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记者了解到，由于通州新城属于北京规划重点发展的功能区，北京市国土局等相关部门已经在土地、规划、建设等方面先期进行了周密的安排，正因如此，几乎在通州新城开工的同时，八块商业综合用地亦得以进入土地市场进行出让。
汲取目前CBD核心区的规划方式，这些土地在规划层面均采用了规划先行、产业配套前置的方式，试图通过开发节奏的控制，实现区域产业和经济发展，再行带动住宅开发的模式，而这也为已经回归理性的通州地产板块开发提供了更为明朗的前景与路径选择。
新城正式开工通州产业先导
“通州新城的开发，正在力图避免功能区开发简单异化为城市房地产开发的老问题。”在研究了通州新城目前的开发进度与节奏之后，中国城市科学研究院城市规划研究所研究员邓兆文表示。
能让邓兆文如此评价通州新城建设的，是由于在10月13日通州新城正式开工建设之前，预先出让的并非是住宅用地，而全部是商业金融类的综合用地。邓兆文认为，这一点与其他区域简单的将功能区开发等同于卖地经济的做法不同，商业金融类用地而不是住宅用地的先行出让，是一种明确的先产业、再土地的经济发展模式，具有长期的可持续性。
记者从八块地的招标公告中获悉，这八宗地块都将以“七通一平”形式供地，供应建筑面积高达109.9万平方米，且均位于运河核心区。其中，最小的一块地建筑面积为6.02万平方米，最大的一块地高达44.11万平方米。其中华业地产、香港富华集团等品牌地产企业已先后中标。
“从预申请情况来看，通州运河核心区的地块吸引了不少知名房地产企业参与，于是我们选择了其中八块位置更好的多功能用地先期上市交易。”通州区有关部门负责人介绍，由于按照市政府的计划，这些地块项目必须在年底之前开工，因此地块在结束预申请程序两周后便进入交易环节。由于事先通过预申请进行了市场摸底，国土部门并不太担心首批通州核心区商业用地遇冷，果断采用了招标方式。
截至目前，八块已经投入市场的商业综合用地中，已经有四块成功出让，华业地产、富华集团等在品牌房企成为这四块土地的“买主”。除此之外，万科股份、绿地集团也都以不同的方式，对通州新城未来的土地供应表现出了浓厚的兴趣。
业内人士对记者表示，此次通州大规模推出商业用地，可以改善、丰富该地区的产业结构，并且缓解该地区居民每日出行给京通等道路带来的巨大交通压力。然而，交通问题的缓解，还远不是通州新城开工建设模式所需获得的全部。
“更关键的是这为通州新城未来功能的健康发展奠定了基础，由于先行出让的是商业金融类的综合用地，这为未来大型商业、金融企业的进驻提供了较大的空间，而这种模式，实际上是提供了多次收益，而不是一次卖地收益的可能，卖地只有一次收入，产业先导之后，一方面，可以享有税收、就业等方面的收益，另一方面，这些企业带动的区域经济发展，会带来足够的就业人口的迁入，从而为未来住宅房地产，特别高端房地产的开发，提供基本的需求支持。”邓兆文说。
借鉴CBD地产板块效应初现
“正如CBD发展，通州新城规划核心在五河交汇处，而与之发展相对应的需要新生活区的支持。”中原地产华北区董事总经理李文杰认为。
他告诉记者：“通州核心区南区，本身定位在高端居住区。随着后续开发的持续放量，该区域有望成为未来新城最具宜居价值和最具增值潜力的生活区。”
记者了解到，李文杰所指通州核心区南区目前在售的是华业·东方玫瑰，该区域大量地块被规划为居住用地，而多家品牌开发商已对区域多宗地块情有独钟，只待地块入市即抢滩登陆。
北京楼市向来有“板块轮动”的传统。从早年间的依靠使馆涉外区域形成的三元桥板块，再到后来依附于朝阳公园形成的朝阳公园板块等，造就了凤凰城、棕榈泉、阳光上东等北京知名的高档项目，而朝阳公园高档居住板块的形成，实际上就是依赖于国贸CBD的人群——这些具备高消费能力的客户群，实际上支撑了朝阳公园等周边高档住宅板块的热销与发展。
“板块化的发展，有互相促进的作用，也有互相借势的作用，但更关键的是，有产业支撑，而不是完全的空炒概念。”邓兆文如此评价。在此之前，因为通州新城庞大而周全的规划与市场对未来通州新城在未来北京城市区域功能格局中的预期，通州房价一夜之间遭到爆炒，一度超过四环以内的房价。
近年来，随着北京城区可供土地的减少和房价的快速上涨，越来越多的置业需求开始外溢。但由于各种原因，郊区置业者往往被教育、商业等配套的不足与匮乏所困扰。这也使得诸多区域难以形成真正意义上的“生活区”。而从目前通州市场来看，政府对核心区的明确定位及大盘开发商对项目的大笔投入，有望从根本上化解之前困扰置业者的诸多问题。
品质优先通州楼市回归理性
记者了解到，目前通州在售热点项目多达20个左右。综合北京市房地产交易管理网和北京中原地产数据统计显示，截至8月底，通州区今年共入市的普通住宅项目为21个，提供的可售住宅总量为6578套。竞争加大，也迫使新推入市的楼盘大打品质牌，以提高性价比，获取购房者的青睐。
记者在即将销售的通州最大楼盘华业东方玫瑰项目现场看到，该项目两万平方米的实景样板区已经装修完毕。据介绍，即将开盘楼座是在去年首次开盘后的升级产品，主推40平方米至60平方米的一居，以及88平方米的二居。产品的综合品质以及现场园林景观均比去年有所提升。园林景观达到18万平方米，相当于一个城市公园的体量。项目销售负责人告诉记者，由于此次产品升级，加上通州新城利好，近来来访来电量剧增，对项目的销售颇有信心。
除了华业东方玫瑰之外，即将开盘的还有富力金禧花园、远洋东方等项目，两个项目均提出要打品质牌。前者总建筑面积28.77万平方米，容积率2.77，分三期开发，为精装修，以高级石材为基座；后者占地面积约4.6万平方米，总建筑面积约13.6万平方米，规模不大，但是也有景观资源优势。
“调控时代是产品取胜，项目如果想获得市场和购买者的认可，就要在产品上下工夫。”中原地产华北区域总经理李文杰表示，价格敏感性逐渐式微的后调控时代，楼盘更多的是依据品质和性价比取胜。
“购买华业东方玫瑰，不仅看重的是项目品质，更重要的是这里的生活。从幼儿园到小学这里全有，同时还有11万平方米的综合配套，衣食住行全解决了”。一位置业者如是说。而这样的消费者心态，或许也正是房地产开发企业争抢进驻这一区域的真正原因所在。