在日前举办的北京秋季房地产展示交易会上，一名礼仪小姐手拿别墅广告牌吸引参观的购房者。新华社发(刘爽　摄)

    “最近，御墅‘正大·光明’系列产品连续签了几笔单价超过2000万的独栋别墅，客户以别墅二次购买者为主，且基本上是付全款。自住、投资兼顾。”御墅项目开发商百顺达房地产副总经理周丽萍告诉记者。据中国不动产研究中心统计，8月，北京新增预售别墅222套，销售套数为276套，供需比达1：1.24。成交套数环比增长79.2%；合计成交金额逾22亿元，环比增加50.68%。成交均价28885元/平方米；其中千万级别墅均价涨幅明显。

　　“洼地效应”正在形成

　　被低估的别墅价值已开始为市场所发觉，资金流入现象十分明显，“洼地效应”正在形成。御墅相关负责人表示：“今年御墅推出的独栋项目销售良好；9月开始均价有所提升。预计完成年度销售目标已没有问题。”数据显示，凭借经济型别墅项目的热销，8月份，奥北别墅区的成交量达111套，占比超过40%；紧随其后的潮白河别墅区、中央别墅区成交量也超过30套。在成交金额方面，奥北、中央和潮白河三大别墅区的占比分别达到30%、20%和20%左右。
　　在市场回暖带动下，北京别墅项目供应量从8月开始稳步增长。8月，北京新增别墅预售项目多数为老盘后期。据亚豪机构提供的数据，在4月新政出台后，北京别墅一度陷入沉寂。5月别墅销售套数仅为126套，6月继续回落，跌破百套大关，仅为83套；但7月开始，北京别墅成交量出现明显攀升，当月成交154套；8月份达到276套；而9月上半月，别墅销售量已超过150套，成交金额接近17亿元。

　　“金九银十”供应放量

　　在经过了5、6、7三个月的低位徘徊后，北京豪宅的交易量和价格出现了迅速回升的态势，豪宅市场出现了全面反弹。据北京市房地产交易管理网信息统计，北京房地产调控新政出台后的5月至7月，共有8个均价超4万元/平方米的楼盘获批预售，北京迎来了调控后高档盘的首次小放量。
　　在市场回暖带动下，北京别墅项目供应量从8月开始稳步增长。数据显示，8月份，北京别墅市场总体成交较7月份出现大幅上涨，成交套数、成交面积和成交金额全面上扬，月销售金额首次突破20亿元。8月，北京新增别墅预售项目多数为老盘后期。统计数据显示，新增预售别墅总套数为222套，其中独栋别墅16套，联排别墅108套，叠拼98套；新增预售别墅的面积多集中在200到400平方米之间。亚豪机构提供的数据显示，9月份，北京总计将有近50个新盘项目入市，其中别墅项目有6个。
　　据中国不动产研究中心的统计，到目前为止9月到10月期间北京别墅市场有开盘意向的别墅已达10多个。据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，8月份，别墅市场成交量一路飘红，较7月份暴增118%，整月成交超过了290套，进一步整固了7月的反弹势头。“其实，调控政策并未放松，相反越来越紧。”在问及别墅市场何以回暖时，一位业内人士表示：“别墅市场本身在这轮调控中，影响并不大，只是在政策刚刚出来的敏感期，成交量有所影响，敏感期一旦过了，就会逐渐反弹。”对此，中原地产华北地区董事总经理李文杰则认为，在别墅价值被低估的情况下，加之接踵而来的“金九银十”，以及调控政策的逐渐释放，别墅市场势必会有所反弹。

　　千万级别墅均价涨幅明显

　　根据DTZ戴德梁行于近日发布的一份报告显示：今年第二季度，北京高档住宅的平均售价达到每平方米4.0133万元，较一季度上涨了12.37%，“预计高端住宅价格将继续保持上涨趋势。”DTZ戴德梁行研究部华北区主管魏东认为，新政使炒房者退出市场，但是一般的炒房者不会选择高端住宅投资。真正高端住宅的客户更看重的是它们的保值增值功能，通常并不会因为价格小幅上涨就卖掉手中的高端住宅套现，对于短期的升值不会太在意。市场人士分析，经过开发商和政府、客户在调控后长达三个月的价格博弈，获批预售的红玺台等高端楼盘多数报价相对理性“可以说既符合了政府的预期，也能让项目客户人群、开发商都能接受。”
　　就个案而言，以御墅为例，项目位于潮白河别墅区核心位置，新推独栋产品实现七面采光、360度观景，原创半围合四重庭院，并对园林、建筑、空间进行优化升级设计。深受别墅购买者的认同，销售率开始持续攀升。而统计数据显示，8月份，北京别墅成交金额超过了22亿元，比7月份增加11.29亿元，环比上涨超过了96%。这是继4月份新政出台以来，北京别墅单月成交金额首次突破20亿元，而最近3个月北京销售的1340套别墅其平均销售价格亦在攀升，比2008年同期上涨13%，这与普通商品房量升价跌形成了鲜明对比。
　　“在通胀隐忧及资产价格预期上涨的情况下，一部分资金为了‘避险’，仍然会持续投资楼市，尤其是别墅或商业地产项目最受这部分资金青睐。”李文杰指出，此外，开发商在传统的“金九银十”会强力推盘，也是促使别墅市场全面回暖的又一推力。“新政以来，限制房贷和房产税开征预期，使别墅市场的刚需及改善性需求有所抑制。”御墅相关负责人认为，但长期来看，在调控政策逐渐沉淀以及别墅产品越来越稀缺的情景下，不少刚需和长期投资的购房者，已开始出手置业，这是促进近期别墅成交量大幅回升的主要原因。