“房交会开一开，房价涨一涨”，这曾是杭州楼市的一个魔咒，最典型的莫过于2009年的第九届人居展。
　　而目前的种种迹象显示，这个魔咒在2011年将被打破。

　　折扣战从郊区蔓延

　　自今年3月楼市调控政策加码执行起，杭州楼市的优惠战就已经逐渐铺开。进入6月，杭州楼盘折扣战从近郊开始的“星星之火”终于越烧越旺。
    根据导报记者的统计，截至6月13日，杭州市区一共有47个新开楼盘推出大幅优惠促销活动。其中采取直接折扣优惠的占了总数的76%，包括按揭99折、一次性97折，总价优惠9万元等等，世茂江滨花园更是达到了最高8.7折的优惠。
　　而动静最大的莫过于位于三墩的中海·紫藤苑。5月26日，杭城各大房产媒体头条显著位置的一条消息，炸开了“两限”后死水般沉寂的楼市之湖。中海·紫藤苑发起“千人大团购”活动，将原本拟精装后推出的剩余房源部分楼栋共330多套将以毛坯形式一次性在6月初推出。
　　在6月9日开盘当天，将近3个小时的摇号开盘更是创造了80%的销售率。
　　降价促销也拉动了杭州的商品房销售。透明售房网统计数据显示，刚刚过去的一周主城区商品房预定469套，日均预定约67套，是此前一周的7.5倍。这些预订量，将在今后一段时间里，逐渐转换成实际成交。
　　一位业内人士认为，杭州楼市正以合理的销售定价、自住的客群定位，逐步回归理性。

　　刚性购房需求主导市场转型

　　如今，人们在杭州城的东南西北，都能买到打折促销的房子。
　　面对开发商表现出的诚意，观望许久的买房者开始买账：在多个楼盘的销售现场，对着沙盘、捧着楼书安静选房的人群又开始出现。
　　不过，导报记者也注意到，近期在各大楼盘填写购房意向书的人群中，有近七成为刚性购房需求的自住型购房者。所以，不管是余杭的也好，下沙的也罢，只要单价一万多的、总价不高的楼盘几乎都毫不吝啬地给自己冠上了“刚需盘”的名号。
　　“这是一种无奈的选择，同时，更是一种积极的选择。”杭州网首席评论员丁建刚认为，“双限”政策持续至今，改善和投资的两大需求龙头已大部分被关紧，而剩下仅存的一个市场龙头刚需，而且其中也有一部分迫于“首付”提高的压力而难以释放买房需求。
　　导报在对近期有大量预订、成交记录的楼盘统计后，也可发现，刚性购房需求，是推动当前市场的主要力量。
　　刚刚过去的一周，位于三墩的中海·紫藤苑以209套的成绩成为预定套数的冠军，这也充分显现了“千人大团购”的力量。
　　中海相关负责人表示，中海·紫藤苑此次“千人大团购”并非是降价，而是迎合调控，为减轻首付压力所作出的市场策略的调整。
　　而此前临平主城区8540元/平米起价的珑昕泽第、万元左右均价的63平米锦昌年华“微墅”，都因起低总价而走俏，开盘销售率在80%以上，也是当前低迷的住宅市场中难得的热点新房源。
　　金都·夏宫9000多元/平米的均价，也让临平山北“热闹”了一阵。根据余杭房产信息网，从5月1日至今，夏宫成交133套，是余杭区的冠军。

　　近三万套存量房

　　而在刚刚过去的今年5月份，杭州主城区交出了一份2021套的答卷。今年5月份的成交量，大约是2009年同期的五分之一，2007年同期的五分之二，同比行情非常差的2008年，尚且不及三分之二。
　　事实上，目前杭州市商品房存量已经达到比较高的位置，但成交量并没有放大，供大于求的市场格局已经形成。杭州市透明售房网的数据显示，杭州主城区总可售房源在6月6日突破28000套，创下两年来新高。而自2007年以来，可售房源库存最高的记录为2008年11月17日的30443套，现在离历史最高点仅两成的差距！
　　面对巨大的供应量，楼市现在的需求不值得一提。虽然大家一再强调刚性需求，但在金融政策的挤压之下，刚性需求也在不断萎缩。
　　另外一方面，在存款准备金率连续多次上调后，开发商从银行贷款也越来越难。而信托资金的募集明显增加了开发商利用资金的难度和成本。更为重要的是，银监部门已要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。可见这一块也是日见紧张。
　　“对于房产开发商来说，没有钱了，要生存，可能最好的办法就是降价卖楼变现。”赵杭生依旧坚持自己的观点。“一旦推盘量飙升，而政策仍然没有放松，开发商为了争夺有限的客源，更激烈的价格战将不可避免。”