限购令下,资金转战商业地产
2011-02-25   作者:记者 白田田/北京报道  来源:经济参考报
 
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    哈尔滨出台“限购令”:有两套住房不能再买房。图为一位哈尔滨市民在一家中介公司查看房源信息。新华社记者 王松 摄

    各地纷纷推出的楼市“限购令”收窄了资金涌向住宅市场的通道,但在流动性泛滥的宏观经济背景下,资金必定要寻求新的出口。业内人士指出,2011年投资者从住宅市场转向商业地产的趋势已经出现,各地写字楼、商铺等商用物业将越来越受到市场的关注。

  商业地产投资潜力凸显

  按照“新国八条”的规定,二套房首付比例从原来的50%提高到60%,而商用地产购房贷款首付比例为50%,投资门槛相对较低。美联物业的研究报告称,住宅市场交易费用的提高,或将促使更多投资客转战商用物业市场,无疑为商用物业市场带来利好消息。
  2月22日,北京丽泽金融商务区的两地块成交,楼面价均超过1.6万元/平方米。23日上海五幅土地出让,其中商业地产地块也受到地产商的青睐。
  事实上,回顾2010年的房地产市场,自4月楼市调控政策的影响,就开始有更多的投资客户将关注目光转向商用物业。根据中原地产的统计,北京、上海、广州、深圳四大城市2010年一手写字楼整体销售面积达到555万平方米,同2009年基本持平;同期四大城市一手住宅总销售面积为3649万平方米,较2009年下降40%。数据表明,四大城市写字楼销售市场表现明显优于同期住宅市场。
  业内一直流传着商业地产黄金十年到来的说法。有分析认为,商业地产一向因为投资高、回报期长而备受冷落,但现在并不是调控对象的商业地产投资潜力凸显,逐渐成为投资的主旋律。
  中原集团研究中心高级经理刘渊认为,随着楼市调控升级以及住宅“限购”城市的增加,2011年1月已出现投资者从住宅市场转向商业地产的趋势,这将为商业地产市场走强铺平道路。2011年各地写字楼、商铺等商用物业将越来越受到市场的关注,投资者必将加大对写字楼等商办物业的投资力度。
  此外,美联物业的研究报告认为,加息直接增加居民的购房成本,而购买商铺一般用于投资全款付清的较多,成本压力影响较小。同时,加息也收窄租金回报与存款之间的利差,商铺租金回报率高于住宅,利差受损小于住宅,因此投资商铺不失为抗通胀的首选项。

  空置率降低,商业地产价格上涨

  亚豪机构市场总监郭毅告诉《经济参考报》记者,之前商业地产的价值一直是被低估的,很多商业地产的价格都低于同区域的住宅项目,出现“商住倒挂”现象。
  业内人士指出,商业地产的投资热,将造成写字楼、产业园等土地价格上涨,项目价格虚高,目前商业地产市场一直处于上涨阶段,预计今年的涨幅将达到10%至15%。有数据显示,目前北京商业地产的租金普遍出现了10%以上的涨幅,一些优质写字楼租金涨幅甚至达到了50%。
  从商业地产的供需情况来看,房讯网CEO兼中国写字楼研究中心主任刘凯认为,2010年写字楼市场新增供应与2009年相比下降接近三成,市场需求随着国际国内经济环境的好转,外资企业需求开始回升,并占据一定比例。内资企业继续扩张,需求增长迅速。从写字楼空置率来看,CBD空置率也由去年最高时候的38%降到了目前的10%左右水平,金融街低于4%的空置率也创下历史新低。
  仲量联行2011年第一季度“全球市场观察”指出,在中国的一些城市,如北京和广州,本地租户的强烈需求推动空置率大幅下降;北京和上海的租金已经回升到之前峰值的水平。
  “商业地产的价格不会简单地因为政策而大幅上涨,还依赖于行业的发展状况和专业程度。”郭毅说。

  投资回报须慎重考虑

  商业地产较高的投资回报率是吸引投资者的重要因素,比如拿1000万元用来投资,如果投资别墅,每月租金最高2万元,而用来投资商业地产的话,月租金可能达到6万元。另据了解,目前广州住宅出租的投资回报率约为3%至5%,而商业地产的投资回报率达到6%至8%。
  不过,郭毅认为,如果商业地产在专业层面的问题没有得到改善,投资商业地产还需要慎重考虑。现在很多商业地产都是住宅开发商建设,像万达这样的专业开发商还很少。以开发住宅为主的企业对于商业地产的规划、设计、应用的专用程度欠缺,后期的销售和出租,可能很难和商家匹配上,这都会影响商业地产的投资价值。
  在商铺、写字楼、购物中心、产权式酒店公寓等多种商业物业中,商铺是中小投资者较为现实的选择。业内人士提醒,对小投资者而言,投资商铺与投资住宅远远不是一回事,一般来说商铺换手率极低。商业地产转让交易过程中存在高额税费,通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上,因此绝大多数商铺投资者选择长期持有,通过收租获取利润,这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。 
  业内人士建议,相对于住宅地产投资,投资商业地产的模式和途径更加复杂和多样化,投资者可以根据自身的经济实力、投资目的、收益要求等因素综合选定合适的商业地产投资项目,这样既可以规避楼市新政,又可以抵抗通胀。

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