“国五条”问世已近满月，各地方细则或已着陆，或在酝酿中，房地产市场正处在前所未有的敏感期。此时，市场的真实反应如何正成为行业参与者研判市场的重要依据。基于此，本报试图从普通住宅、二手房、高端市场、商业地产四个细分市场的走势入手，力图全景展示调控下楼市的真实境况以及未来变化的可能路径。
“9·29”新政推出尚未足月，一轮来势迅猛的信号再次袭向楼市，让房地产业界连呼措手不及。
10月19日晚间，央行毫无预兆地宣布加息；20日，住建部紧随其后宣布住房公积金存贷款利率进行相应调整。对于加息，虽有众多业内人士表示，加息主要目标并不是针对楼市，但从市场层面看，一向敏感的楼市已经因限购、供地、加息等政策的逐一落地而出现了明显变化。
记者对北京多个区域的在售或将售楼盘调查发现，已有部分楼盘出现试探性降价行为，个别楼盘每平方米降幅甚者达上万元。此前，连续多月的新政未能遏制房价上涨，反而在8、9月呈现出回暖和反弹态势。
对于第四季度楼市的走向，此番业界给出的预测惊人一致。“加息释放出货币政策紧缩的信号，或将成为压倒高房价的最后一根稻草。”在记者采访的多位业内人士以及开发商看来，开发商已没有太多筹码与政策进行长时间博弈，随着供需逆转，开发商快速推盘“清仓甩货”的现象很可能在四季度常态化。
顶不住的房价
10月20日，央行时隔34个月后首度加息的第一天，当日，根据中原地产进行的一项抽样调查显示，在200组意向购房客户中，有近60位客户明确表示加息后暂时放弃购房。这一结果与“9·29”二次调控后的调查数据相比，比例明显升高，加息再度动摇了购房者预期。
此前，“限购令”已对楼市成交量产生了不小的冲击。据北京市房地产交易管理网统计数据显示，自9月29日二次调控新政出台后，北京新开盘的商品房项目签约率不到三成，比9月下降了近五成。另据21世纪不动产监测数据显示，10月份大部分高价项目处于滞销状态，单价超过3万元的项目成交量，仅占总成交量的11.9%。
北京中原三级市场研究部总监张大伟对记者表示，此次加息给开发商带来的心理影响巨大，预计接下来开发商将有一波明显的开盘潮，一些最近土地供应集中的郊区项目可能迎来价格战。
确如其言，记者调查发现，目前已有越来越多的项目采取积极的价格策略，打折、降价的幅度也远大于此前。从营销手段来看，有的开发商仍然用传统的打折方式达到促销目的，有些楼盘则通过赠送面积等变相降价，甚至有个别项目直接采取每平方米直降近万元的策略。
此轮隐现的降价潮中，通州区域内楼盘再次首当其冲。记者从通州月亮河·御泉公馆项目了解到，该项目本月底推出的小户型公寓均价定在25000元/平方米左右。而在今年3、4月份，该项目最高均价一度曾达到35000元/平方米。
月亮河项目相关负责人称，降价销售主要是考虑年底的资金问题，公司希望顺应调控，快速回款。
对于月亮河的率先降价举措，其他通州开发商均表示暂没有跟进的计划。但据记者了解，各家开发商口头上表示不降价，但实际销售中已采取各种方式变相降价。
同处通州的K2清水湾打出的优惠是“买2居送1居”。据该项目销售人员介绍，所谓买2居送1居，是指根据不同户型，会额外送给购房者更多面积，如79平方米的三居室即赠送包括露台、阳台等在内的近30平方米的面积。“你可以改造成面积达105平方米的三居室，以25000元/平方米的均价折合下来，即相当于优惠65万元，很划算的。”销售人员向记者极力推销。
除了上述项目外，珠江拉维小镇则打起了团购的主意，该项目预计开盘均价22000元/平方米，开盘前参加团购可享18000元/平方米的特价。
在楼市热点区域大兴黄村，新近开盘的项目销售速度亦明显放缓。10月17日，首邑溪谷开盘，据销售人员称，开盘当日400多套房源即已售罄。但记者在北京市房地产交易管理网上发现，截至10月21日，该项目仅签约了1套。
该项目附近的旭辉紫郡，10月1日取得预售许可证以来签约了81套，算是近期首次入市成交较好的项目。
虽未明码降价，但上述大多楼盘均给出了不同程度的折扣优惠，如全款9.9折、9.8折等。根据新浪乐居18日发布的《楼市调控半年效果观察》显示，其对万科(000002,股吧)、保利、绿城、龙湖等一线房产企业调查发现，与4月相比，10月份一线房企在京楼盘中有45%的楼盘降价；半数房企打折促销。
链家地产副总裁林倩表示，二次调控后开发商及业主还普遍乐观，心理预期改变不大，而此次加息无疑是对其心理预期最后一道防线的冲击，一些中小开发商及亟待升级置业的小业主将率先降价，房价松动可能性增大。
纠结的开发商
在接受记者采访时，一位房地产企业高层坦言，很多地方出台的“限购令”使终端消费被遏制，而加息释放的信号是对开发商资金链的层层紧逼，这将使开发商陷入两难，不少开发商已经意识到，不降价则调控周期很难结束。
亦有开发商称，新政的影响暂不明显，有待进一步观察。北京昊坤嘉业房地产开发有限公司总经理周跃表示，该公司旗下首邑溪谷项目受到的政策影响不大，因为产品特点即为小户型低总价，从客户群来看，首次置业的刚需比较多。
当8、9月份楼市呈现出回暖和反弹态势时，开发商曾表现出强烈的推盘意愿。北京市房地产交易管理网统计数据显示，9月份，北京有34个楼盘取得预售许可证，而10月份截至21日，仅有17个项目取得了预售许可证，其中，住宅项目仅10个，亦比去年同期减少了近一半。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，新一轮调控落地之前，开发企业普遍看好10月市场，计划开盘项目多达33个，而10月中上旬实际推盘量仅10余个，不足1/3，不少楼盘调整供应节奏、推迟开盘，进一步观察市场上可能出现的新变化。
如果说“9·29”调控延迟了开发商推盘的脚步，那么加息的突然而至又让开发商们陷入纠结之中。
在中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰看来，目前楼市的情况是，单价2万元以下的不愁卖，而2万~5万元之间的最纠结，这部分楼盘要么直接降价至2万元/平方米，要么提高产品性价比直接蹿至5万元/平方米。
“加息虽然主要是为防止通胀，但对楼市的影响也是巨大的，对购房者来说，加息本身相当于房价上涨，对于靠按揭买房的刚性需求无疑增加了成本；对开发商来说，加息意味着银行对贷款监管更加严格，开发商获得贷款变得更难。”陈云峰说。
阳光100置业有限公司副总裁范小冲对记者表示，这样的形势下，年底冲刺业绩的需要和偏紧的市场预期会加速开发商销售步伐，四季度以及未来一段时间，开发商有可能会以价换量，利用降价的方式快速回笼资金，防止未来可能出现的更大的现金流压力。
“加息对已饱受调控压力的楼市雪上加霜，加上政策持续性及不确定的预期，未来开发商或面临降价压力。”范小冲说。
任启鑫亦认为，资金链的紧张将成为开发商第四季度甚至更久一段时间的主旋律，特别是到今年年末，在借贷与偿贷的双重压力下，开发商将对资金回笼格外关注，势必会逆市推售，这将会催生出新一轮降价潮。