“调控初见成效。”在日前举行的博鳌亚洲论坛2011年年会上，与会的房地产开发商异口同声地表示对楼市调控效果的“认可”。目前，被称为“史上最严调控”致使一线城市销售量急剧萎缩，开发商资金趋紧，保障房预期带来的供应市场结构的调整让开发商压力倍增。开发商正力图通过拓展融资渠道、布局二三线城市和进入商业地产等“创新”方式寻求突围。
销售量萎缩致房企资金趋紧
中国指数研究院3月监测的30个大中城市中，所监测的重点城市楼市成交量同比全线下滑，总体下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，达到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹和首都创业集团总经理刘晓光等与会嘉宾均认为，从成交量急剧下滑的层面看，本次调控已经初见成效。刘晓光说，调控效果可能会在今年8月更加明显。
截至4月11日，沪深两市共有84家房地产上市公司公布2010年年报。数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。大型房地产商2010年的经营性现金流量净额也普遍出现下滑态势。其中，保利地产2010年经营性现金流量净额仅为-223.7亿元，同比大幅下降1854.06%。万科、首开股份、华侨城等大型房企的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。
上市房企财务报表出现的现金流大幅下降及负债激增，与开发商融资环境恶化和大规模扩张密切相关。国内房企IPO或借壳上市审批暂停，增发、配股和发债被叫停，以及房地产信托政策日趋严格等因素，成为行业面临的普遍难题。
潘石屹则认为，由于开发商已经回笼很多资金，负债率很高不能说明房企资金链比较困难，但是销售额急剧萎缩的状况持续下去会对开发商的资金造成较大影响。
业内人士认为，若房企资金来源进一步紧缩，之前累积的存量资金就难以维持资金链的健康状态。虽然整体而言，开发商降价的意愿仍旧不高，但各种变相的促销手段已经开始出现。中国房地产协会副会长朱中一认为，在销售量下滑和房企资金趋于紧张的情况下，开发商将面临如何平衡销售量和价格的问题，价格有可能松动。
保障房将改变市场格局 开发商压力骤增
在博鳌亚洲论坛2011年年会上，保障房将带来的市场格局改变成为开发商关注的热点。“十二五”时期，我国将新建各类保障性住房3600万套，2011年计划建设保障性安居工程任务1000万套，比2010年的580万套增长72.4%。北京、上海宣布“十二五”期间保障性安居工程建设比例占整体供应的60%甚至更高。
潘石屹认为，目前保障性住房占比还很低，如果3600万套保障性住房能在3年内建成，保障性住房将占到中国房地产市场的一半，房地产市场格局将产生重大调整。
“这对开发商来说肯定不是一个好消息，保障房拿走了一半的发展空间和市场份额，对所有的开发商都是一个压力。”潘石屹说。开发商可能将面临一轮洗牌，主要是看开发商的财务指标是不是健康，负债率高的开发商在市场份额缩小后可能无法存活。“不管怎么说，未来3年，开发商的压力是非常巨大的。”
住宅市场成交量出现下滑已经传导到土地市场，房地产市场走势不明朗，开发商拿地更趋谨慎。中国土地勘测规划院城市地价动态监测组的最新报告显示，进入3月后，各地土地市场普遍遇冷，供应量少，竞争不激烈，广州、上海等城市流拍、底价成交普遍。随着调控的持续和深入，这种局面还在延续并有加重的趋势。
调控倒逼房企融资创新和产品转型
在近期各大上市房企公布的2010年年报中，房企多元化经营策略在提速。一方面是在国内融资渠道收紧的情况下，要加大融资力度；另一方面是，产品线也在逐步向二三线城市以及商业地产和保障房领域推进。
刘晓光说，在调控成为常态的形势下，开发商在业务模型、管理模型、融资模型上需要不断创新，才能适应新的形势。
随着国家货币政策逐渐收紧，银行信贷受到压缩，房地产基金作为房企融资渠道的重要性日益凸显。清科研究中心发布的统计报告显示，今年一季度，国内共计募集完成房地产基金5只，募集资金9.6亿美元。房地产基金的募集活跃度自2010年起开始回升，年内共有10只基金募集到位18.59亿美元。进入2011年，房地产基金募集进一步提速，且其中多由专业房地产企业参与设立，基金规模逐步扩大。清科研究中心预计，2011年将是私募房地产基金募资、投资集中发力的一年。
房地产并购市场也已是风生水起。据清科研究中心数据显示，2011年前2个月，房地产行业的并购依旧保持去年的火爆态势，房地产行业共完成22起并购交易，超过2009年全年的并购案例数，并购金额为11.50亿美元，并购金额将近去年全年并购总额的一半。
一线城市的政策高压使得楼市成交量急剧萎缩的同时，二三线城市的房地产成交却处于稳步上升的态势。日前，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的“2011年一季度房企销售榜”指出，上榜企业在三四线城市布局的优化，以及在商业地产方面转型的成功，成为销售不错的主要原因之一。潘石屹说，目前很多开发商在调整战略，朝商业地产转移，在躲避保障性住房的冲击的过程中，未来开发商竞逐的热点将是商业地产。
朱中一说，在持续调控背景下，开发商要想生存应该做好市场区域定位和产品定位，但即使布局二三线城市也应该理性定价，进军商业地产也应慎重考虑自身的特点，不能盲目进入。
“房地产业依靠高杠杆、低利率的时代过去了；依靠房价持续上涨的盈利模式过去了，房地产商们先要学会在正常市场环境下生存。”住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮说。