8月房价同比涨9.3% 楼市“回暖”言之尚早
9月10日，国家统计局公布的1~8月份房地产市场运行情况显示，8月份，70个大中城市房屋销售价格同比继续上涨，涨幅为9.3%，环比与上月持平。
与此同时，8月份全国房地产销售面积和销售金额环比均明显上涨，其中销售面积环比上涨6.49%，销售金额环比大涨15.23%，足以说明楼市“量涨价更涨”的强劲反弹态势，这也使得房地产调控政策是否加码变得更引人关注。
■房价连续两月环比涨幅持平
统计数据显示，8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1个百分点；环比与上月持平。
具体来看，8月份全国新建住宅销售价格同比上涨11.7%，涨幅比7月份缩小1.2个百分点；环比与上月持平。其中，商品住宅销售价格上涨13.1%，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%；经济适用房销售价格同比上涨1.1%。与上月相比，商品住宅销售价格、普通住宅销售价格和高档住宅销售价格均持平，经济适用房销售价格上涨0.1%。
据统计，8月份全国二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅比7月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.1%，7月份则是下降0.1%。
■全面回暖不明显
9月初，包括京、沪、深、杭、穗在内的多个房地产一线城市均传出了市场反弹、量价齐涨的消息，不过从8月公布的销售数据和价格数据来看，尽管销量出现了反弹的势头，但销售回升的幅度并没有超过二季度的水平，整体仍处于较为低迷的状态，而且价格也并没有出现想象中的环比上升。
与人们的直观感受不同，原本以为京、沪、穗、深、杭等地的房价出现了上涨，但公布的数据却显示房价出现了环比的持平甚至回落。
从数据的来源来看，造成这种“落差”的主要原因在于成交结构的变化和统计口径的不统一：8月份在一线城市热销的多处楼盘仍以中高档商品房为主，成交价格并不具有普遍性；而市场机构和地方的统计数据有的涵盖了政策性住房，有的则没有涵盖，仅仅是对商品住宅成交均价和成交量的统计。
“成交量上涨不一定表示市场开始回暖。”中原三级市场部研究总监张大伟表示，虽然从数据上看，8月份的成交量数据相比之前不管是二手房还是商品房都有明显上调，但因为8月初中央多次重申宏观调控将持续，楼市总的趋势依然是调整。
根据相关部门对目前调控政策效果的判断，房地产调控虽然已经初现成效，但与预定目标还有一定的差距，这使得未来政策进一步调整的预期依旧存在。短期内的市场反弹头顶上依旧悬着政策调控的“达摩克利斯之剑”。
■调控政策仍在发力
8月份市场的反弹现象曾经一度引发人们对房地产调控政策的质疑。不过，根据国家统计局发布的数据来看，目前调控政策的影响力仍然在持续，尤其是严格执行的信贷政策已经对开发企业的资金面产生了显著的影响。
数据显示，1~8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35．0％，增幅较1月份至7月份减少4．4个百分点，自1月份至2月份增幅触顶之后，这已经是资金来源连续第8个月增幅回落。
与1月份至7月份的资金来源情况相比，企业自筹资金的增长速度依旧超过50％，同时，来自定金及预收款的增长幅度、个人按揭贷款的增长幅度均再次缩小。张大伟表示，在所有资金来源中，依然是企业自筹资金上涨最快，显示出企业的资金压力明显加剧。
■楼市若暴涨将引发二轮调控
统计数据显示，前8个月全国房地产投资、新开工、土地购置面积等指标仍较为乐观，这为楼市深入调控创造了条件。对此，业内人士分析指出，如果目前的回暖演化为暴涨，则有可能引发第二轮调控政策。
据统计，1~8月全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发投资的比重为70.1%；全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。
对此，中国指数研究院副院长陈晟表示，全国房地产投资等指标较为乐观，这为楼市深入调控创造了条件。
“从70个大中城市房屋销售价格指数来看，全国房产价格继续上涨，高档住宅价格上涨最高，这样的态势如果加剧，可能会加快第二轮调控细则，尤其是物业税从空转到实施，将抑制高档住宅价格快速上涨。”链家地产首席分析师张月说。
陈晟也分析认为，一旦房价再次暴涨，更为严厉的信贷乃至于税收政策将加速落地。
买现房要查“大产权证”
关键词：购房查证知识点
