缴税额的现象已经十分普遍。
深圳市地税局副局长杨龙表示，这种阴阳合同的存在不仅扰乱了正常的房地产市场秩序，有损交易的公开、公平原则，导致依法诚信的交易者利益受损，也影响了房地产市场主管部门对市场交易情况真实性的了解和判断，造成较大的税收漏洞，削弱了国家对房地产市场调控的政策效果。
对此，财政部、国家税务总局在2010年专门下发《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税(2010)105号)，要求各地从2011年7月起试点对价格偏低的房产交易实施评估核定征税。深圳则是全国首个发布这一政策的城市。
杨龙介绍，在大量筹备工作基础上，深圳制定了《关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》，规定深圳范围内的二手房交易计税价格以交易双方签订的合同成交价格为依据，但如申报的成交价格低于深圳制定的计税参考价格且无正当理由的，将按计税参考价格核定计征各项税款。
规定将从2011年7月11日起，有效期五年。具体时间以纳税人在深圳市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。参考价格将根据深圳市房地产市场交易的情况每半年进行更新。
值得注意的是，与有类似评估政策的城市不同，深圳制定的154万套二手房参考价格均不对社会公布，卖方只能查询到自己所属房屋的参考价格。
“根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素，深圳已对全市400多个片区、17万栋楼房、154万套房屋制定了交易计税参考价格。”杨龙说。
深圳市地税局税务二处副处长黄平波解释说：“秘密定价主要是防止被一些人找出规律钻空子，一旦公布可能引发不利的市场导向作用，让参考价格影响市场价格。为每套房产定价而不是笼统按区域或批量定价一方面也是基于此，更重要的原因是希望评估体系能更加科学。
北京大学经济管理研究中心研究员韩世同评价认为：“依法纳税本是公民应尽的义务，然而多年来，在二手房市场却形成了‘阴阳合同’、虚假报税的潜规则，在法不责众的情况下助长了全民违法这一不良习惯。深圳率先推出新规，显示出了深圳在杜绝‘阴阳合同’方面的决心。如果评估价格合理、操作严格，将对‘阴阳合同’构成致命打击。”
专家担心“秘密定价”引发市场非议
然而，成也萧何，败也萧何——正是“秘密定价”的做法，引发了市场的不小担忧。
韩世同说，深圳已有154万套房屋拥有评估价，这表明具体的评估方法已经成型。而深圳选择不公布评估方法，担心的就是引起非议，然而不公开更容易引发争议。
“人们不知道自己的房屋评估价是如何得出的，也无法和其他房屋评估价进行对比。这会使得市场对评估方法产生不信任感。”他说。
韩世同认为，新规的出台，对于打击“阴阳合同”，虚假报税将起到重大意义，但政策的效力关键还是要看评估价是否真实地反映了市场价，如果评估价与市场价之间的价差过大，“存量房交易计税参考价格”反而让“阴阳合同”合法化。因此评估价格制定的合理性非常关键。
然而，正是由于“阴阳合同”的长期存在，政府部门是难以掌握二手房的实际成交价格的，因此如此粗略地公布评估方法，着实让人担心评估价格的可靠性。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，任何新规都不可能是完备无缺的，公布新规不应故作神秘，应该将新规摊在阳光下，让业界充分讨论，从而提升政策的说服力和可操作性。
新规让楼市迎来“冲击波”
深圳市规划与国土资源委员会数据显示，5月份，深圳市住宅共成交9877套，其中二手房成交6944套，占总成交套数的70%。二手房已成为深圳楼市的交易主体。市场分析认为，新规之下二手房交易成本大幅提升将是不争的事实。在交易成本大幅提升的情况下，深圳楼市又是否会引来新一轮冲击波？
由于距新规实施仍有一个月的时间，专家认为，在7月11日之前，为了节省交易成本，深圳二手房成交量可能出现“抢闸抛盘”的局面。然而7月11日起，新规对深圳楼市究竟会产生何种影响呢？是否会推高深圳二手房房价？
深圳市地税局副局长杨龙表示，按照国家税法的有关规定，本来二手房交易双方就应该依法纳税，“新规只是还原真实的市场价格，不存在推高二手房房价一说”。
然而有关专家却不这么认为。宋丁表示，新规之下，在打压“阴阳合同”的同时，必然带来二手房房价的提升。
他说，二手房业主在出售二手房时对于价格的要求要比开发商出售新房更为谨慎，不会随便出手。由于目前二手房市场处于卖方市场，卖方必然会保证自己的实际卖房收益不变。因此，新规出台后，卖房必然会将新增的税款补到二手房房价上，将增税压力转移给买方。“因此，短期内，新规必然带来二手房房价的上涨，这会是一个刚性表现。”
韩世同认为，在这种情况下，过高的交易成本可能使买房陷入观望，从而使得成交量出现下滑。因此，“短期内深圳二手房房价不会往下走，还可能出现逆市上扬，出现价涨量跌态势。但是，如果成交量持续低迷，二手房房价将有所回落。”
“深圳的做法是一个创举，如果成功，其他地方很可能群起效仿，这给全国楼市带来的影响不容忽视。”韩世同说。