分析称北京房价或现整体下降拐点
2011-06-16   作者:翟烜  来源:京华时报
 
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    昨天,北京市房协和北京市房屋中介协会在联合召开的通气会上一致认为,下半年北京的房价仍将呈现稳中有降的态势,而且受供应量的增加、信贷政策收紧等因素影响,三季度很可能会出现房价整体下行的拐点。

  前5月普通住房价格下降

  北京市房协副秘书长陈志说,根据房地产交易网的成交记录测算,去年全年北京新建普通住房均价为14847元/平米,今年1-5月全市新建普通住房共成交3万套,占同期新建住房成交总套数的86.2%,成交均价14127元/平米,比去年全年平均水平下降了720元/平米,降幅为4.8%。同时,全市151个在售新建商品住房项目中,有15个项目价格下降,130个持平,合计占在售项目总数的96%,全市房价稳中有降态势明显。

    房价走向每月统计并公示

  但陈志强调,此次统计的房屋范围只包括容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的新建商品住房,以及经济适用房、限价商品房、定向安置房等保障性住房。这也就是所谓的新建普通住房,而高档商品房并不是一般百姓所关注的消费品。今后,他们每个月都会进行统计和分析,并适时对社会公布。
  “北京房地产市场已呈现出"四个90%"的特征。”陈志说,经过对统计数据的分析,他们发现目前北京的房地产市场中,新建普通住房成交套数占同期新建住房成交总量近九成;近九成购房人为满足刚性自住需求;九成热点区域成交价格下降或平稳;九成多的在售项目价格保持稳定或下降。

  九成购房人为本市户籍

  根据房屋交易权属数据统计显示,5月份本市新建商品住房成交中,89.6%为首次购房,9.4%为本市居民改善性购房。本市户籍居民购房比重达到91%,较新政前提高了40个百分点。因此可以说,目前北京住房市场的投机投资需求基本被挤出。
  今年3月29日,北京市公布了年度房价控制目标,提出“加大住房保障力度,廉租住房应保尽保,公共租赁住房保障能力明显提高;新建普通住房价格与去年相比稳中有降”。

  分析

  >>区域 仅双井地区上涨

  5月份,全市有60个监测区域存在新建商品住房项目签约,长阳、大兴城区、通州城区、密云城区、东坝、京石高速公路三四环沿线、定福庄管庄、延庆城区、北苑、双井等成交量排名前10的区域,占全市成交量的84.2%。其中长阳、大兴城区和通州城区分别占29.3%、11.3%和10.1%,合计占50.7%。
  而从10大成交热点区域情况看,长阳、通州城区、密云城区和东坝4个区域价格下降,降幅为3.5%-18.8%;大兴城区、京石高速公路三四环沿线、定福庄管庄、延庆城区和北苑5个区域持平;双井1个区域上涨,涨幅为5.7%,主要是受该区域内单价4.5万元/平方米的大户型高端住宅项目金茂府本月成交162套的拉动。

  >>项目 15个住房项目降价

  全市在售新建商品住房项目151个,其中15个项目价格下降,130个持平,合计占在售项目总数的96%,比4月份提高6.5个百分点,降价项目以普通住宅为主,符合调控预期目标;6个项目价格上涨,占4.0%,均为大户型高端项目,对普通住房市场影响较小。
  6个涨价项目中,有5个位于五环内,单价均在每平方米3万元以上,其中四环内4个,分别为万科蓝山苑、首开铂郡、首城国际、太阳星城;四至五环之间1个,为东镇欣园;六环外1个,为顺义区别墅项目香醍溪岸,单价1.2万元/平方米。从户型看,6个项目套型面积均在100平方米以上,其中4个在140平方米以上。

  >>高端 高端项目结构性上涨

  如果把高端和普通住宅一起统计,5月份,本市新建商品住房成交均价每平方米22218元,环比上涨12.4%。
  陈志认为,这是个别高端项目集中签约拉动新建商品住房均价结构性上涨。数据显示,本月单价每平方米3万元以上高端项目签约套数占新建商品住宅成交总量的13.3%,比4月份提高5.1个百分点,如金茂府项目以每平方米4.5万元的价格签约162套,剔除该项目因素后,均价与上月持平。

  就访·“下季度房价下跌已经毫无悬念”

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,提高存款准备金率,流动性再度收紧,使得开发商融资更加困难,这将加大开发商降价促销、快速销售回款的压力。预计从6月中下旬开始,会有更多的楼盘加入到打折降价的行列。
  另外,对购房人的资金实力,特别是首付提出了更高的要求,购房需求会因此继续萎缩。这次存款准备金率的再次提高也将成为压倒房价的最后一根稻草,三季度房价出现实质性下跌已毫无悬念。

  对话·北京市房协副秘书长陈志

  房协发布的数据为何和统计局发布的数据不同?保障房有没有拉低房价?昨天,就市民关心的问题,记者采访了北京市房协副秘书长陈志。

  记者:今年4月份,国家统计局发布的数据显示:3月份,北京新建住宅价格同比上涨4.9%,这个统计数据和房协发布的数据不一样,为什么?
  陈志:这个统计确实和过去统计数据不一样,无论是统计局的还是建委的。因为我们只针对普通住宅。数据采集均来自北京市房地产交易网,我们经过两个月梳理,在主管部门确定后,才进行公布。

  记者:为什么只针对普通住宅进行统计?
  陈志:这是因为要帮助普通老百姓,包括刚需、自住的购房人更快地了解到房价的变化。我坦诚说,普通老百姓、保障人群、改善人群与高端商品房没有直接关系,他们也不会关注高端项目的价格走势。

  记者:为什么拿去年全年和今年前5月比较?
  陈志:去年房地产交易量太大,我们统计必须把普通住宅从全部住宅中选出来,工作量特别大,所以没有每个月每个月去做,就统计了去年全年的结果。

  记者:北京只针对普通住宅统计,是否会放松对高端市场的调控?
  陈志:不会。调控政策是针对市场所有的项目和种类,高端市场依然会严格执行调控政策。

  记者:统计中保障房是否是拉低普通住宅价格的原因?
  陈志:一定会有拉动作用,保障房建设力度也会加大。今年北京承诺的竣工10万套保障房的任务一定会实现。下半年,普通商品房和保障房都会大量入市。因此,普通住宅的价格仍然会呈现稳中有降的态势。

  记者:购房人都希望调控能让房价大降,作为房协怎么看调控目的?
  陈志:我个人的看法是,首先能稳住,保证百姓收入增加,房价下降,让大家幸福感增加。最不希望看到的是,房价没降,经济下去了。另外,我们没有明确的价格去指引大家,帮助大家看市场,在目前比较复杂的经济情况下,只能边走边看。我认为影响房价的因素很复杂,包括CPI、劳动力增长、能源价格以及美国经济走势等国内外情况。所以,到年底降多少,不能预测。

  记者:下半年调控政策是否会有调整?
  陈志:肯定会继续严格执行限购政策。另外,协会会不断与企业做及时的数据分析、判断,与企业交流,引导企业合理定价。我们也在考虑,做一些战略性论坛,在相对较长的限购政策中,企业应该如何发展,产品策略如何调整,如何关爱购房者。

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