●避免“五证”中只审《预售许可证》
●避免买现房不用看“五证”
●签认购书并不是购房的必经程序课堂提问
桂小姐今年7月购买了一套26万的新房，但是由于开盘当天人太多，没有来得及看正式合同范本就签了认购书。在26日交首期款时候才发现，正式合同里面有些条款并不平等，却无法再提出修改，她后悔不已。那么如何提高自己的法律意识，防患于未然呢？课堂答疑
提高自己的法律意识，建议一定要避免购房中最容易陷入的以下几个误区。
避免买现房不看“五证”。现房是指开发商已经取得了房地产权属证明书(俗称“大产权证”)后的房子，而取得的基础是已经取得了前四证。购买现房的时候一定要审查“大产权证”的主体与前面四证主体是否一致。实际上，不论是期房还是现房，均应审查“五证”，只不过现房审查的第五证是房地产权属证明书，而期房审查的第五证是《预售许可证》
避免“五证”中只审《预售许可证》。在目前的实践中，有前四证与第五证“不配套”的个案出现。这种情况一般多发生在开发商向政府提供虚假材料骗取相关证件或政府违规发证，这种证件是可以被撤销的。另外一个要注意的是，有些项目是分期开发或滚动开发的，因此在看到《预售许可证》后，还要仔细审查自己所要购房的楼座及房间是否在《预售许可证》核准销售的范围内。
再次，签认购书的目的就是订房，但这并不是购房的必经程序。如果你看好并选好了房，可以同开发商直接签购房合同。正式合同签订后，认购书的效力即消失。今后与开发商或销售商“讲理”，要以正式合同中约定的条款为标准。
而且，在签认购合同之前，要跟开发商拿购房合同或者合同范本审查，购房者一定要仔细阅读相关条款，避免出现霸王条款。要知道合同范本只有一种，但由于可以是推荐文本，开发商对该文本中部分内容若作修改并经过备案后还可以使用，所以必须对修改内容进行确认。王艳玲
买过渡房避免10年以上老房子
常遇到小夫妇后悔当年选择的过渡房只能用来那两年过渡，到真需要换房的时候，当初的过渡房既不能变成首付，又不能成月供，卖不好卖，租不易租。风物长宜放眼量，购买过渡房的时候，不妨把自己的资金状况和需求向后多考虑几年，并且戴上一副投资的眼镜去选择。
■太老的房子银行会拒绝放贷
老房子确实价格相对更低一些，也是很多年轻人拿着计算器精算后心仪的过渡物业。但是如果考虑到三五年后可能会结束过渡期，小房换大房，那么建议10年以上的老房子还是尽量避免。
先刨除最为乐观的想法，那就是买个老房子，现在图过渡，以后博拆迁。如果真的能够踩点踩到如此地步，也只能理解为股市中的跌停板买进，涨停板卖出，这样的机遇确实可遇不可求。况且拆迁也不是到了20年就立刻可以拆，通常都会再拖上几年时间，还是把这种博彩的选房心态略过为好。
放弃拆迁补助的梦想之后，一切都变得更真实了。房地产的发展，3~5年就算是一个阶段，无论是户型设计还是园林规划上，都会有较大的发展和变化。现在回头看5年前的房子，或许还不会有太明显的感觉，但是看8年前的或者是10年前的房子，会有明显落伍的感觉。1~2年内的新房和3~5年内的次新房在价格上差别还不会太大，一旦超过两个阶段，“旧”的感觉会特别突出。即使准备长线持有，老房子的租金通常会比新的物业低20%以上，可以说持有时间越长损失反而越大。
总体来讲，老房子无论是自己居住还是未来出售都不是一个很好的选择。尤其是再过3~5年，房龄接近20年的房子，更是很多银行拒绝放贷的目标。即使在信贷政策宽松的前两年，普通物业首次置业可以做超低贷款，甚至很多可以做到零首付的时候，这种房龄超过20年的物业，银行也会要求业主高首付至5~6成，并且利率无法享受优惠。
■过渡房不是“凑合房”
千万别以为过渡房住两年就结束了，随便找个便宜的买一套凑合下就可以了。它不仅有可能影响到你过渡期间的工作和生活，选择是否得当也会直接关系到你二次业的品质。常遇到小夫妇两年前买房时只问价格，结果两年后换房时才后悔当初没有认真考虑、综合比较了。
首先，购买过渡房时，通常也正处于年轻人的上升期，所以还是以能为工作提供便利为第一要素。毕竟，房子是享受的工具，是需要为工作和生活提供便利的。在之前采访美联物业三级市场总经理江少杰、中原地产市场部总监王世界、世华地产市场研究部总监肖小平等资深地产人士时，他们均表示选择过渡房的第一原则是“和公司之间的距离”，对于这个原则他们从未后悔过。
其次，尽量选择有核心竞争力配套存在的片区。可以是繁华的商业配套，也可以是一个好的学位，可以是一个公园，也可以是一个地铁站，总之，给将来接手的业主一个购买的理由，也给未来希望租住的人一个住进来的生活便利，至少可以保证在片区市场中的优越性。提前考虑到这些内容，在将来二次置业需要首付款的时候，更容易顺利卖出，并且卖个好价钱。或者在你的终极物业月供需要支持的时候，这样的物业通常不仅空置期短，而且租金有保证。即使再遇到一轮房地产调控，这样有价值点支撑的物业价格也会相对坚挺，尤其是那些有名校学位支撑的物业，几乎堪称楼市中的不败之花。
