5月起,在消化了第三轮调控政策两个月后,不少开发商启动了推盘计划。其中,在全国房价调控目标视野中的“新建住房”,也就是纯新盘的供应及价格受到更多人的关注。
从各区域纯新盘入市计划来看,大兴、房山等传统热区将延续热度,昌平区域的品牌房企项目集中发力。纯新盘的定价,也更多地参考周边项目,向市场愿接受的价格靠拢。
纯新盘各区域“开花”
自今年春节过后,北京楼市一直在消化今年第三轮调控的影响,成交量连番下滑,购房人以及推盘开发商的观望态势浓重。
据伟业我爱我家监测,今年一季度北京新建商品住宅供应同比减少了54.3%。而2010年第一季度至2011年第一季度,新开工商品住房超过批准上市住房的面积高达1034万平米。这意味着目前北京有超过千万平米的商品住房具备上市条件。
记者近日采访了解到,5月开始,不少房企的纯新盘项目都“蠢蠢欲动”,准备在下半年入市。据搜房网统计,5月北京楼市开盘量激增,有48个楼盘计划入市,其中纯新盘超过四成。传统热区房山、大兴延续热度,而今年奥北昌平区域纯新盘放量较大,顺义板块的新盘也提升区域供应量。
伟业我爱我家市场研究院相关负责人称,开发商等待调控政策放开的希望越来越渺茫,加之信贷全面收紧对资金链造成巨大压力,众多潜在供应终将在今年接下来一段时间陆续入市,下半年将形成集中推盘高潮。
中小户型占比过半
近日,全国“房控目标”将调控领域锁定新建住房,而北京更是锁定新建普通住房。这使得纯新盘的供应、定价更具看点。
记者搜罗有入市计划的各个区域纯新盘了解到,截至目前,北京整体供应中,中小户型比重较高,约占六七成,但各个区域板块因地制宜,各有不同。
如去年以价换量的房山区域仍以刚需小户型为主,低开项目扎堆的大兴今年除华润公元九里为高端项目外,也均延续去年小户型楼盘为主的趋势。奥北昌平区域,除别墅新盘的放量外,八成为中小户型产品,且品牌房企齐聚。如金融街打造了金色漫香苑,住总万科、金隅、保利等也均在此地推出切合刚需的产品。
记者从开发商处了解到,老项目后期楼盘目前的降价都较为“含蓄”,而纯新盘定价的纠结程度好一些,但是调控局势下,纯新盘之间也有更多的产品比对、定价互相参考。
目前,不少纯新盘项目尚未定价,有项目相关负责人表示,会先给出一个意向价,看客户接受程度后再定价,价格策略会更灵活。目前给出参考价位的项目如住总万科金域华府,价格区间为20000/平米-25000元/平米,根据市场的调整幅度也较大。
据记者了解,房山、大兴传统低价区域开盘价格整体较为平稳,通州区域受调控影响定价谨慎,而昌平、顺义不少纯新盘随着区域规划、交通利好的释放,以及产品品质的不同,价格相对所在区域的历史价格还是稳中有升。
大兴 供应中心南移 商业规划丰富
新盘探市之区域
去年,大兴是供应量集中的区域,十余个新盘在大兴黄村区域集中开盘放量。而随着供地中心的南移,去年大兴看北,今年大兴则看南。
高端楼盘渐次入市
据记者了解,大兴年内即将开盘的项目,以刚需产品为主,区域价格在20000元/平米左右。但区域内也不乏高端产品,其中亦庄就有中信新城、远洋天著等高端楼盘入市。
对于入市价格,多位开发商表示,由于政策多变,市场也是动态变化,将采取灵活的定价策略,按照市场情况,结合周边项目价格来定价。
华润置地在大兴黄村打造的顶级系列华润公元九里,属于法式平层大宅官邸,户型面积为170平米至500平米的三居至五居,华润置地将使用考究的石材,打造高品质豪宅,1.74的容积率和50%的低密绿化率,将吸引西南区域中青年家庭改善性的购房需求。
