重庆房产税开征的雷声再次响起。
“重庆的房产税试点方案还未获得最后批复,待消息确定后,将会第一时间召开新闻发布会。”重庆市财政局局长刘伟10月25日对记者透露,“参加发布会的有关媒体名单都已经拟定好了。”
重庆市地税局一位基层官员同日向记者表示,目前尚未接到上级关于征收房产税的指令。但市税务局已对地方税务人员展开培训,内容包括掌握应用评税技术核定房地产交易计税价格的基本方法、学会操作应用软件等。
此前,有消息称,财政部、国家税务总局、住建部已启动对房产税的会签程序,其中包含已上报的重庆市房产税试点方案。
据记者了解,目前重庆的房产税试点方案较年初时的版本已有一些重要调整,如对重庆市民个人拥有三套以上普通住房的,改为从第二套开始征收房产税;建筑面积200平方米以上的大户型住宅物业,则从首套开始征税。对高端住宅征税对象的认定也有变化。
200平米大户型首套征税？
重庆秋季房地产交易会开幕前一天,10月13日,关于“重庆将于10月18日后全面开征房产税”的消息在开发商间不胫而走。该消息当时也得到重庆政府部门个别官员的确认。
这在地产界引起极大震动。一位开发商短信下属的销售经理,要求其特别关注此事。一些开发商开始紧急调整销售策略。一家房地产销售代理公司的老总断言,只有两个字,“快跑”,因为“市场对房产税出台的预期,将抑制投资需求,短期内市场一定会受到影响”。
结果,10月14到10月18日这次房地产秋交会,据官方统计,4天累计成交商品住房41.21万平方米,较今年春交会减少60.4%。
但到了18日,传说的房产税并未出台。
“关于这个‘故事’,我们会在以后的发布会上做出说明。”刘伟25日对此表示,重庆还没接到国务院明确的回复。
重庆今年初确定了“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房改革方案。即占人口三到四成的低收入群体由政府提供公共租赁房予以保障,占六到七成的中高收入群体由市场提供商品房解决,同时,通过开征房产税,抑制房价过快上涨。
在今年全国“两会”之前,重庆就已向国务院提出上述房改试点的申请,并在4月底向国务院递交了具体方案。其中房产税征收试点,是方案的重点内容。
一位知情的政府官员透露,“上报后,根据国家部委的意见,又进行了调整。”
据了解,调整之后,重庆版的房产税,首先在名称上有变化,以前是“特别房产税”,现更名为“城镇房产税”。
在内容上,重庆拟试点的房产税,以个人为单位,购买第二套房,每年按房屋评估价0.3%征收物业税。二套房以房交所登记的第二套房为准,包含已经购买及即交购买物业。另外,建筑面积200平方米以上的大户型住宅物业,
首套即征收房产税。
这较记者在今年4月看到的版本有所改动。原来的方案提出,重庆市民个人拥有三套以上普通住房的,从第三套开始征收房产税,新方案则改为从第二套开始征税。
“4月版的方案,对征收时间之前有多套房产的市民,并没有明确何时开始征税,而新的方案可能会将这些一并纳入了征税范围。”
一位知情人士透露。
在高端住宅的认定上,原来在征税对象上,分有独栋住房,及单套面积在200平方米以上、每平方评估单价达到上年度商品房均价3倍以上的高档商品房两类,新方案将征税对象统一为“200平方米以上的大户型”。
知情人士透露,重庆的房产税可能将实行累进征收,在具体征收中,依据面积分档,按档次逐级调高税率。拥有的房产套数越多,面积越大,其最终缴付房地产税的税率也越高。这一点和4月的版本是一致的。
财政部财科所所长贾康本月23日在成都举行的第一届西部金融论坛国际资本论坛上表示,目前离房产税最终推出的时间不会超过一年。房产税不会向“第一套房”征收。刘伟对此未予置评,只是称,财科所并非信息的权威发布部门。
不过,在重庆房产税试点方案正式获批和出台之前,上述新方案不排除仍有再作调整的可能。
或按面积分档调高税率
按照4月份的方案,重庆的房产税拟于7月30日起征收。这说明重庆对该税的征收已有充分的准备。今年6月,刘伟也曾对媒体表示,重庆已做好开征房产税的相关准备。
西南政法大学财税法专家张怡教授认为,重庆的试点在法律层面是可行的。首先是在1986年《房产税暂行条例》框架下制定,另外,像当年东北、新疆试行增值税改革一样,这种经中央政府授权的试点,允许在试点中对现行法律有所突破。
不过,重庆房产税方案在未正式揭开面纱前,仍有许多谜团待解。
西南大学教授、原重庆市国土局副局长邱道持提出疑问:“如果个人二套房就征税,那么个人在市外或主城以外区县购二套、三套房征不征税？”
邱道持称,现在主城与区县各国土局,以及各地国土房管部门之间,都还没形成一个数据库,这是在征收前要仔细考量的事,需要在前期做大量的基础性工作。
另外,邱道持认为,在保有环节增收房产税,带有重复征税的嫌疑。按照现行法律,购房者只有70年的土地使用权,这部分土地租用的税款,在购房前已交付。从理论上说,房产税征收时,应该扣除土地那部分价格,单计房屋的价值,否则就是重复征税了。
重庆理工大学工商管理学院副院长许难奇认为,政府应首先明确,征收房产税到底要起到什么样的作用。
“房产税是可以转嫁的。中国正在高速城市化的过程,住房本身存在刚性需求,如果刚性需求存在,那么房产税就会转移到下一个购房者,这样反而会推高房价。”许雄奇说。
据最新的统计,重庆主城区商品房均价为每平方米6905元。业界甚至政府也认为,重庆的房价和上涨幅度在西部并不算突出。既然如此,重庆政府为何还要积极申请房产税先行试点呢？
有学者分析,房产税在物业持有环节征税,可为地方政府带来的是更持续稳定的税收收入。重庆这次大规模的公租房建设,加上土地成本,拟投入近1000亿元资金。而如果将房产税收入全部投入公租房建设,将可望部分解决后者的建设资金来源问题。
另外,重庆近年来也出现了房价上涨较快、投机趋多的状况,“提前加以控制,触及利益较少,有利于改革的顺利开展,也有利于地方房价的健康发展。”上述学者表示。
重庆市政府对经济前景的积极预期,也被认为是征税的底气所在。
房地产为地方政府贡献了35%以上的税收,对地方经济、就业均有深远影响。而征收房产税,严重依赖土地财政的地方政府,可能面临土地市场低落而带来的一系列连锁挑战。除非重庆经济能长期保持高速增长。
重庆市长黄奇帆已向外界传达了这种乐观。他在近日向来自国内外的金融专家推介重庆的会议上透露,今年前三季度重庆GDP增长17.1%,增速排在西部第一位,今年GDP增速可达16%,“我自己认为,在今后五年,保持15%左右的增长率,在重庆是可能的。”黄奇帆说。
许雄奇认为,如果经济增长能达到这一目标,房地产产业也是持续向上,房产税的冲击就不会太大。“但仍要考虑周全,预防万一情况。”