央行意外加息和限购政策的双重打压之下,房地产市场在过去的一周内出现了明显的量价齐跌的局面;不过重压之下的房地产板块却依然坚挺。大智慧编制的房地产板块指数在10月20日当天下探4.09%之后,经过5个交易日的反弹再次创下今年4月以来的新高。
10月27日早盘,房地产板块再次出现放量拉升的走势,无论是一线地产龙头万科,还是中天城投、华业地产、福星股份等二、三线蓝筹和商业地产世茂股份在27日的交易日中股价均创下了近期新高。当日,在沪指下跌44点失守3000点大关的背景之下,最终录得0.4%涨幅的房地产板块成为两市中除稀土永磁和钢铁板块外为数不多的领涨板块。
尽管在调控政策逐渐出炉之下,超过半数的机构并不看好中长期的房地产板块,但短期内不少卖方机构依然给出了推荐、买入、增持之类的整体评级,两市陆续披露的三季报业绩和整体板块估值偏低成为房地产板块短期被看好的重要原因。
加息之后
10月19日晚间,央行宣布决定上调金融机构人民币存贷款基准利率,其中金融机构一年期存贷款利息分别上调0.25个百分点,其他各档存贷款利率做相应调整。
从此前的市场反应来看,央行超预期的加息之举普遍被解读为是针对通胀预期和资产价格泡沫以及9月以来日渐充裕的流动性;不过地产商资金成本增加和购房成本的抬高同样对于地产板块带来短期冲击。
更为重要的是,政策透露的信号才是市场关注的焦点。
在安信证券分析师徐胜利看来,虽然就加息政策本身而言对地产市场影响中性,但后续宏观政策走向,尤其是信贷投放将是决定趋势的关键变量。具体来看,加息如同“举起了一只靴子”,“倘若加息之后并不伴随信贷收缩,则风险较小;但是如果反之,那么无论是对地产市场本身还是地产股都需要谨慎对待。”
不过,在众多卖方机构中,总体看法并不悲观,即便是给予地产板块“中性”的国泰君安在针对加息的点评报告中也认为,短期地产股有盘整压力,但不会大跌,中期看好高周转的行业大公司和受影响相对较小的特色地产公司。
事实上,房地产板块在10月20日当天大幅调整4%之后就继续受到资金的青睐,房地产板块指数更是在10月27日的交易中创下了调整前的新高。不少地产类个股的股价也创下了新高,包括万科A、世茂股份、新湖中宝等个股在此后的几个交易日中资金都出现了净流入的走势。
较为乐观的招商证券认为加息之后“房地产股更应该坚决持有”,原因在于政策收回流动性之后小股票和大宗商品行业股票将迎来一轮调整,“此时拿地产股就显得相对安全了”;此外,“从房地产行业看,利空出尽,行业将向预期的方向发展”。
另一家卖方机构中金公司甚至在加息之后调整了不少地产公司2010和2011年的盈利和NAV（净资产价值）,调整幅度大致为5%-15%;同时中金还上调了部分地产行业龙头的评级,如将A股保利地产）和H股远洋地产的评级上调为推荐。
在中金公司行业分析员白宏炜看来,短期内看多地产板块的因素包括三个方面,分别是过严过密的调控政策已经进入尾声、良好的销售使得明年业绩增长确定性较高和近期楼市调整有利于部分资金转卖房地产股。
即便是从长期来看,白宏炜依然看多房地产板块,这是基于其认为中国经济即将见底,未来经济增速有望保持较快水平;此外政策环境有利于地产上市公司凭借着资金优势提升行业集中度,而未来经济向消费转型以及流动性充裕也会促进商业地产快速发展。
更为重要的是,虽然最近一周内地产成交有所下滑,但在刚刚出炉的9月份整体数据并不令人悲观。
统计局此前公布的数据显示,9月份新屋销售面积6.32亿平米实现了8.2%的同比增长和当月开发资金来源50504亿元同比增长32.5%均符合此前预期;而房地产开发投资33511亿元实现了36.4%的增长则明显好于预期。
外资投行高华证券的分析师以覆盖的12家地产开放商公布的9月份销售数据分析的结论也认为当月“销售表现强劲”。
估值和业绩双重推动
应当说,从估值角度来看房地产板块依然具有吸引力,尤其是在经历了国庆长假以来大盘蓝筹为主线的整体上涨之后。
根据东方证券的测算,目前房地产行业静态市盈率（PE）和市净率（PB）分别为25.84倍和3.06倍;而在此前的10年中（2000-2009年）,房地产业静态PE和PB均值分别为47.44倍和4.12倍;从动态PE水平来看,目前地产行业动态市盈率水平约为17.19倍,前10年这一指标的均值约为35.47倍,同样具有较大提升空间。
而对于一些行业龙头来说,动态PE则还要更低,如以万科A10月27日收盘价9.63元对应公司今年0.65元的平均盈利预测动态PE也不到15倍,而其他三家一线地产金地集团、保利地产和招商地产以及苏宁环球、中天城投等二线蓝筹对应2010年动态PE同样低于15倍。
从这一角度来看,虽然面临着政策调控预期依然存在,但强劲的销售数据和良好的业绩有效地支撑着房地产板块的估值修复;而近期陆续公布的三季度业绩和房地产整体板块的估值成为推动近期地产个股股价上涨的直接动力。
10月25日,万科A公布了今年第三季度季报显示,虽然当年1-9月营收下滑了24.25%,但32.72亿元的净利润却实现了10.63%的同比增长;更为重要的是,随着第四季度结算高潮的到来,广发证券的预测认为万科全年将实现950亿元的销售和128亿元的净利润,因此给出了“买入”评级和12元的目标价。
同一天金地集团公布的三季报显示今年前9个月实现营收同比增长100%至104.28亿元,净利润13.4亿元也实现了同比74.2%增长;这一基础之上,不少机构认为金地集团全年净利润能够达到33亿元左右。
另两家第一集团军的地产公司保利地产和招商地产的三季报实现了营收和净利的双增长,其中保利地产营收和净利同比增长51%和28%,招商地产营收和净利分别同比增长81.27%和48.49%。
一家基金公司人士对此表示,虽然市场环境在发生着变化,但在政策调控之下,行业龙头的市场占有率会得以不断提升,而且规模越大的公司增长速度会越快。
支持这一观点的湘财证券认为,持续领先的万科超强销售可能会在10月份有更强的表现,而保利地产的推货量也将较上半年有明显提升,金地集团上海公司的重振体现了公司保持强烈的进取心,最大受益于前海概念的招商地产也将有较好的表现。
这样看来,具有良好销售数据和整合能力的全国龙头、具有明显估值优势的二三线地产蓝筹和受调控影响较小的商业地产公司成为近期市场资金追逐的重点。
事物总有两面,在央行意外加息被解读为控制和收紧流动性的同时,不少观点也认为加息的背后意味着决策层对于整个宏观经济增长大局已定充满信心。
或许正是基于这一因素,招商证券在本周发布的地产行业月报中给出了“地产股票看反转”的判断,其认为,“房地产投资增速保持快速增长,加息开始后,房地产行业自身严厉的政策基本肯定不会再出台;在行业调控下,开发类股票的中枢应在15倍PE左右;股价上涨主要来自公司业绩的增长和公司基本面的超预期”。