三亚楼市在“有价无市”中挣扎
房价坚挺销售量急降
2011-01-21   作者:记者 郑玮娜 王晖余/海口报道  来源:经济参考报
 
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    三亚作为国际旅游岛建设的“排头兵”,其房地产市场发展经历了“冰火两重天”,从去年年初的异常火爆,到二季度开始销售量急剧下降,再到目前的有价无市,楼市持续平淡……三亚2011年楼市的发展趋势引人关注,业内人士分析认为,2010年三亚楼市上涨的幅度尚未完全消化,东环铁路的开通可能分流部分三亚楼市的客源,2011年的三亚房地产市场或将面临更大考验。

  三亚楼市持续低迷 价格依旧坚挺

  在国际旅游岛建设上升为国家战略初期,三亚房价呈现了全面“蹦极跳”。2010年1月,受国际旅游岛利好消息拉动,不少楼盘以每平方米日均千元的势头上涨,到2010年3月末,三亚楼市每平方米均价最高达到20314元,比2009年同期上涨149%。随着2010年国家两次宏观调控政策的实施,三亚房地产经历了数月的销售量急剧下降、僵持和低迷,但截至目前,房地产价格依然坚挺。
  虽然现在正处于海南的购房的“旺季”,但记者在三亚的一些楼盘了解到,三亚房地产市场仍然较为平淡,各个售楼处颇为冷清,甚至一些售楼处还闭门谢客。有的楼盘虽然咨询者较多,但真正购房者寥寥无几;大多数楼盘虽然价格仍然坚挺,但在市场持续低迷的情况下,大多推出了一次性付款打折的优惠措施。
  记者在位于三亚湾的一处楼盘了解到,该楼盘目前每平方米起价2.55万元,均价2.7万元,置业顾问李芳告诉记者,只接受一次性付款,现在贷款尤其是外地人购房很难批下来,一次性付款可以享受93折的优惠。
  去年曾引起巨大关注的三亚某天价楼盘的4号楼和5号楼去年都已销售完毕,第3号楼于今年1月11日开盘,每平方米起价6万元,均价8万元左右,置业顾问告诉记者,相比去年,由于3号楼的海景位置更好,相比去年的价格每平方米涨幅近1万元,但如果一次性付款可以打95折,但记者在现场看到,该楼盘的购房场景已远远不如去年火爆。
  记者在三亚湾定位为高端海景房地产的“海格”销售中心了解到,该楼盘的均价从2010年4月后一直保持在均价每平米7.5万元。该楼盘销售总监黄川说,从去年4月以来,该楼盘的房价一直坚挺,但是销售量急剧下降,消费者一直处于观望状态,目前虽然处于旺季,但是销售状况依然不好。
  黄川坦言,三亚房价坚挺的原因是开发商“家有余粮,过冬不愁”,很多开发商在去年初国际旅游岛建设意见颁布初期回笼了大量资金,所以目前虽然宏观调控政策对三亚楼市的影响很大,但是开发商还可以“扛”得住。

  三亚高房价还需市场 慢慢“消化”

  有业内人士认为,三亚均价已在每平方米2万元左右,有些楼盘达到了均价6、7万元,三亚的房价还属于非理性状态。在海南建设国际旅游岛的战略出台后,海南多数楼盘都经历了一次“暴涨”,相对而言,三亚的涨幅更大,基本把未来2至3年的房价都“涨完”了,目前的现状仍不健康。因此,未来一两年三亚房价继续往上走的可能性不大。 
  还有业内人士认为,2011年三亚的房地产市场,除非有更利好的政策刺激,否则不会出现太大涨幅,但2011年三亚的房产销售会比2010年下半年极度冷清的局面有所好转。同时,定价相对合理的楼盘也会受关注。
  黄川认为,目前三亚的房地产价格还需要市场慢慢消化。虽然目前的三亚房地产市场还不算很健康,但是未来还是很乐观,会逐渐走向健康的发展轨道。
  一位不愿意透露姓名的开发商也认为,两年之内,三亚的房地产发展将会放慢步伐,一次暴涨后带来的高房价,使得三亚楼市在“有价无市”中挣扎,这种局面只能通过两种方式需求改变:一是通过时间让市场慢慢消化;二是海南其他区域房地产价格上浮,缩小与三亚房价的差距,三亚通过独特的气候优势等卖点,让消费者理性选择。

  东环铁路为三亚楼市 带来更大考验

  业内人士认为,海南东环铁路开通后,东北部市县被纳入海南岛的“一日生活圈”。由于沿线市县文昌、琼海、万宁、陵水的房价比三亚低很多,这些二三线城市可能会分流三亚的部分客源。
  海南大学教授王毅武认为,高铁开通后,海南东线城市实现了“同城化”,将带动沿线市县的房地产市场,特别是对二三线房地产市场的带动作用将会逐步显现。
  一位不愿意透露姓名的开发商认为,由于东环铁路刚开通,目前对二三线城市房地产的影响还不太明显,但可以预期的是,由于目前三亚的房价是这些二三线城市的数倍,因此会有一些购房者因价格低、交通便利选择东环铁路沿线的二三线城市。同时,未来海南房地产发展还存在诸多的不确定性,因此,理性的投资者也会选择离成本价最接近的房产,规避投资风险。
  三亚房地产协会秘书长刘树国认为,三亚的区位优势及气候优势无法替代,东环铁路的开通未必会影响到三亚的房地产市场,对于未来三亚的房地产走势,刘树国用了“考验”和“信心”两个词来总结。
  据刘树国分析,今年三亚房地产市场首先将遇到对房价的考验,价格合理的楼盘销售量将会比较好;其次是对楼盘品质的考验,高价位也应对应高品质的楼盘,如果品质好,价位偏高一些也同样会吸引高端的购房者;再次,三亚的房价依然坚挺,但目前冷清的市场将对房地产开发企业实力造成较大考验。

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