位居2010年北京豪宅之首的泰禾红御，单套房源的预售价最低为2500万元，最高达2亿元，但记者近日却在调查中发现：该楼盘已出售的房源，成交均价基本低至预售价的四成左右。
　　不仅如此，对于这个市值达数十亿元的豪宅项目来说，开发商的注册资本仅仅为5297万元，只相当于一套中等偏下房源的价格。

　　成交均价与预售价相差悬殊

　　由于销售中的折扣等优惠措施，楼盘成交价略低于预售价的情况实属正常，但若相差太大就值得探讨了。
　　去年3月31日，某组织评选出的中国十大超级豪宅排行榜上，引领北京豪宅群的楼盘为北京长安街东端、京杭大运河畔的豪宅泰禾红御，该项目仅次于广州大一别墅、南京钟山国际和上海汤臣一品而位居中国十大超级豪宅榜的第四位。
　　据该项目公开宣传资料显示，目前楼盘的销售价最低为2500万元/套，最高达到2亿元/套。但奇怪的是，记者发现，该楼盘几批房源的成交均价却基本上仅为对外预售价的四成左右。
　　北京市房地产交易管理网上的资料显示，该楼盘于2009年11月8日开盘的一批房源共有7套别墅上市，建筑面积在380~500平方米之间，目前的预售价区间在61500~79000元/平方米，但已成交房源的成交均价却仅为28681元/平方米，成交均价仅为预售价区间两端价格的36%~47%。
　　这样的情况并不是个案。该楼盘于2008年11月30日推出的6套房源中，目前的预售价区间为12万元~17.55万元/平方米，房源建筑面积基本在1140平方米左右，但成交均价仅为52609元/平方米，约为预售价区间的30%~44%。而该楼盘于2008年9月28日推出的62套房源中，目前已成交31套，另外仍在售的31套房源中，预售价区间在63000~79000元/平方米，而已成交的31套房源成交均价只有31393元/平方米，成交均价仅为目前预售价区间上下值的40%~50%。
　　一般而言，在楼盘销售中，成交价会略低于预售价，但泰禾红御的成交均价仅为预售价的四成左右，相差的数值已远远超出正常范围。
　　在无法查找到该楼盘开发商的相关联系方式之下，记者致电该楼盘售楼处，对于预售价与成交价相差极大的原因，一位女工作人员开始时以“不知道”作为答复，但稍作停顿后她补充说，预售价只是报批时的一个价格，与实际成交价没有关系，实际成交时主要根据市场现状及具体房源而定价。
　　对此说法，北京美联市场研究部高级经理张磊向记者表示，虽然预售价并不等同于最终售价，但却是开发商开盘时基于市场情况而作出的定价，只是基于后期的折扣等优惠，才会出现略低于预售价的实际成交价。该楼盘成交均价与预售价相差如此之大，确实有点不正常，可能缘于北京市房地产交易管理网上预售系统内的数据没有及时更新所致。
　　他对此进一步解释说，豪宅类别墅的销售周期较长，一般比住宅长1~2年。在较长的销售周期内，一些别墅期房甚至有可能变为现房销售，这时就需要将预售系统内的数据转至现房系统内，如泰禾红御2004年推出的房源，目前仍在销售，历史数据较多，会导致北京市房地产交易管理网上的数据未得到及时更新，从而导致数据对比上的异常。

　　坐地涨价一倍以上

　　在接受记者采访时，一位不愿透露姓名的业内人士提出了另一种解释，可能缘于该楼盘已推出的房源中间一直处于不断涨价中，但后来的成交量较小，成交量主要集中于价格并不太高的前期，从而拉低了成交均价，导致成交均价与目前预售价间的巨大鸿沟。
　　以该楼盘于2008年11月30日推出的那批房源为例，虽然6套房源目前只成交了1套，但价格却一直处于飞涨中。
　　该楼盘公开宣传资料显示，这批房源的建筑面积基本在1140平方米左右。2008年11月时，预售价区间在1200万元/套~1亿元/套。此后价格不断上涨，并于去年9月底冲至3000万元~2亿元的预售价区间，目前的预售价区间为2500万元~2亿元，接近开盘时的2倍。
　　其他几批房源的价格也出现了类似的涨价轨迹。

　　公司注册资本仅相当于一套房价

　　据记者了解，泰禾红御旗下共有100多套豪宅，以目前的对外预售价2500万元/套~2亿元/套计算，该楼盘旗下房源的地产市值达数十亿元，但记者从北京市工商局获得的工商资料显示，该楼盘开发商北京泰禾房地产开发有限公司于2002年注册时，注册资本仅为5297万元。以眼下该楼盘每套房源预售价2500万元~2亿元计算，公司注册资本仅相当于一套中等偏下房源的价格。
　　开发商的母公司为泰禾（香港）集团有限公司。据公开资料显示，至2005年底，该集团公司的总资产也不过20亿元左右，与泰禾红御的开发规模相比仍有不小的差距。
　　对此，接受采访的业内人士认为，借鸡下蛋式的杠杆式发展一直是中国房企主要的发展方式之一。