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南昌楼市“量缩价微跌”
开发商两大策略应对楼市调控
2010-09-03   作者:记者 李美娟 李倩倩/南昌报道  来源:经济参考报
 

    杭州市统计局近日发布的《2010年2季度杭州市房地产业景气指数》显示,杭州市房地产业企业景气指数在2010年2季度呈持续下滑态势,在1季度已下降25点的基础上继续下降14.5点,跌入“微弱不景气”区间,景气指数创十年以来最低点。图为杭州主城区建设中的商品房。 新华社记者 谭进/摄

    4月中旬开始的新一轮房地产调控政策持续至今已四个多月,多地房价涨势得到控制。记者近日在南昌市调研了解到,经历了2008年楼市变局的开发商在此轮调控中“顺市场风向而动”,纷纷通过下调楼盘定价、放慢推盘节奏来缓和供求关系,在拿地上也显得更加谨慎。业内人士认为,在政策环境不变和买卖双方更趋理性的背景下,伴随上市供应量的回升,下半年南昌房价将在更加合理的区间运行。

  个别“微跌”非“普跌”好地段好楼盘仍“扛”高价

  房地产新一轮调控政策下,南昌楼市成交出现“量缩价跌”。7月份,南昌商品住宅销量环比上月降三成左右,房屋销售价格则连续三个月保持环比负增长。
  南昌市房管局信息中心公布的数据显示,7月份,南昌商品住宅销售面积15.5万平方米,销售套数1428套,环比6月分别下降29%和32%;二手住宅销售面积14万平方米,成交1593套,环比6月分别下降17%和15%。
  4月中旬楼市调控政策出台后,南昌房价涨势放缓。国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示,7月份南昌房屋销售价格同比上涨6.5%,为年初以来最小涨幅,环比则自今年5月份首次出现负增长后,连续3个月延续回落态势。7月份,南昌房屋销售价格环比下降0.6%,其中新房下降0.8%,二手房下降0.3%。
  记者了解到,7月份南昌市对外发售的楼盘中,部分开发商像以往一样推出置业可享受赠送契税、装修基金、免物业费等优惠活动,不过,这些促销让利活动对购房者的“吸引力”减小,他们普遍希望价格真正降下来,看跌心理仍然较重。不少购房者表示,调控下房价不会“逆市上涨”,因此目前不急于买房,还想再等等看。
  绿地南昌房地产事业部营销总监戴咏春表示,成交量下滑主要是供应量减少,由于开发商适当调低了价格,市场上不少已推楼盘总体销售情况还是比较好的。以该公司旗下楼盘绿地香颂为例,小区1400套房源,今年4月份开始对外发售,到目前为止已经售出700多套,其中6、7两个月销量接近400套。
  南昌市房管局副调研员胡小林认为,目前南昌房地产形势总体特点为“量缩价微跌”,但不是普跌,下跌的主要是位置较偏远、配套设施较差的楼盘,比如红角洲板块楼盘每平方米下降了500元左右,降幅约为10%,但是中心城区、地段较好的楼盘价格几乎没有松动。记者从红谷滩板块中心区域的联发广场了解到,1月份楼盘销售均价为每平方米8600元,5月份上涨到9100/平方米,目前仍为9200元。

