相比大部分上海人对承办世博会荣耀感的沉醉,房产开发企业的视角更为务实。它们看到的是这场盛会征用了上海市中心最为黄金的大片地块。根据中原地产的估算,按照20%的世博场馆在闭幕后予以保留,世博园区可能有40%的土地推向市场,不到2个月世博会就将闭幕,5.28平方公里的世博园区土地已成为众多开发商觊觎的“肥肉”。
    9月8日,地处世博园外围的黄浦江沿岸E18地块推出,港资房产开发企业九龙仓旗下子公司卓光控股有限公司以48.28亿元总价竞得,折合楼板价35490元/平方米,刷新了由新江湾城C-6地块创造的32000元/平方米的上海宅地出让楼板价地王纪录。
　　黄浦江沿岸E18地块的成交价格对后续世博园区土地出让前景具有借鉴意义,但是,业内人士认为,尽管刷新单价地王纪录,黄浦江沿岸E18地块受到当前政策调控氛围的影响,地价已经打折。事实上,世博园区内的黄金地块前景更为优越,这个区域或将成为上海中心城区一个密集的“地王带”。
　　业内人士还指出,世博园区地块的优秀前景,并非得益于“后世博”概念,地处中心城区的稀缺性以及完善的基础配套则是其被看好的得益点,甚至有业内人士指出,世博概念将会随着世博会的结束而消失,同时倾向于高端商务路线的世博土地后期发展如何,将取决于政府的规划。

　　黄金地块打7折？

　　“怎么会那么多人!”一位迟来的徐姓观摩开发商惊讶地对记者表示。9月8日,地处世博园外围的黄浦江沿岸E18地块出让,偌大的土地交易市场里人满为患,上海各路媒体悉数到齐。这位徐先生不无感慨地补充道:“看来世博就是火!”
　　业内人士指出,黄浦江沿岸E18地块世博准“地王”身份最受关注。该地块在预申请阶段,就博得了包括新鸿基、和记黄埔、瑞安集团、新世界集团、保利地产等20多家开发商的高度关注。当日,来自香港的房产开发商九龙仓子公司卓光控股有限公司击败新鸿基等2家对手,以48.28亿元总价竞得该地块,折合楼板价35490元/平方米,溢价率41%,刷新了由新江湾城地块创造的32000元/平方米的上海宅地出让楼板价地王纪录。
　　事实上,早在拍地之初,多位业内人士均表示,凭借该地块世博园区特性、陆家嘴金融特性、滨江江景特性三重优势,总价及单价均具有创造“新地王”的潜质,同时也被业内视作后续政策调控走向及“后世博”地价走势的标杆。甚至一位业内人士语气肯定地表示,该地块成交楼板价有望冲破50000万元/平方米。
　　“从结果看,既出乎意外又在意料之中。”上海中原研究咨询部经理龚敏对记者表示,出乎意外的是,在供应十分稀缺而又寸金寸土的中心城区土地溢价如此低,只有41%,低于今年居住用地平均76%的溢价率35个百分点;意料之中的是,宏观政策对房企影响正逐步显现,拍出低于市场预期的价格也属正常。
　　华燕资深分析师张宏伟认为,“后世博”供地悄然启幕,世博板块内高端休闲配套兴建,黄浦江沿岸E18地块的价值会更加突显。从这个角度来讲,这个地块的升值潜力和开发价值巨大,此番土地价格未达到预期,和当前的市场处在政策调控期有着密切关系。龚敏也表示,不排除政府在出让过程中有一定的施压。
　　尽管世博“准地王”价格打了折扣,但是业内对于这宗世博“地王”的前景依然非常乐观。中原地产研究咨询部总监宋会雍认为,从当前市场走势测算,预计该地块住宅产品售价在60000元~80000元/平方米之间,如果市场走高,长期有可能冲破100000元/平方米。
　　同时,他还表示,黄浦江沿岸E18地块处于世博园外围,前景已然如此,世博园区内的土地前景“可想而知”。
　　事实上,记者走访的十多位业内人士均表示十分看好世博园区内土地的发展前景,但是对于被热炒的“后世博”概念对这些黄金地块发展的带动作用却说法不一。

