当上海市市长韩正在10月10日举行的第22次上海市市长国际企业家咨询会议上再次强调上海遏制高房价的决心之时,谁也不曾想到一场更猛烈的楼市政策风暴,正狠狠冲向高房价的上海楼市。
昨日（10月11日）,一家房地产开发商的营销总监向记者透露,在国庆长假前,上海市住房保障和房屋管理局曾组织他们开会,不仅向他们重申了一房一价的规定,更要求新开楼盘只能下调售价,不能涨价。
虽然上述消息尚未获得上海市住房保障和房屋管理局对口媒体的相关负责人证实,但记者在该局举办的网上房地产上,却看到于10月份以后新上市的美岸栖庭、新城西尚海等楼盘的网上销售表的“报价可浮动范围”一栏均为负值,这部分证实了上述开发商营销总监所说的情况。
上海房地产业一分析人士表示,新开楼盘的上述定价规定表明了上海市抑制房价高涨的决心。如果房价不能应声而落,不排除未来还会出台更严厉调控措施以遏制房价猛涨的可能性。
新售楼盘或不许涨价
在前述房地产企业营销总监透露上海的最新政策动向之前,记者曾发现网上房地产预告的将于10月16日开盘的松江九亭的公寓项目都明确公布了每一栋楼房价的最高和最低价格区间,并且在楼盘销售表的
“报价可浮动范围”一栏中写明“-20%”。中国房地产信息集团分析师薛建雄说,那可能意味着房价将只能降价,而不能上调。
而此前,上海通过网上房地产销售的绝大多数楼盘都仅仅只规定了整个楼盘的参考价,而在楼盘销售表的“报价可浮动范围”一栏中显示为正值。业内人士解释说,这代表开发商拥有向上、向下调整一定价格幅度的定价权。
但是,近期开发商们上调售价的权利却被限制了。薛建雄介绍说,上海近期上市的新盘,绝大部分都是一房一价,并且都只规定了下调的比例,而没有可以上调价格的幅度范围。
记者根据新浪乐居提供的15个国庆以后开盘的楼盘名单进行调查后也发现,除了那些早在今年10月以前已获得预售许可证的楼盘外,新获得预售许可证的楼盘——如美岸栖庭、新城西尚海等,均只规定了楼盘下调价格的幅度,却没有可以上调售价的比例。
对此,新城西尚海的开发商——江苏新城地产的市场营销部策划经理陈雷证实,在网上房地产设定楼盘“报价可浮动范围”为负值,是上海市住房保障局方面的决定。
对上述消息,上海市住房保障和房屋管理局对接媒体的相关负责人并没有予以证实。他表示,自己并不知道此事,而昨日因为一直在开会,也无法第一时间证实上述消息。不过,他表示上海规定新推楼盘必须公开房价,一房一价的政策早在9月初就已经制订,并不是什么新的政策。上述限制楼盘涨价的政策可能早在今年9月就已公布。
薛建雄也进一步证实,对新取得预售证的楼盘只提供价格下调范围,而不给予上调价格范围的权限和上海市住房保障和房屋管理局今年9月份新推出的一项政策有关。
当时,上海曾出台《关于进一步加强本市房地产市场监管,规范商品住房预销售行为的通知》（以下简称“通知”）。“通知”的第二条就规定,“各区（县）房管部门要强化对商品住房项目销售价格和变动幅度等的指导和审核……房地产开发企业调整销售价格超出已备案销售方案范围的,应当再次报所在区（县）房管部门备案。”
薛建雄认为,上海对新取得预售许可的楼盘只给出价格下调范围,而没有提供上调范围,主要政策依据便是上述“通知”的第二条。“这意味着,开发商申请预售证时的价格只能跌不能涨了。”
抑房价效果难测
尽管上海部分楼盘的确已经失去了通过网上房地产主动上调售价的权限,但不少房地产业内人士认为,这并不代表开发商彻底失去了涨价权。
“很有可能只是针对部分报价过于离谱的开发商。”方方地产咨询机构总咨询师胡宗亘认为,一些开发商的报价可能明显高于周边,而被监管部门限制其继续涨价,因此才对外透露上海市房管部门只允许他们降价,不允许他们涨价。而如果他们的定价能够合理一些,甚至明显低于市场平均价格,上海市相关部门应该不会限制他们上调价格的权限。
但即使不让房地产开发商提高网上的销售参考价格,也不一定能够完全抑制房价的上涨。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示,即使网上房地产限制了开发商上调售价的权利,但开发商依然可以虚报高房价,然后再打折销售的方法“变相”涨价。
卫明不动产营销智库总经理蔡为民也认为,通过网上房地产限制开发商涨价的做法,只能是在楼市的成交淡季才能产生作用。一旦成交放量,开发商们确实有非常大的可能性通过虚报高价,而后给出大幅价格折让的方法完成变相涨价。
事实上,上海市房管部门对上述开发商可能采用虚报价格而变相涨价的做法早有预见。比如对那些售价明显高出周边很多的楼盘,要求其说明定价理由;对于定价理由不充分的楼盘将暂缓给予预售许可证。而在10月7日出台的沪版“12条”楼市细则中更进一步规定,对售价明显高于上一年度同区域平均成交价格一倍以上的楼盘,以5%的比例预征土地增值税。
但是,业内人士仍然认为,上述措施尚不足以完全抑制开发商的涨价行为。“没有开发商会因为多征土地增值税而不去涨价的。”蔡为民表示。
中原地产上海研究咨询部总监宋会雍也认为,上海限制开发商涨价权限的做法,更多是为了向市场传递将深入调控房地产的决心,其作用更多是体现在“吓阻”性质上,希望能借此使市场重新恢复平稳,并进一步抑制投机客和投资者进入楼市。但这一做法对房价的抑制作用仍然是短期的,宋会雍认为,仅仅依靠这一做法,要中长期抑制房价很难。
“通胀因素仍然会使大量的资金进入到楼市。”尹伯成认为,真正要抑制房价还是要出台房地产税等比较厉害的
“武器”。“不能老是只听到传闻,而没有看到'靴子落地’。”