保利地产相关负责人表示,保利新茉莉公馆仍然主打刚需产品,但在户型上是在保利茉莉公馆的基础上升级,改良后的户型更适宜居住,户型面积以90平米为主。
品牌房企发力商业
去年,大兴黄村更倾向于打造纯居住区域,而今年大力发展的大兴生物医药基地则与区域产业升级挂钩。保利、金融街、龙湖、明发集团等企业去年携手进驻大兴生物医药基地,保利、龙湖、明发集团的地块,均不同程度含有商业用地,将使该区域的商业氛围更为浓厚。
保利地产相关负责人表示,保利新茉莉公馆含有商业地块,项目位置良好,位于地铁上方,保利将借此发展地铁上盖的商业。
记者还了解到,龙湖此前在长楹天街项目上发挥了其做城市综合体的优势,商业建成后住宅部分一推出便获得热销。由于大兴生物医药基地项目也有靠近地铁的先天优势,龙湖也试图将长楹天街项目的成功模式运用于大兴生物医药基地项目,做一个城市综合体,进而提升住宅的品质。
在大兴的大型城市综合体项目还有中建国际港,中建国际港位于大兴新城核心,京港地铁4号线枣园站上盖,总建筑规模41万平方米。
昌平奥北 纯新盘小户型成放量主力
今年5月开始,昌平奥北区域迎来了楼盘的逐步放量。这一区域相比去年来讲,纯新盘更多,预计将成为继去年大兴、房山纯新盘较为集中的热区,又一个活跃的板块。
品牌房企扎堆推盘
从开发商层面来讲,众多品牌开发商的纯新盘聚集此地,如金融街在此推出旗下金色漫香系列的金色漫香苑、住总与万科联手打造金域华府、金隅继与万科推出金隅万科城项目后,将推出纯新盘金隅·观澜时代,继去年平价推出首开智慧社热销后,首开在霍营打造国风美唐,保利也在此推出罗兰香谷。
此外,远洋推出转型高端产品的区域代表作傲北别墅、从深圳来京的京基集团将推出首个别墅产品鹭府。
从产品分类讲,今年奥北昌平区域,主打刚需中小户型产品。如金色漫香苑、金隅观澜时代、金域华府、保利·罗兰香谷四盘的主力户型均为80-90平米的两居、三居产品。首开国风美唐,一期产品更是50年产权的小户型。
此外,相比其他几大别墅区,奥北别墅区今年进入放量时期。纯新盘中也不乏各家企业酝酿已久的代表作。
纯新盘价格或稳中有升
由于昌平东部区域毗邻亚奥板块的北扩区域,而西部毗邻中关村区域,区域的利好规划,使得这一板块的项目价值得到支撑。
如金融街打造的金色漫香苑靠近规划10平方公里的未来科技城,区域内有神华集团、中粮集团等14大央企进驻,产品又身处低密度产品聚集的奥北核心区域,将吸引一定的地缘客户,也有较大的辐射范围。
对于区域产品定价,万科北京公司副总经理肖劲表示,比起一些老项目后期,纯新盘入市定价相对不纠结。据记者了解,相对去年入市楼盘的成交均价,此区域纯新盘虽尚未都公布均价,但是通过现在的参考定价来看,依旧稳中有升。
通州 谨慎推盘 价格多“待定”
作为北京楼市的重点区域,2009、2010年通州有多宗土地出让,不少都将在今年年中开始供应。
纯新盘低开高走
近日,记者了解到K2·百合湾项目将在5月开盘。项目包括商住和纯住宅两部分。首次开盘将先推商住部分,预计两栋楼300多套房源,总价在100万元-170万元。
据熟悉通州楼市的人士表示,包括百合湾在内,今年新盘推盘节奏、次数、总体放量都未确定,主要是全市受调控政策影响都较大,百合湾也是先推商住部分。而对于消费者更敏感的推盘价格,这位人士表示,目前客户处于观望期,新老项目的观点都是随行就市。从百合湾首期推盘价格看,实际也处于通州目前主流价格水平,属于开发商常用的低开高走策略。
记者也从多方了解到,包括位于宋庄的融科·千章墅项目、北京金隅嘉业梨园地块等项目,今年具体入市计划还未定,“通州新盘今年整体比去年要少。”
