房地产调控历经4个月时间,上海二手房市场发生了哪些变化？多家地产中介提供的数据显示,8月上海市二手房量价齐升,二手房成交均价已经超过新政前水平,创今年新高。
　　21世纪不动产更是提到,宝山大华、普陀桃浦、虹口凉城等板块,二手房业主议价幅度已由之前的5%～10%缩小至目前的1%～2%;而在浦东联洋、北卢湾等板块,不仅业主已基本不提供议价,更有部分标杆楼盘在近期出现跳价。

    刚需入市者增多

　　8月,上海二手房交易市场逐渐活跃。
　　21世纪不动产上海区域市场中心统计数据显示,8月上海二手房共成交1.25万套,环比（比上月）增长58%,同比（比去年同期）下降47%。
　　来自易居臣信的数据亦证明,8月上海18个区县二手住宅成交套数较7月份呈现全面上涨,其中青浦、静安和松江三区增幅最大,分别达到145.32%、108.89%和73.83%。
　　为何8月成交套数环比激增？
　　易居臣信市场研究中心杨晨青表示,从7月起,由于前期政策逐渐被市场消化,部分二手房板块交投已经陆续恢复,而8月被压抑了3个月的需求更是集中释放,导致二手房成交出现放量。
　　21世纪不动产上海区域市场分析师黄河滔表示,8月刚需入市者的比例扩大,外省市人群成为交易量回升的重要力量。
　　“8月上海成交总价300万元以上的房源成交套数占比下降,而150万元以下、150万-300万元房源的成交套数占比分别上升0.71%和0.21%,显然婚房、首次置房者等刚需入市者比例在增加。”黄河滔称。
　　不仅成交量回升,数据显示,二手房成交均价也在小幅上扬。
　　21世纪不动产的数据显示,8月上海市二手房交易均价为1.71万元/平方米,环比微幅上扬0.6%,同比上升34.9%,为今年来最高。
　　汉宇地产市场研究部数据同样显示,8月份全市二手房成交均价已超过新政前水平,成为今年成交均价最高的一个月。
　　另据易居臣信的数据,8月,18个区县中13个区域二手住宅成交均价环比出现上涨,其中崇明县均价涨幅高达23.61%,而在均价下跌的5个区域中,青浦和静安跌幅最大,分别为14.45%和10.5%。

　　中介争议是否“回暖”

　　21世纪不动产认为,8月1.25万套的二手房成交量尽管与以往相比,已有大幅反弹,但与上海二手房市场多年来1.5万套的月均成交套数水平相比仍有一定差距。而据信义房屋分析师介绍,“过万”意味着二手房中介门店在目前的市场条件下可以继续生存,市场也开始企稳,而一旦达到每月1.5万套,那么市场将热络起来。
　　但是否“回暖”仍存争议。观察上海二手房均价历史走势可见,4月份新政出台后上海二手房价格基本保持稳定,4-8月累计涨幅仅为2%,而去年4-8月的累计涨幅达到8.4%。
　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪指出,目前沪二手房市场交易量的回升谈不上真正的回暖,原因在于交易放量的基础不稳。
　　叶厚彪解释称,8月买家看房、下单的频繁使得业主心态好转,议价幅度缩小,少数房源甚至出现跳价,供需双方的价差有扩大之势,这些都影响后市成交。另外,楼市仍然面临政策进一步收紧压力,新房在“金九银十”出现降价促销的可能性很大,二手房市场目前格局与其并不一致。若新房降价,二手房市场的客源将被分流,只有等二手房业主跟进新建项目降价后,交易量方能继续回升,而新房的降价效应传递至二手房市场一般需要一个月左右的时间。
　　与叶厚彪的观点不同,汉宇地产市场研究部报告则用“回暖”来定义此轮二手房市场行情。不过,报告对本轮楼市回升的持续性,仍持观望态度。
　　汉宇地产表示,本轮二手房市场回暖是否能够持续,主要看改善型需求和投资需求是否可以在刚性需求的带动下一起入市,但是从目前的信贷政策来看,短时间内不可能放松,这对借助信贷手段增强支付能力的改善型需求来说是一种致命打击。而投资性需求目前更多的是选择长期策略性投资,以目前的税费政策及市场波动来看,希望短期获取买卖差价盈利是非常困难的。

　　跳价现象重现

　　值得注意的是,近期二手房市场的变化已经使得不少业主强势起来。
　　21世纪不动产最新调查显示,伴随着8月自住需求的不断入市,二手房市场中买家持续数月的强势地位趋于弱化。业主方面,宝山大华、普陀桃浦、虹口凉城等板块,二手房业主议价幅度已由之前的5%～10%缩小至目前的1%～2%;而在浦东联洋、北卢湾等板块,不仅业主已基本不提供议价,更有部分标杆楼盘在近期出现跳价。
　　“在浦东联洋板块,标杆楼盘仁恒河滨城的挂牌价,已比8月初有1000-2000元/平方米的提升。例如其207平方米的大户型房源,8月底单价已达到4.1万-5.3万元/平方米,而月初该房源仅为4.3万元-5.5万元/平方米。”21世纪不动产上海锐丰联洋二店分行经理叶文波介绍,“买家看房增多及出手意愿提高,均使业主感受到市场正在回升;而小区三期新盘本月以5.3万-5.6万元/平方米高开,更使业主获得价格上涨的直接支持,近期业主跳价开始频繁。”
　　叶文波表示,尽管跳价现象目前仅在仁恒河滨城这一个小区出现,但周边其他楼盘的多数业主已不再提供议价。
　　“在北卢湾板块,标杆楼盘翠湖天地买卖价格也在走高,其154平方米的大户型及108平方米的中户型,目前单价已较8月初有5000元/平方米上涨,91平方米的小户型,最高售价也由月初的11万元/平方米,提升至目前的12万元/平方米。”叶文波称。