新政下,沪上楼市持续低迷。有数据显示,上海一季度楼市成交量仍在下挫,同比降幅或超五成。不过,3月份以来,多个品牌开发商的豪宅项目却逆势热销,成为冷清楼市的一匹黑马。截至目前,沪上单价超5万元的房源已售出50套,环比2月份同期涨幅达220％。值得注意的是,目前大多数豪宅项目依然以零星成交为主,“日光”或者大面积销盘的情况仅在个别楼盘出现。
本月豪宅成交总量上升
在楼市成交整体依旧处于低迷的情况下,中高端住宅在近两周却表现出较好的销售业绩。商报记者从某大型代理公司拿到的一份名单显示,3月份前22天里沪上单价在5万元／平方米以上的楼盘,共售出了50套房源。其中成交单价在5万-7万元／平方米的房源有15套,分布在远雄徐汇园、豪景苑、春江美庐、丰盛皇朝等楼盘;成交单价在7万-10万元／平方米的房源有33套,主要位于仁恒怡庭、华润外滩九里、翡冷翠园、世茂滨江花园等4个楼盘;而成交单价超过10万元／平方米的两套房源,分别位于汤臣一品大厦和白金湾府邸,其中前者具体成交价为14．05万元／平方米,后者为10．35万元／平方米。
回顾2月份豪宅的具体成交数据不难发现,3月至今的数据算得上稍有起色。对比即可证明这一切:在2月份上海商品住宅月成交量创下自2006年以来史上最低纪录时(当月成交面积仅为17．8万平方米,与1月份相比下跌83％),市中心高端市场的成交降幅也尤为明显——当月,上海均价4万元以上的高端住宅成交57套,创下2009年3月以来成交最低纪录。单价5万元以上的高端住宅成交仅29套,仅为1月成交量的10％,也远低于上述3月前22天的成交量。
而在本月的二手房市场,各大中介也陆续有声音称,不少客户多以“卖一买一”的方式来购置房产,促成多起豪宅成交案例。德佑地产统计显示,如陆家嘴(600663,股吧)板块的财富海景、汇豪天下,静安区的中凯城市之光、国际丽都城,佘山板块的世茂佘山庄园、佘山3号等楼盘,最近都频频成交,且成交标的都在2000万元以上。
“2011年新推豪宅房价受前期拿地成本影响巨大,以项目平均一年半的开发周期来看,2009年的地王项目最先涌向2011年豪宅市场,”上海中原研究咨询部研究经理龚敏认为,受到高拿地成本的支撑开发商不会轻易降价,上海豪宅市场滞销局面短期内难以完全打破。
单体楼盘仍少集中成交
在这份名单中,商报记者发现,位于新江湾城的仁恒怡庭以绝对优势成为近期高端住宅的销售冠军。截至昨日,该楼盘已实质成交27套房源。可查资料显示,上月底,该楼盘推出95套房源,均价6．9万元／平方米,单套总价千万元以上。售楼处在开盘当日即宣布称,已售出30多套房源,而在接下来的半个多月里,也保持着稳健的销售步伐,整体卖掉一半以上。
上述成交数据已在网上房地产上逐渐体现出来,并连续两周排名沪上商品住宅成交排行榜的前三甲。数据显示,3月7-13日仁恒怡庭成交了11套房源均价74360元／平方米,累计成交金额达2．21亿元;占到上周全市商品住宅成交金额13．8亿元的16％。而在上周,该盘以75381元／平方米成交均价售出13套房源,成交面积达3923平方米,位列该周新房住宅成交面积排行榜前三甲的位置。
其他部分高档房成交虽也“峰回路转”,如华润外滩九里、豪景苑、白金湾府邸等一线江景项目均有成交,而长时间占据沪上豪宅人气榜的翠湖天地嘉苑、上海闵行星河湾、嘉里华庭、九龙仓玺园等,也有大金额高总价的房源售出,不过受调控影响,成交均为个位数。
某分析人士指出,新政时代下,不少有购买力的高端买家,购房行为更加谨慎,“宁愿错过,不愿选错”,这也意味着,优胜劣汰将是市场的主要特征,而房地产市场也将比拼“产品力”。
据了解,仁恒怡庭是仁恒建造的首个精装修叠加别墅作品,其叠加别墅设计与一般高端项目相比有较大创新,私家泳池、两层地下室、私家电梯等设计在高端楼盘中独树一帜,是当下在售高端项目的主要代表。
“这批房源位于小区中央位置,房源位置及景观效果比首次开盘更佳,因此吸引了不少自住客。”仁恒怡庭现场经理何忆君介绍,本次开盘的房源,全部为叠加别墅房源,分别为面积210平方米左右的精致叠加别墅以及面积340平方米左右的豪华叠加别墅。
“不过,仁恒怡庭的集中成交是个案,对整体市场而言,目前还不具有代表性。”福美来不动产分析师称,当地其他楼盘如九龙仓玺园、建发江湾萃等,在近期表现就比较“消沉”。而放眼到市中心区域,新华路板块的新华路一号、嘉里华庭等高端楼盘,近期虽有成交,也是成交寥寥。
本地高端买家比例提高
在史无前例的调控高压下,谁还在买豪宅？
“目前4万-6万的高端个案成交客源中首次改善型置业的比例约占25％-30％,而成交的客户中绝大多数都是属于这部分人群”。新聚仁机构品牌拓展部总经理沙立松表示:“选择在这个时间段出手,可能也是担心限购令在未来一旦松动的话,高端物业价格会再一次大幅拉升,在对于居住需求有明确要求的前提下,多数客户会在这个时间点出手。”
除了外地来沪第一次买房的外地人,许多高端客户是用子女姓名去买房,也有部分客户采用买一卖一的方法。对此,福美来不动产有分析称:“唯持有3套以下的多次改善客户,有可能通过抛售房产,来满足生活改善需求。此类客户在购房心态上对新购物业的舒适度和产品品质将会有更高要求,以终极住所的标准来衡量项目产品,最起码3-5年之内不落伍的终极改善,同时也有足够的房产税承受能力。”
此外,根据汉宇地产的数据显示:近期接盘高端物业的买家上海本地人士明显增加,从过去的不到两成增长到四成左右,其他外省市的分布比较分散,但以江浙一带居多。
“其实3月份客群总量比2月份出现了一定的增长,主要是部分有投资倾向的购房者又开始积极寻找理想物业了。宁愿错过、不愿选错的购房行为方式显示出购房者对宏观调控长期性和市场低迷长期的预期。”汉宇地产施宏如此认为。