几乎与引人瞩目的中服地块第二批土地投放同步，北京CBD核心区的第一单传统建筑改造项目业已获批。
记者了解到，位于CBD核心区国贸桥东南方向的赢嘉中心改造项目方案，日前已获得市政府的批准，该改造工程将由万科(北京)公司实施。2010年10月，北京万科作价11.5亿元收购该项目。
这是国贸地区被确定为北京市“中央商务区”超过10年以来的第一个传统建筑的改造项目。几乎与此同时，北京市政府决定将中服地块的剩余6块土地投入市场，其用途全部为金融及公建用地——在北京CBD经历了将近10年的高速发展，并完成了东扩之后，在政府的主导之下，CBD的“功能再造”业已拉开帷幕——从简单的办公功能的累加向包含商务私人社交与金融服务的复合功能转化。
首单改造
2010年10月，北京万科以11.5亿元的价格与中信地产达成协议，收购位于国贸桥东南角的赢嘉中心B座的全部产权。万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆当时明确表示，万科将对此建筑进行全面升级改造。
截至收购协议达成之日，赢嘉中心B座已经建成使用超过10年，因此改造势在必行。不过，由于地处北京“中央商务区”的核心地段，其形象、功能、业主等均关乎北京CBD功能的改进与完善相关，故此，赢嘉中心B座的改造项目，须经由北京市政府的批准方可进行。
记者了解到，3月中旬，通过市长办公会纪要的形式，北京万科上报的赢嘉中心B座改造方案，已经获得北京市政府的同意与批准。赢嘉中心B座总建筑面积42686.2平方米，其中地上面积3.6万平方米。按照北京万科上报的改造方案，该项目将进行包括外立面、内部装饰以及非承重建筑结构在内的全面改造。
CBD设立以来，赢嘉中心改造项目是该区域首个既有建筑改造项目。在此之前一年，同在CBD核心区、位于国贸桥东北角中服大厦业主方——恒天集团董事长张杰曾明确表示已申请对该栋物业进行改造，不过，迄今为止，尚未得到北京市政府的批准。
2010年，毛大庆曾粗略概算过对赢嘉中心B座改造项目的投资水平，改造成本至少在7000元/平方米，这意味着万科的改造工程投资将至少花费2.8亿元人民币。至于获批之后的改造投资水平，北京万科方面表示，目前正在核算之中。
“北京万科对赢嘉中心B座的改造，将本着符合CBD核心区总体功能定位以及规划的原则进行，突出其商务的功能与属性，以期达到两个目的，一是延长建筑的使用寿命，使其更好地满足市场需求；二是丰富与强化CBD商务及附属于商务的连带功能。”在提到改造方案的总体思路时，赢嘉中心项目相关负责人向记者表示。
功能再造
在北京市政府批准赢嘉中心改造项目之前，北京已经启动了CBD的“东扩”工程，按照北京市政府批准的规划，东扩之后的CBD将新增功能区面积近3平方公里，为实现这一东扩工程，仅朝阳区区级财政就将陆续投入70亿元人民币，而这还仅仅是预算投资额。
这意味着，仅区级财政投资一项投入，便可使东扩新增的每平方米承载投资额超过230万元人民币的水平——这还尚未计算市级财政的投入以及社会、商业资本进入。那么，政府如此巨大的投资，所为何故？
“从CBD核心区正式确立到今天，已经超过了10年的时间，这个周期中，不仅建筑的功能需要满足市场需求的变化而进行修正与改造，整个CBD的功能也适时的面临完善与强化的问题，这就是CBD为什么会东扩、CBD核心区内的既有建筑业要改造的原因。”中国城市规划研究院城市规划研究室主任邓东向记者表示。
2000年，北京市政府第82次专题办公会决定加快北京市商务中心区的建设。按照1998年批准的规划，当时的CBD核心区西起东大桥路、东至西大望路、南起通惠河、北至朝阳路，总面积约3.99平方公里。按照此后10年间一直贯彻的规划与定位，CBD核心区建设了大量国际级的写字楼，以招揽国际级企业的进驻。
一位曾参与CBD规划方案论证的规划专家向记者表示，按照当时确定的发展规划，CBD在第一个十年中所解决的主要是基础设施和硬件配比的问题——即通过建设符合国际标准的办公及配套基础设施，达到聚集国际级企业、发挥集群经济效用的目的。从现在的情况来看，这个目标已经得以实现。
“现在，CBD即将开始第二个阶段，即在聚集了国际级企业的基础上，围绕商务这个核心，丰富整个CBD功能的阶段，在此之前，CBD的运营核心在于办公为主的商务功能，而在今后，将逐步过渡到办公、金融、商务社交等符合商务功能的时代，从而增加这个区域的附加值。”他说。
复合当先
在赢嘉中心B座改造项目获批之后不久，北京市政府旋即将同样位于CBD核心区的中服大厦地块剩余6块土地投入市场，值得注意的是，这六块土地的用途全部为金融及公建用地。
“从赢嘉中心获得批准的改造思路以及这六块土地的规划用途，我们可以分析出来，发展CBD核心区的复合商务功能，是接下来的主要任务，这也可以看成是CBD核心区发展的第二个阶段，所谓复合商务功能，一是金融服务的功能，以便利的金融配套提升区域的竞争力；二是商务社交的功能，形成更强的软性竞争力。”邓东表示。
记者了解到，北京万科上报并获得北京市政府批准的赢嘉中心B座改造项目的主要思路，便是围绕商务社交的功能展开。赢嘉中心项目相关负责人告诉记者，改造完成后，赢嘉中心B座将被重新命名为“大都会”，其主要功能即为满足商界精英群体的商务私人社交需求。这种思路概括为“第四空间”。他表示，CBD核心区的商务人士通常情况下须在住所、办公地、郊区度假地之间辗转，从而缺乏在城市最核心地区的私密的用于商务社交的空间。而北京万科试图通过对赢嘉中心B座项目的改造，来满足这一市场需求。他表示，这样的思路，是详细征询了各方意见之后，经过权衡，谨慎确定的定位思路，从目前的情况看，市场反馈不错。
“从巴黎拉德芳斯的教训来看，一个只满足办公功能的CBD，是不具备长时期的旺盛生命力的。”邓东说。拉德芳斯是法国巴黎规划建设的中央商务区(CBD)，但是却因为过高的写字楼配比与过大空间尺度，而导致工作时间结束之后便沦为“无人所在”的“鬼城”。
前述参与北京CBD核心区规划方案论证的专家亦强调，CBD的功能绝不是简单的写字楼相加便可达到，一个CBD生命力的长久与否，在于其能否满足建立在商务流基础上逐步生发出来的各种需求。
“这正是CBD第二轮发展的核心所在，也是功能再造的必要性所在。”他说，而在他看来，赢嘉中心B座改造项目的获批，恰是这种成长与嬗变的开始。