楼市二次调控的“靴子”终于落地
9月29日,多个部委出台的“最严厉调控政策”,明确要求各地“立即”制定细则,已发细则的地区要进一步调整和完善。
其措施包括,三套房停贷以及首套房首付上调,限制购房套数等;稍早的9月26日,国土部、住建部联合发文称,闲置土地一年以上的房企禁拿地。
据悉,这是继4月份针对楼市的史上最严厉政策出台后的第二波调控。之前楼市在经历了几个月的僵持之后,再现疯狂苗头,多个一线城市楼市到9月份已是量价齐升。
有专家判断,为落实二次调控措施,或将有更多的城市采取“限购令”。但也有人士接受记者采访时表示担心在利益博弈下,恐在地方执行中变形,“新政大多仍是对'新国十条’的进一步细化和落实。”
上海房地产经济学会高级经济师顾海波向本报记者表示,只有在楼市调控政策坚持不懈地实施数年后,楼市才有可能实现平稳,否则,“一旦调控政策放松,房价还会大涨。”
“时至今日,多个地方尚未出台地方调控的细则。”10月7日下午,上海易居研究中心研究员刘卫卫告诉记者,高房价问题有望在本月15日召开的十七届五中全会时给出“一个说法”。
楼市急调头
事实上,“新国十条”从4月17日出台至今,调控效果并不明显。如北京8月房价与去年同期相比增长9.3%,上海则环比上涨6%。
形势紧迫之下,国庆前夕,楼市调控再出五记重拳。据悉,在此次新政中,限定居民家庭购房套数、三套房贷款暂停发放及加快推进房产税改革试点,被认为是影响市场最大的三个亮点。
“首付提高至三成,是杀伤力最大的一项。”刘卫卫说,限定购房套数,对异地购房者的影响不大。
国庆长假期间,记者在北京实地采访看到,房地产中介几乎一致选择在假期加班。有中介工作人员告诉记者,这本已经是早定好的,因为金九银十市场会热谁都不会放松,即便是在节前二次调控新政出台后也没有改变安排。
“仍抱着一线希望,希望购房者不要受到太大影响。”上述工作人员称。但往往是事与愿违,记者多天来走访的中介公司生意几乎清一色地冷清。因为没生意,中介里加班的人员显得情绪相当低落。
10月7日,记者多方获悉,在北京,受到十一前新政的影响,市场交易量惨淡。截至10月5日,北京楼市商品住宅日成交量仅在100套上下徘徊。相比之下,同一时间北京新推的17个楼盘却有多达7000余套入市。
广州的楼市成交量也出现缩水。10月1-6日,广州每日签约量约在300套,比9月底的每日动辄六七百套的签约规模下降五成。国庆假期,济南楼市尤为遇冷,两天成交仅30余套住宅。
在西部城市重庆,记者获悉,10月1日,重庆主城区成交商品房525套,10月2日成交292套,与新政前的9月28日成交1754套相比,成交量急跌。
博弈升级
面对楼市的紧急调头,多方接受记者采访的人士还表达了对严厉政策执行中问题的担忧。
“尽管成交缩水、房价微降,但是,此次楼市调控新政的力度仍有限。”刘卫卫直言。顾海波也认为,在供需结构没有得到有效改变的情况下,即使“银十”遭遇“滑铁卢”,要让房价真正理性还需要做更多的工作。
“倘若地方担心GDP增速减缓,执行不力,新政无疑将再次陷入尴尬处境。”顾海波分析,国庆楼市成交缩水,只是楼市对二次调控新政做出的正常反应。但随着利空出尽就是利好的说法盛行,市场走向还需要继续观察。就在节前的最后一个交易日,房地产板块的集体强势就是佐证。
事实上,记者采访发现,尽管深圳已在第一时间出台了“限购令细则”,但接下来的数据却颇为尴尬:10月1日至4日,深圳一手房市场成交量高达近2000套;其中,1日、4日两天内,新房成交量均超过了600套大关,创下今年以来新房成交量的最高纪录。
“这并不奇怪。”多位专家分析,此次新政,主要宗旨在于9月份成交带来的楼市回暖可能导致的价格随之增长,明显感觉到了未来房价上涨的压力。
在此之前,个别省市曾经执行过类似限定购房套数的政策,并没有产生很大的效果,北京便是如此。
易居中国研究院综合研究部部长杨红旭表示,此次调控政策总体上还是进一步落实“国十条”,相对而言,超出“国十条”范畴的政策只有“信贷和税收”。
“此次新政旨在问责地方政府执行力。”6日,国土部土地利用司有关负责人向记者坦言,一些地方认为房价上涨并不快的原因是,担心调控可能影响地方经济和财政收入。
变数增多
博弈中,地方细则还是要出。但是出归出,对于如何执行则很难说。
9月30日晚上,深圳紧急出台“限购令”,规定从10月1日起,在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策:其中深圳市户籍居民家庭,限购两套住房;能够提供在深圳市一年以上纳税证明的家庭,限购一套住房。
但有意思的一个细节是,有网友立即针对新政提出了“变相”的对策。该网友写道:已购房的夫妻,房产全部在夫妻一方名下的,可以先办理假离婚,另一方可以再买两套,买房后可以再复婚。
“政策出台后,关键是操作环节如何落实。”多位专家认为,政府需要认真考虑堵住政策的“漏洞”。
而国庆长假的最后一天,10月7日晚间,上海公布房地产调控细则:每个家庭限购一套房。
“尽管被称之为'精准出击’抑制炒房风,但问题并未切中要害。”顾海波告诉本报记者,此前,在多个城市均公布限购令,但上海迟迟未出地方细则。直至9月份,上海才有“沪五条”、收紧首套房契税优惠、房地产中介整治工作等一系列动作出台。
“面对严厉的调控政策,上海的开发商选择推迟了新盘上市的时间。原定于8、9月份开盘的上海星河湾、远中风华园等多个高档项目,政府不允许顶风作案,因此迟迟未能上市,而协和城、远中风华园更是推迟到10月开售。”刘卫卫称。
“受到'二次调控’和'限购令’等地方新政的影响,10月上海拟开盘的高端项目肯定比9月少。”顾海波说。而在此次上海出台的几条细则中,最为关注的条款就是,“一定时期内限定居民家庭购房套数”和“发挥税收在调控中的作用”。其中,暂定上海及外省市居民家庭只能在上海市新购一套商品住房（含二手存量住房）。
但在刘卫卫看来,“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”这需要地方政府的配合,而恰恰地方往往反其道而行之。
多位人士向记者分析,地方的博弈源于GDP,这也是一些地方调控的细则迟迟不出台的主因。但多位专家分析,“下一步,对于高房价,看看十七届五中全会能否给出新说法。”
对此,记者多方求证,在国家层面已对抑制投机和控制房价提上日程的背景下,很有必要选择一个适当的时机给“高房价”一个权威的定论,提纲挈领之后新政才能发挥威力。而这个时机正恰逢即将召开的十七届五中全会。