河北省三河市燕郊镇距离北京天安门只有30公里，近年来，燕郊镇发挥区位优势，大规模开发房地产，吸引大量北京人前来购房置业。如今的燕郊镇，高层住宅鳞次栉比，俨然成为北京的“睡城”“老城”。新华社记者 王民 摄

    受一系列调控政策的影响，近一段时间以来北京等热点城市的商品住宅市场表现较为低迷。不过，受区域规划推动，北京周边的河北楼市却逐渐升温，最近的消息称，燕郊等地部分楼盘出现量价逆市攀升的局面。
　　业内专家认为，“大北京”概念下的区域楼市升值空间等优势凸显，正在吸引更多的投资者，这也将进一步促进区域房地产市场容量的倍增。不过，在楼市调控的大背景下，环北京区域住宅市场不太可能在楼市调整阶段走出独立的行情，因此，投资者应理性分析投资风险。

　　“环首都经济圈”带热投资需求

　　与大多实施“限购令”的地方不同，环北京的河北楼市受政策面利好消息的影响正逐渐赢得投资者的青睐。根据国家统计局公布的最新数据，1月至10月，河北商品房销售面积和销售额分别增长66.6%和78.9%，远高于全国的9.1%和17.3%。另有消息曝出，燕郊、固安等地相当一部分楼盘表示会考虑调整价格，个别楼盘的均价甚至一周内上涨了数百元。
　　近日召开的2010首都圈发展高层论坛上，北京市政府有关人士透露，北京地铁规划将向河北延伸1100公里。从披露的方案上看，地铁的延伸将会涉及河北燕郊、香河、固安、大厂、涿州、三河等地。
　　据了解，计划中的“环首都经济圈”包括环绕北京的张家口、承德、廊坊、保定四个地级市，以及涿州市、三河市、香河县、固安县等13个县(市)。消息称，以上四市13县在一至二年内，通过高铁、轻轨、地铁、高速公路等立体交通设施建设，建成名副其实的半小时经济圈，即环首都经济圈内任何地方，都可在半小时内达到北京城区；三至五年内，“环首都经济圈”将基本完成与北京同城化。其内容甚至包括圈内城市与北京之间互相承认养老、医疗等社会保险，在北京交社保，在河北也能就近报销等。
　　消息传出，部分环北京周边楼盘开始逐渐走出地方“限购令”和“限贷令”的冷清，出现回暖迹象。河北香河某尚未开盘的项目最近主推的概念便是“首都经济圈”、“四方桥东35分钟”等，该销售中心一位销售人员告诉《经济参考报》记者，最近前来咨询的人比之前明显增加，甚至搭乘看房班车都要提前预约，“有相当一部分人并不是首次置业，他们大多看到了这里的升值空间，有意愿来这里投资。”
　　一项调查显示，在还没有置业或打算改善置业的购房者中，超三成网友看重香河楼市价格低的优势，22.7%的网友看好未来香河楼市的升值潜力，在选择香河置业的购房者改善型需求的比重达到30.6%，投资需求的比重占29.8%，均高于首套房自住比例28.2%。
　　同样的情形也发生在燕郊、涿州等地。在北京工作的林先生告诉记者，他正是看中了燕郊某楼盘的保值升值空间才下定决心出手的，“单位离这里太远，肯定不会过来住，但现在通胀这么厉害，还是投在房子上比较保险。”

　　“大北京”区域楼市将迎重大利好

　　业内人士认为，北京周边部分楼盘正逐渐显现的升温迹象揭示了区域经济规划对北京及泛北京区域发展的重大利好。
　　中广信地产服务机构总经理助理施加胜认为，道路等基础设施的完善、强化，加之包括电话区号统一等在内的一系列措施，将促进京津冀区域经济一体化融合，缩小区域内经济社会发展差距。目前，北京市区内的发展几近饱和，上升空间不大，投资发展相继向周边拓展，但交通配套尚不能满足“大北京”迅速扩张的需求。新的轨道交通规划一旦落实，会加速所覆盖区域整体经济发展进程。“大北京”从概念到现实，将会展现出不可估量的前景潜力。
　　“对区域房地产市场发展是重大利好，‘大北京’楼市发展迎来新机遇。”施加胜说。他认为，首先是对北京郊区楼市发展利好最大，京城楼市的郊区化趋势将会进一步加剧。“可以预见，轨道的延伸、路网的丰富，将对北京各郊县、五环外、六环外的项目带来重大利好。同时，也必将促进相关区域土地开发的更加活跃，京城楼市的郊区化趋势将会进一步加剧。”
　　不仅如此，对河北“环首都经济圈”地区楼市而言也是强心针，对楼市的影响无疑也将深远。“这几年，燕郊楼市的火爆有目共睹，香河、固安楼市发展亦呈快速跟进之势。这一切都还是建立在道路交通尚欠发达、通勤成本不堪重负的基础之上。”而轨道交通加之新城市连接线的不断增加，将是“环首都经济圈”地区楼市发展的强心针，也将有效舒缓北京楼市的紧张压力。
　　另外，京津冀一体化对三地而言，都将是下一波经济爆发式增长的强劲动力。“经济的增长、社会活力的提升，将进一步促进区域房地产市场容量的倍增。也许可以预言，未来，北京周边将会出现更多的‘燕郊’。”　
　　对于房地产开发企业而言，施加胜认为，应将环北京地区视为业务发展的重要潜力股，该区域蕴藏的机会将是巨大的。有关证券机构认为，相关产业承接、人口迁移必然给经济圈内城市带来经济发展和地价重估，在经济圈内享有土地储备的房地产公司无疑将直接受益。
　
  　投资风险仍需警惕

　　虽然投资区域楼市的前景一片明朗，但对于个人投资者而言，还是需要对投资的潜在风险有比较透彻的了解。业内专家提醒，如果想通过投资获得较好收益需要防范多重风险。
　　美联物业全国研究中心认为，环首都经济圈是一个庞大的造城运动，在带动相对落后区域经济发展的同时，城市化进程也容易导致该区域的物价上涨，既有利又有弊。
　　单就投资而言，一位业内人士对《经济参考报》表示，住宅投资基本上是靠差价赚钱，但环首都经济圈建设还需要一定的时间，因此投资收益时间可能会相对较长一些。据了解，环首都经济圈的消息并未在廊坊、香河等地楼市掀起很大波澜，相当一部分楼盘都表示近期不太可能涨价。
　　不仅如此，上述业内人士还认为，环北京区域住宅市场不太可能在楼市调整阶段走出独立的行情，在目前现况下，必定也会随之出现调整。上述网络调查便显示，四成网友对于未来香河楼市发展持怀疑态度，认为北京楼市整体走势对周边区域有一定影响，香河楼市未来的发展还要根据北京楼市的走向来决定。
　　此外，从更长的时间段来看，机遇背后蕴藏的风险尤其是中小投资者来说更加危险。“我们必须冷静看到，部分楼盘短时间内涨幅过高是很没有道理的，某种程度上说，这就是在透支未来的消费能力，总有一天会有不能负担的时候。”美联物业全国研究中心主任徐枫认为，定价还是应该根据当地的居住水平、承受能力等各种因素来综合考虑，而不是像现在这样。如果定价标准和涨价速度都存在问题的话，那么在某种程度上就是有泡沫了，只不过这个泡沫现在还能支撑而已。不过，“虽然目前来说泡沫还不会破，但是到了一定的高点，外资是可以撤走的，有钱人是可以移民的，最后的风险就只能是广大的草根阶层来承受。”徐枫说。