　　“后世博”概念被看淡

　　有业内人士表示,世博会后,下一波的房地产上涨行情将会出现在世博地区。但是对于此类看中“后世博”概念的观点,在业内驳多赞少。
　　一位业内人士直白地表示,没人会因为要在世博园区看世博或者看过世博,就要在这里买房子。
　　上海易居房地产研究院高级分析师付琦认为,世博效应最大化是在申博成功之初。2002年年底申博成功之前,世博园旁边的某楼盘售价为6000多元/平方米,而在2003年,它的售价已经飙升至16000元/平方米。但随后世博概念对房价的带动一年比一年弱化,从目前打世博概念的楼盘来看,购房者并不如开发商想象的那样,因看重世博概念而来买房。
　　来自中原地产的数据显示,从2009年的二手房价来看,世博板块的涨幅比全市涨幅高出25%,但现在已经基本上与全市步调一致。从租金来看,在世博会开幕时一个月大涨了30%,甚至有房源一个月涨了100%。“世博效应的释放已经接近尾声,周边的房价已经是跟着大势在走。”宋会雍说,“目前已经有短租客开始撤离,在世博会闭幕之后,租金也会逐步回落。”
　　宋会雍认为,世博会结束后,实际上世博概念“就已经消失了”。他表示,其实世博会带给房地产市场的利好,不是世博的概念,而是由于兴建世博园区,这个区域建设了完备的基础设施配套,这包括交通、生活设施等,而且世博会结束后,部分展馆拆掉,土地可以直接净地出让,不存在动迁问题。
　　他表示,以前政府对于世博片区的定位,经常提到的字眼是“会展经济”、“城市的名片和窗口”,实际上这个定位对促进房地产市场发展并无显著利好。
　　多位业内人士均表示,事实上,世博会对于上海房地产发展最大的意义在于,在寸土寸金的上海市中心腾出了一大片黄金地块,而并非被热炒的“世博”概念。世博会闭幕后,世博园区的土地如果推向市场,定位和价格都将攀高。
　　显然,房产界人士对于世博园区房产市场发展前景的分析更加理性。张宏伟认为,从客户需求的角度来讲,上海处于未来世界级经济中心的长三角都市圈中的核心地位,将有大量人才涌入;同时,大浦东“7+1”战略将导致浦东内部相关产业转移,产业转移又带动高档住宅市场需求跟随产业转移,这样的产业转移,使得市场已经饱和的陆家嘴区域高档公寓潜在需求客户部分转移到世博园区板块成为可能。
　　虽然众多开发商已经对世博园区的土地垂涎三尺,房产业界对这个片区的开发前景也是频繁热议,但是此番讨论并未得到政府的正面回应。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,现在政府对世博园片区进行区域定位的思路并未确定,在这个定位出台之前,并不会大规模的推出土地。

　　世博园区未来如何规划

　　上海市长韩正在今年全国两会期间表示,不希望有新的地王出现,世博会的后续利用现在还在讨论之中,相信世博会大部分土地将是用于公益性的,可能会有少部分进入市场,在各个国家馆撤掉以后,土地首先不应该先去卖,应该先做规划,规划做完以后向全社会征求意见。
　　但是具体世博园土地进入市场的比例是多少？对世博园如何规划？从目前来看,上海市政府并没有给出明确的说法。根据中原地产的估算,按照20%的世博场馆在闭幕后将予以保留的比例,去掉其他用地,世博园区有40%的土地可能推向市场。
　　宋会雍对记者表示,世博会结束后,政府会有统一的规划,“例如浦西世博园区的土地,我们看来实际上不适合做商务类项目,该项目距离中心城区太远,而且不存在这样的氛围,适合做商业中心连带住宅中心,不排除会成为一个'人民广场’类商业圈;浦东世博园区则是可以和陆家嘴商务中心联动,可以定位为高端商务区域”。
　　付琦也表达了类似的观点,他认为,继陆家嘴之后,世博园区可能成为一个新的CBD。目前陆家嘴的办公楼已经饱和,再发展需要金融类的办公物业,但陆家嘴的再扩张受到限制,因此世博园区可以承担一部分陆家嘴金融区的功能。
　　记者走访的其他业内人士分析,浦西片区若规划为住宅用地,无疑会受到开发商青睐,但浦东片区尚未达到成熟的商务项目运作条件,世博效应能否成功激发浦东贸易中心的功能,还是未知数。
　　但是不难发现,随着上海建设国际金融中心战略的推进,占地面积2.6平方公里的“外滩金融集聚带”将被重新激活,纳入规划,而浦西、浦东两处均处于这条前景无限的“黄金腰带”的边缘。
　　业内人士指出,世博园区未来如何发展,最主要还是看政府规划,以及是否有相应的倾斜政策扶持。付琦指出,对于世博园区来说,规划以外更重要的是金融政策的扶持。“陆家嘴为什么没有出现在虹桥或者其他地方？就是因为政府对陆家嘴有特别的金融政策扶持。”