而在属于大亦庄板块的马驹桥区域,首开旗下马驹桥项目从今年春节开工,预计年底有望入市。主要产品为小高层板楼中小户型,首期预计推出300套左右。首开马驹桥项目有关人士也表示,受限购政策影响,潜在客户将以地缘性客户为主。项目定价也会根据市场情况定,考虑到位置因素,定价预计比马驹桥镇中心区域略低。
商业地产日趋活跃
除居住用地外,通州去年还有不少商业地块出让,包括华业地产、富华置地去年分别在通州运河核心区拿下两块商业金融用地。在多个非住宅项目中,记者了解到金融街园中园项目将在今年下半年入市销售。
据介绍,园中园为写字楼项目,户型面积区间在700平米至2000平米。今年预计推1-2次,单次推盘量在七八万平米左右。有关负责人表示,诸如园中园项目定位、开发思路都比较明确,对未来入驻的企业也是精挑细选。企业的入驻将给通州带来更多的产业支持,给通州楼市带来更多的潜在需求。
房山 传统热区持续放量
房山长阳作为北京大力发展的新城,万科、首开、建工等开发商的集体进驻开发,也使该区域的前景看好,各开发商将在今年集中放量。
经过近一年的筹备与规划,北京建工地产长阳8号地(西侧)的项目——“建邦华庭”即将推盘销售。
据悉,建邦华庭建筑面积约20万平方米,由15栋板楼组成,主力户型为约85平米至120平米的通透型二居及三居。房山地铁沿线另一新盘首开熙悦山也计划在2011年内开盘,项目主推产品为100平米三居,85平米二居。
据区域内开发商介绍,目前长阳区域新盘价格区间为14000元-17000元/平米,户型产品以实用、舒适的中小户型为主,除纯新盘外,老盘万科长阳半岛、徜徉集、芭蕾雨悦都将持续放量。
相比较而言,房山长阳CSD核心区内的商业配套、教育配套、生活配套完备,中国华北区最大规模的奥特莱斯落户于此,各项目不同程度地配备了商业用地,其中首开熙悦山也将建设地铁上盖的城市综合体,区域规划完善。同时该区域属于北京地铁沿线的房价低洼地,吸引了不少刚需族置业,今年仍是放量重点区域。
除长阳外,房山其他区域如窦店还将有万科幸福汇这样的主打老年地产的纯新盘入市,为区域增加更丰富的产品业态。
顺义 纯新盘扎堆马坡 主打低密住宅
近年,顺义区域的楼市一直波澜不惊,总体供应量不大,但是有在售项目开发商向记者表示,随着几家品牌开发商的产品陆续入市,顺义板块也将被提升热度,今年的热点将集中的城区是北部马坡区域。
去年,中铁置业和北辰实业各拿下顺义区马坡东侧一地块,容积率分别为1.3和1.4,都可开发宜居住宅产品。
而龙湖拿下的牛栏山地块,毗邻其顺义楼盘香醍溪岸,1.4的容积率也适合开发小高层和联排别墅的混搭类型。以上项目都有望在今年下半年以及年内入市。
据了解,顺义马坡板块此前集中了香悦四季以及鲁能7号院等花园洋房的产品楼盘,售价在1.6万-1.8万/平米之间。今年的新盘入市,定价可能稳中有升。熟悉顺义区域的一位业内人士表示,新入市的几个楼盘价格预计集中在1.8万-2万元/平米以上。
但一位在该区域拿地的开发商相关负责人向记者表示,今年在限购政策下,花园洋房类的改善性居住产品受到一定的影响,开发商会相对谨慎。
远洋 今年将推多个高端新盘
作为北京老牌开发商,远洋地产今年有多个纯新盘将亮相,其中多为高端项目。
三个新盘即将推出
据悉,远洋地产旗下高端项目远洋傲北、远洋天著、远洋LAVIE将在年内面世,其中远洋傲北和远洋天著已做好上市准备,计划5月入市,只待拿预售许可证。
远洋傲北为远洋地产在昌平别墅区打造的巴摩梭罗风格的别墅项目,开发商认为,由于别墅供应稀缺,产品在区域内会有一定的竞争力。
