房地产业或挥别“暴利”
2011-05-19   作者:  来源:中国证券报
 
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    二季度以来,全国楼市总体成交量下降,二手房降价态势日益明显,土地市场逐步降温。国家发改委已表态,研究在商品住房领域实施反暴利规定。中国证券报认为,种种迹象表明,在市场和政策双重作用下,房地产业可能向“暴利”挥手作别。
  从市场层面看,国家统计局18日公布的数据显示,4月全国70个大中城市中,有9个城市新建住宅价格环比下降,5个城市持平,其余56个城市则有所上涨。从同比数据看,多数城市房价涨幅仍在收敛过程之中。值得注意的是,去年房地产调控政策出台以来,新房价格率先出现回落趋势,当前存量房价格环比下降趋势日益明显。根据国土部监测,4月15个重点监测的大型房企在一线城市没有拍得一块地。在土地市场降温背景下,相关企业想要回到前两年的超宽松环境,乃至以数倍于地价的价格售房、获得高利润的可能性不大。
    再从政策层面看,二季度乃至全年,楼市调控不会出现松动迹象。近期,国家发改委研究在商品住房领域实施反暴利规定,以使商品房价格能够保持在合理水平。
  房地产业并非天然的暴利行业。自1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布以来,我国房地产业进入高速发展期。2005年-2010年,A股上市房企年均销售毛利率在30%-50%左右,在各行业中一直位居前列。由于房地产经营资金杠杆率普遍较高,如果按照保证金投入规模和最终销售收入相比,行业利润水平将成倍提高。而在美国、德国等发达国家,房地产业平均利润水平一般在5%左右。
  自从商品房市场快速发展以来,除少数涉嫌违法违规的企业,我国房地产企业很少因经营不善而倒闭。开发商要么疯狂圈地扩张,要么“数年不开盘,开盘吃三年”,日子颇为好过。房价过快上涨必然透支未来的成长空间,对房地产企业来讲,也许目前的资金和经营压力不及2008年底,但面临的政策压力要远大于2008年。
  首先,价格调控受到前所未有的重视。其中,引人关注的便是反暴利规定。房地产业作为对国民经济和社会发展有重大影响的行业,其利润率将被适当控制,随意涨价、价格猫腻、成本欺诈等行为将得到纠正。为使部分城市过高的房价有所回落,调控部门将对稳定房价不力的地方政府进行约谈,该项政策的威力有望在未来一段时间逐步显现。
  其次,税收杠杆作用将逐步发挥。房产税今年已在重庆、上海试点。“十二五”期间,房产税试行范围很可能有所扩大。此前房价出现过快上涨局面,一个重要原因是“土地财政”及地方政府支持。今后单纯依靠卖地收入将无法支撑地方经济的长远发展,而财税体制完善,也将逐步推进。
  本轮房地产调控已持续一年多时间,从目前来看,调控政策可分为三个层次。第一类政策旨在促进房地产业长期平稳健康发展,这类政策将在未来较长时期继续实施下去,包括加快保障房建设、完善房地产税收政策、抑制投机等。第二类政策是为遏制房价过快上涨,降低楼市泡沫滋生的可能性,包括住宅限购、限贷等。这类政策在楼市环境稳定后,可能因各地情况不同而逐步调整。第三类政策不仅针对房地产业,但对房地产业发展有明显影响,包括加息、规范地方融资平台等。随着房地产调控逐步升级,目前正在渐渐触及事关房地产业长期发展的核心问题,即第一类政策。
  中国证券报认为,稳定房地产业利润水平,抑制“暴利”,属于第一类政策的范畴,这对行业的可持续发展不无裨益,值得期待。不过,尽管房地产调控向纵深发展,但房地产业能否就此作别“暴利”,还取决于调控措施能否在各地坚定不移地执行下去,尤其是当面对可能出现的经济增速回落时;如果调控政策出现反复,恐怕房地产业“暴利”时期还将延续。

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