抱着脸盆带着锤子全副武装去验房
有业主询问：“再过一个月新房子要交房了，为了做个明白的收楼业主，最近我一直都在网上看关于收楼的信息。听说收楼的时候要带上尺子、脸盆、扫把、电筒之类的，但是身边的朋友又跟我说没有必要带这些东西，房子有没有问题只有等到入住以后才能知道。听了这些之后，现在我发现自己都有点不知所措了。请问这些东西是不是必带工具？收楼的时候哪些工具是必带的呢？检查房屋质量应该注意哪些地方？”
那么，收楼之前要做好哪些准备工作呢？经过前期的充分准备之后，进入实质验楼阶段又要注意些什么呢？提醒消费者在收楼时要格外谨慎，系统地检查新居，并仔细关注一些“细节”处。
一般情况下，验楼的细节之处包括门窗、地面墙壁平整问题、水电问题等。
门窗问题：主要是看每间居室的门在开启关闭的时候是否顺畅，门锁安装、使用情况是否正常。窗户则要看窗边与混凝土接口有无缝隙，窗户开关是否顺畅，窗台是否平滑，最好是选择在大雨过后去看现场，这样就可以看到雨水是否会透过窗缝流进来。
地面问题：主要是检查房屋地板有无松动、爆裂、撞凹，行走时是否吱吱作响。购房者可在室内地面上倒一层水，以水不向任何一方聚集为好。若水向一面聚集，说明地面有倾斜。倒水后，以地面上的水坑小而浅、均匀为宜。如果是木地板，则需要看木地板是否做好防潮措施，以及木地板的选择是否符合标准。
墙面问题：检查墙体平整度，是否渗水、是否有裂缝。查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨卫顶面、外墙等地方需要仔细查看。同时，墙体还要检验一下隔音效果。可将房门关闭，在一间房内制造较大噪声，到相邻房间听听其噪声，噪声越小越好。
水问题：水的问题主要分为四个，一个是检验厨房、洗手间是否漏水，另一个则是看水压是否足够大，还有一个就是看看水表是否正常，然后就是看看下水是否正常。如果要验厨卫是否漏水，可以在厨卫放水，浅浅就行了(约高2厘米
)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厨卫的天花板。在检验水的畅通情况和能否正常使用情况时，通常是打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，既能检验水压，同时还能看下水道的排水速度。
在验收下水情况时，先用盆子盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生间及阳台地漏等，基本是每个下水口灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
电问题：用电笔或者万用表测量各个强弱电是否畅通，检验屋内电线如何走向，找到总闸，检验每个开关是否正常，查看电表工作情况和度数是否正常。
记者提醒
验楼常用工具主要有以下一些：塑料洗脸盆——用于验收下水管道；小锤子——用于验收房子墙体与地面是否空鼓；卷尺——用于测量房子的净高；万用表——用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；计算器——用于计算数据；扫帚——用于打扫室内卫生；小凳子和一些报纸、塑料袋、包装绳——用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
专家建议
购房者有权拒收楼，并要求发展商按合同约定的标准重修、维修房屋，如更换地板，更换同一品牌的装修材料等，直至发展商提供符合合同标准的房屋才收楼。
在合同有约定的情况下，同时发展商的行为又给购房者造成其他损失的，发展商应承担相应的赔偿责任。
三套房贷政策宜直接问银行房贷经理
关键词：第三套房贷知识点
●要了解第三套房的贷款政策，最好到银行房贷中心找贷款经理咨询。
●签约时最好在补充协议上注明，一旦第三套房贷款无法申请，开发商须退还购房定金和首付款。课堂提问
读者丘女士：最近我看好一套房子，正在打折，想买。但我是第三次贷款买房了，听说政策要收紧，还不知道什么时候就不给贷了。售楼小姐说，现在还可以贷第三套房，如果不马上买，以后可能真就不行了。可我很矛盾，万一我交了钱政策有变化，不就惨了吗？我该怎么办？课堂答疑