而远洋天著是远洋亦庄“地王”项目,供应的产品包括联排别墅、花园洋房和七八层的小高层。开发商认为,该项目毗邻五环,周边低密的项目少,具有很强的市场竞争力。远洋将把其打造成为亦庄的标杆楼盘。
此前,远洋地产行政总裁李明在2011战略沟通会上表示,受调控政策的影响,今年远洋地产制定的300亿元销售目标,上半年完成三分之一,下半年完成三分之二。不过,就北京市场而言,相关负责人介绍说,由于远洋一方推盘的成功,北京上半年能完成一半的销售任务。
机遇挑战并存
然而限购政策下,北京家庭将暂停新购第三套住房,外地户口暂停新购第二套住房。高端项目客群拥有多套住房很常见,这是否会给高端项目的销售带来困难,而今年主打高端产品的远洋地产是否会面临销售压力？远洋地产相关负责人表示,高端客群实力强,不只有一两套房产,但也说明其支付能力强,还贷能力强,银行也会更容易放贷。只要认可远洋的产品,这些都不难解决。
据悉,三个项目价格目前仍然待定。相关负责人表示,将根据市场情况和客户接受度,先给出一个意向价,开盘一个月到两周,再结合周边市场,给出最后的定价。
中建地产 十盘联动 住宅产品年内亮相
“玲珑山精装小户型本月开盘。”近日,中建地产旗下玲珑山项目发布了这样的消息。从去年底在京隆重举行品牌发布会,到今年京城十盘渐次亮相,中建地产受到颇多关注。
推盘节奏随行就市
作为中建地产今年的两大重点项目,中建·红杉溪谷和中建·国际港,都将在今年入市。其中前者为低密纯住宅项目,后者为高层住宅。
据介绍,中建地产将整体保持原有开发节奏,根据市场行情适当调整。目前,中建·国际港售楼处已经开放,中建·红杉溪谷也将在月底正式亮相。
今年,位于怀柔区的中建·府前观邸和空港都市区的翼之城也将开盘入市。具体推盘节奏将随行就市,保持现金流和利润的平衡。此外,位于通州区和丰台区的两个保障房项目都将在年内配售完毕。
销售价格整体平稳
中建地产的销售策略还可从玲珑山窥见一斑。玲珑山从去年底首次开盘,到本月已是二次放量。首期成交均价约19000元/平米,而本次开盘价格在各种优惠的基础上,保持19000元-21000元/平米的水平,价格整体保持平稳。
另据了解,中建地产位于北京奥林匹克南区的开元国际广场,中国建筑大厦项目也将尽快启动,中国建筑大厦由中建作为集团总部自持,另四栋楼定位于国有大型企业等用楼。
保利 四纯新盘入市 产品类型多样
今年,保利地产有八盘入市,产品总货值共220亿元。其中纯新盘占据半壁江山,如大兴保利新茉莉公馆、昌平保利罗兰香谷等。
调整产品适应需求
据悉,去年保利北京公司的销售额为65亿元,公司销售3个楼盘,而在今年8盘入市的情况下,任务随之提高,但其相关负责人并未透露具体的销售目标。
保利相关负责人表示,今年是保利的高端产品元年和商业地产元年。公司销售思路是打造符合市场需求的产品,快速推盘。
据了解,位于大望京的保利中央公园定位高端产品,原预计产品趋向于较大户型,但近日,保利确定该产品户型为90-150平米的两居、三居产品,相对调低了产品户型面积。
多产品线通盘布局
保利相关负责人表示,保利根据市场需求设计产品,贯彻快速推盘回款的策略。今年保利入市楼盘较多,定位各有不同,也便于保利通盘布局,平衡资金与利润。
据了解,在高端产品中,保利还有位于东四环外的东郡项目,户型为165平米以上的大户型,参考定价约在4万元/平米以上。
而大兴的保利新茉莉公馆、昌平的保利罗兰香谷都主打小两居、三居,均为切合刚需、快速销售的产品。