从定向销售到团购房，从延期保价到办卡享“一万抵十万”……楼市严控下，房地产开发商们使出浑身解数，频打各张优惠牌，在房价“降与不降”之间徘徊。

　　“试探性”降价

　　“凭在职职工工作证购买我们这里的房子，就可享受99折的优惠。”近日，某楼盘的销售团队走进了国家机关大院，对该单位职工做起了定向推销楼盘的生意。
    无独有偶，最近京城多个楼盘都推出了各种名目的“促销”手段。如顺义的京汉铂寓项目推出了“买赠”特惠购买三居房款直减10万元，购买四居送10万元外加一个车位；通州的京洲世家楼盘，现房整体均价每平方米16000元，而据销售人员介绍，楼盘的预售申请均价是每平方米22000元。“开发商是为了回笼资金，才愿意降价的。”
　　上海、深圳等地的楼盘也频打优惠牌。深圳盐田区的某楼盘均价1.7万/平方米，若当天登记，可享受9.7折基础上再打9.9折。其他楼盘也多有类似于直减、一口价、特价房、团购房、买房砸金蛋送家电等优惠措施。
　　“先看看销售局面是否改观，再做下一步打算。”中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞对中国证券报记者表示，在当前楼市交易量下滑、资金回流困难的情况下，开发商会先进行一些“试探性”营销，如稍微打点折，给些许优惠等。
　　链家地产首席分析师张月告诉中国证券报记者，目前待售期房出售压力增大，开发商会采用一些手段来提高销售速度。“但他们对直接降价会比较谨慎，因为明降可能会引起老业主纠纷等，影响开发商形象，一些大型企业尤其注重。”因此，目前打折、办卡等手段比较合适。

　　房价拐点或来临

　　中国指数研究院3月监测的30个大中城市，楼市成交量总体下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，达到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。
　　国家统计局公布的3月份70个大中城市房价数据显示，全国房价整体出现企稳态势，尤其是调控最为严厉的北京、深圳等一线城市，房价环比持平或回落。
　　与此同时，国家对楼市的调控政策却丝毫没有放松。继限购、制定房价调控目标等一系列政策出台之后，4月上旬起，国务院又派遣8个督查组分赴16个省（区、市），对调控政策的落实情况开展专项督查。国务院常务会议近期也强调，要“巩固和扩大房地产市场调控成效”，“坚持调控方向不动摇、调控力度不放松”，重申“严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平”。
　　重重压力之下，开发商究竟要在“降与不降”之间徘徊多久？牛凤瑞表示，目前开发商面临价格下行的压力非常大，若还是卖不出去，不排除通过加大降价幅度等措施吸引买主。但他亦指出，房地产政策要通过各种要素的配置来达到调控效果，短期内就调控见效，期望值太高。

　　记者手记 扑朔迷离四月天

　　虽然传统的楼市“小阳春”没有如期而至，但4月楼市依然总体表现出回暖态势。4月18日至24日一周，上海楼市共成交2979套房源，商品住宅成交均价首次突破3万元/平方米，这被业内视为调控效应的减弱，楼市的又一次回暖。然而中国证券报记者实地走访和分析却能够得出另一番体会，四月“阳春”背后或许隐藏着更多秘密。
　　上周以来，上海众多中低端项目齐现“热销”行情。浦东的明星楼盘中海御景熙岸，一口气开出300多套房源，曾掀起一阵排队高潮，销售人员甚至称有些购房者是通宵排队。但实地了解却发现该盘当日真正售出的只是60余套房源，并不能称为真正的热销。而另一个位于外环的宝山区某知名大盘，本周末即将加推房源，上周末正在加紧蓄客，销售人员宣称积累了大量客户。中国证券报记者在现场发现，并没有原先预想中的熙熙攘攘的火热场景，只有零散的客户看房，现场的销售人员数量甚至超过了客户。
　　按照之前上海市本地规定，新楼盘只可以自由向下调低售价，如果要上调售价，则需要得到房管部门的审批通过，这与“一房一价”实质意义相同。但此用来遏制开发商乱涨价的“一房一价”政策措施，还没等到5月1日开始实施，就已经开始遭遇化解。以中海御景熙岸为例，网上数据显示此次销售的房源价格为26000－30400元／平方米，但该盘开盘后实际报出的价格为21000元／平方米左右。业内人士分析，开发商为了避免行情好转时提价遇阻，申报预售许可证时故意大幅报高价格，预留出足够的上调空间，形成了网上报价与实际售价的巨大差异。
　　即便是被业界视为豪宅回暖之标志的上海紫园，近期也开始遭遇质疑。上海紫园上周一举成交了34栋独栋别墅，成交面积合计约1.77万平方米，成交均价超过10万元／平方米。德佑地产的分析报告称，上海紫园上周的成交量，超过了该项目2009年和2010年的总和。另据了解，上海紫园上周售出的这34栋别墅是在一天之内集中成交的，如此多单价超过10万元／平方米的独栋别墅被整体购买显然可能性也不大。
　　有分析师分析，上海紫园的集中成交，可能是由于信托融资的资产抵押。不久前中凯置地就用这样的手法，抵押中凯曼荼园的部分在建别墅，谋融资7亿元。如果上海紫园确为抵押，此次成交的34套别墅就可以融资约18亿元。业内人士分析，这表明开发商宁愿高利率借钱也不愿降价卖房，一方面是目前资金压力并不是太大，二是仍寄希望于后市能够回暖。
  　豪宅未必真热销，中低端住宅销售情况分化，在四月楼市回暖的背后，更多的仍是观望与忐忑，未来供需双方心理的博弈继续进行，楼市即将在这种博弈中呈现出真正清晰的走势。