丘女士的问题确实让人很困扰。现在，第三套房的贷款政策不同银行采取的政策不同。而且同一家银行，对不同的楼盘，给出的政策也不一样，有的能贷，有的不给贷。银行的真实贷款政策，扑朔迷离。怎么才能拨开云雾，看清政策，又能不错过好房子呢？建议你在锁定好目标楼盘后，不要仅听信销售人员的一方说法。建议你到按揭银行的房贷部门亲自走一趟，现场当面向负责这个楼盘的房贷部门经理询问。
因为，银行现在的政策不透明，往往打电话到银行咨询，不同人接电话，给的回复都不一样。政策多变，执行更是复杂。最好在下定之前，找到负责你想买楼盘的贷款经理，因为买了房以后就是他帮你做贷款审批，是最直接的责任人。他的答复会对你更加负责任。
当然，要让自己买得更加安心，最好私下里跟开发商方面交涉，在合同的附加条款或者在认购书上，直接用文字注明，一旦银行收紧第三套房贷政策，导致你的贷款审批不下来，开发商愿意无条件退还你的首付和定金等字样。这样操作下来，就万无一失了。李丹
投资商铺应理性对待“返租”
选一手商铺 总价500万内易转手
为促进商铺销售，不少开发商采用“5年返租，年回报率10%”的宣传语，来吸引客户。目前很多街铺的出租投资收益“一般都维持在4%左右，只有价值上千万的大铺年收益才能达到8%~10%”，地产总经理廖润结说。返租商铺要尽量选择有规模、有信誉的开发商。
■选商铺坚持“五不选”原则
投资者虽不是专业人士，但也要学会对比周边商业模态。一定要坚持的原则就是：同质化严重的，不选；品牌不够周边商家大的，不选；大商场交通不便利的，不选；缺乏规划支撑的大商场，不选；小区内街铺，不选。
■选小区铺要有实力
在未来5~8年的时间内，社区铺会慢慢地成长起来。随着市民消费越来越社区化，要提前在社区布下棋子的投资者，就要有足够的资金作支撑，才能熬得过守业期。
■西晒商铺人流易受影响
从已成形的商业来说，右手边更容易旺起来，这与人的消费习惯有很大的关系。但“右手边易旺”的原则，并不是绝对的。而是在左右两边的布局、周边环境都一致的情况下，才会起作用。另外，有西晒的商铺，人流会受到影响。
■200万~500万的铺易转手
总价在200万~500万的商铺，面积比较适中，也比较适合做多种商业模态。另外一方面，这样的商铺出租的时候，也更容易吸引商家。一旦需要资金，也容易转手套现。
置业指南 投资商铺切忌无产权
最近业内最骇人听闻的，无疑就是广州伟国被追数事件了，上百投资者围堵商场，追讨十数亿本金及红利。
近期有入手商铺的投资者可得提起十二分精神，仔细听听中原工商铺市场及研究总监刘广浩怎么说。
■只租不售
总有原因
站在行业的角度，我觉得最近这起事件缘于这批“苦主”当时未能清晰地评估没有产权物业的潜在风险，禁不住运营商开出高额回报的利诱，盲目地投资只有经营权的商铺所致。
时下很多商铺大多只租不售，原因可能是业主打算长期持有，也可能是物业本身并不具备出售条件。一些擅长“空手套白狼”的运营商往往瞧准投资者渴求高额回报的心理，以包租的方式揽下某个物业并进行包装，一方面以统一经营、厚利返租等名义向投资者兜售商铺经营权，另一方面则通过招商向租户收取入场费、租金等，一旦商场经营不善便会导致资金链断裂进而出现上述一幕。
■搞清关系
预防忽悠
在一些受骗的买家当中，很多没有搞清楚产权和使用权的关系，这也是被开发商忽悠的一个原因。根据我国现行的相关法律，
实际上都叫做使用权，不同类型商品房的土地使用权年限不尽相同，比如规定作为住宅用途的为70年，办公用途的为50年，商业用途的为40年等。坊间一般把土地使用权理解为产权，这虽然不符法律的本意，但由于通俗易懂仍然深入人心。
在实际操作中，很多项目在开发时就存在土地使用年限不足的情况，根据物权法的规定，土地使用年限到期的住宅可以自动续期，但值得注意的是，土地使用年限到期的非住宅类商品房如商铺、写字楼及公寓等则须经过审批才可以续期。
■明晰产权
冷静入市
投资商铺切忌无产权，这是最基本的原则，买家一定要在这个原则之下进行产品选择。目前拥有独立产权且在售的商铺仅局限于个别行业的商业项目。因此，建议投资者在购买商铺前须明晰物业的土地使用权状况，切勿盲目入市。
投资二手商铺产权清晰很重要
有些有产权证的商铺，税费等缴纳未必齐全。在下定金前，要跟卖家谈妥有关问题。要问清交易税、办证费等是否都缴纳了。不能等下了定金，还要帮卖家付未交的税费。
■铺面要宽
进深要短
在商业地产代理机构中流行一句话，选铺就选“门面要宽，进深要短，层高要高”。可见门面、进深、层高是衡量商铺的三个关键要素。对那些门面窄，采光不好，进深又深的“小黑屋”式铺面，要敬而远之。这种买回来，也只能做仓库用。
■二手商铺带租约更好
买入带租约的铺子，可以立马收租。与空铺相比，会相对有保障一些。但同时也要看商家的经营情况，如果经营情况不好，属于经常欠租的那种，那就算了。