预期、成交价差达历史高位 退房潮初现

　　尽管过去的三年半时间里，北京二手房在历次调控中均表现出“易涨难跌”的特性，但９月２９日出台的调控新政改变了这一状况。根据“链家地产”发布的北京二手房研究报告以及记者从荧灿地产等经纪公司了解到的情况，“9·29”第二轮楼市调控政策出台至今，新政明显的抑制需求趋势，使北京二手房预期价与成交价差达到历史高位，在部分区域甚至出现了一定规模的退房潮。业内人士表示，依照二手房跟涨领跌的特性，北京二手房价先于新房领跌几成定局。
    “链家地产”昨日发布的北京二手房研究报告显示，五六月份，业主预期的挂牌价与实际成交价之间差距在10%左右，7月以后，这一差距已扩大到12%左右，10月份更是扩大到13.1%，达到历史高位。“链家地产”副总裁林倩认为，在7月以后成交价未进一步跌落，9月甚至略有增长的情况下，预期价格与实际成交价格差距再次拉大，主要是因为业主预期迅速提高，需求却未跟进。
　　林倩表示，进入10月，业主预期依旧乐观，但二次调控抑制需求趋势明显，成交门槛的阻挡以及部分需求在业主报价不断走高的情况下进入观望，都会促使成交价下跌，从而影响业主较高的价格预期，将使价格进一步平抑。
　　此外，二手房供需比也跌至四年来又一新低，达到1：2.7。从以往情况看，供需比出现由高到低或由低到高本质变化的2-3个月后，房价拐点也会相应出现。
　　而随着调控深入，同一区域同样性质的新房与二手房的价格差也由调控前最高时的51.4%降至14.5%，大兴、房山等区域更是出现了一二手房价差超过10%的倒挂情况。对此，北京市中介协会会长陈通顺表示，依照二手房跟涨领跌的特性，当前二手房价格下行压力相当大。
　　除了价格，由于“9·29”新政后部分二手房的税率翻了一番，首套住房最低首付比例也由20%提至30%，考虑到成本上涨等原因，部分购房者开始退房。来自荧灿地产的数据显示，近几日进入纠纷状态的合同占到了总数的7.5%，比节前翻了一番，且其中80%是购房者提出来的。
　　“违约量增加，最根本的原因是二次调控后购房者看跌市场。”荧灿地产市场部经理李娜表示，恐怕新房也将出现大规模的退房潮。“期房是以楼盘封顶时间为节点开始和银行签订贷款合同的，但目前市面上销售的新盘，相当一部分是没有封顶的，所以部分客户将面临首付和契税提高的情况，购房成本至少增加10%，一旦购房者无法凑够这10%，退房潮可能就会从二手房延伸至新房市场。”