  “调价格、缓推盘”开发商两大策略应对楼市调控

  记者了解到,为应对政策调控下购房者持币观望、延缓入市引发的市场成交下滑,开发商从两方面采取措施:一是推出折扣让利活动,在价格上小幅“让步”吸引市场关注,积聚“人气”。从5月份开始,南昌各大在售楼盘均打出了程度不同的折扣促销活动,办VIP卡返现金、送家电、装修和等值折扣等;二是通过有意控制供应规模,放缓推盘节奏,营造市场供求活跃现象,以此吸引购房者尽早“出手”。南昌多个楼盘通过“少量多次”开盘成功实现了“开盘即售罄”的热销场景。
  南昌联发置业有限公司销售主管朱敏告诉记者,7月份公司旗下联发广场·克拉公寓共推出了100多套高层房源,售出90套,主要是40-50平方米小户型,价格最低每平方米7800元,最高每平方米10600元,若办理VIP卡可享受1万元抵2万元房款,另外,一次性付款可打96折,按揭98折优惠。他坦言,开发商折扣力度加大,房价相比调控前确实已经“略减”,达到了部分客户的心理价位,目前入市购房人群中,包括认同当前房价水平的刚性需求者。
  据他介绍,联发广场1月17日首次发售推出200套房源后,在3月、4月、5月、7月又陆续四次开盘,每次推出的房源数量几十套至一两百套不等,8月份还将推出10套特价房。剩下的楼盘还将延续推一批卖一批的方式。
  绿地南昌旗下绿地香颂也采取了类似“价格优惠+频繁加推”的销售策略。记者在南昌搜房网上查阅该楼盘的销售动态发现,自今年4月17号首次开盘推出150余套房源后,绿地香颂每月至少开盘一次,期间还会不定期加推少量房源。比如,4月27日加推6号楼96套房源,5月30日加推1号楼近100套房源,6月下旬再度推出150套,7月24日推出8号楼高层房源118套……不仅如此,绿地在价格上打出了88折优惠,双措并举下该楼盘销售情况大幅改善。中国指数院发布的7月南昌楼市销售排行榜上,绿地香颂以销售金额、销售面积、销售套数三项第一稳居榜首。
  南昌市房管局信息中心主任沈学农认为,经过2008年楼市低迷的考验后,开发商在此轮调控中显得理性了许多,定价时结合市场的有效需求和实际承受能力,价格更加适中。从南昌市场来看,开发商基本上“上市多少,销售多少”,量入为出,库存量没有增加,“轻装上阵”也使得开发商在一定程度上掌握了市场主动权。

  开发商谨慎拿地监管仍需抓好“两头”

  今年下半年以来,南昌土地市场交易清淡,多宗地块以底价成交。特别是7月份,南昌土地出让市场仅有的两宗土地最终以底价成交,其中住宅用地和工业用地各一宗,总出让面积约125亩,环比6月大幅减少90%以上,土地挂牌出让量也创下去年10月份以来新低。8月2日,南昌土地交易中心公开拍卖的5宗地块再次全部以底价成交,整个拍卖过程仅仅持续20分钟左右,被外界戏称为南昌“史上最快土地拍卖会”。
  专家指出,土地市场的平静反映出开发商这一市场投资主体的理性回归。特别是二三线城市的本土开发商,并没有采取激进的方式大规模扩张拿地,而是量力而行。一方面在销售上用压缩利润空间换取成交量的回升,另一方面理性拿地节约拿地支出,保持现金流的充裕,这种“休养生息”式的做法能够让开发商“扛”得更久些。
  不过,对于楼市下一步走向,胡小林认为楼市僵局短期内难以打破,价格还是会进一步下跌,否则市场“没有出路”。戴咏春也认为,随着去年下半年以来出让的土地陆续开工入市并形成有效供给,后期市场供应量还会加大,价格还有下探的空间。
  沈学农指出,库存持平背后对应的是开发投资增速回落,施工和竣工放缓,这对明年的市场供应会有所冲击。“但是只要调控不放松,投机性需求不搅局,加上保障性住房加码,总体市场供求是可以保持均衡的,房价将在更加合理的区间内运行”。
  沈学农认为,房价上涨势头已经基本控制,个别月份的价格波动并不影响大的趋势,他建议下一步监管层要抓好“两头”,一是继续采取严格信贷、加强监管等措施抑制投机性需求,堵住炒作推高房价非理性上扬的渠道;二是切实加大保障性住房建设,解决普通购房者的住房问题,有效分流市场需求。

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